港股大跌，地產股領跌，融創中國（01918.HK）是地產股的領跌者。從49跌到38，下跌幅度已經超過20%，這是個機會還是一個坑？
不要猜行情，價值投資的關鍵在於對企業的理解，知道自己買入的股票值多少錢，自然就能正確面對這種突發行情。
我們來算一下融創中國的即時價值吧。
之前的文章中，我們說過地產股的財報數據是與其他行業有很大不同的，預售制度的存在，讓地產股的營業收入與營業成本不在一個時間單位裡，錯配的週期大約是兩到三年，一般可以按照兩年來估算。
對地產股進行估值需要“三生有幸”，也就是要把兩年前的銷售數據，當年的銷售數據和未來的土儲數據結合在一起進行綜合分析。兩年前的數據，看的是近期的報表估值是否偏低；當年的銷售數據，看的是實際估值是否合理；而土儲分析，看的是當前業績是否有延續性。
我們先來看一下融創中國近年的銷售數據：
可以看出，2017年是一個大爆發的年份，同比2016年權益金額增長了156%，可參考的結算利潤會達到250億左右。以今天的開盤價格38港幣來計算，融創的市值是1764億，合1575億元人民幣。融創中國當前的PE，大約是在1575億/250億=6.3。從2010年上市以來，融創的平均市盈率在7.5倍左右，2019年的市盈率最低達到過5.67倍。2018年的最低市盈率是4.56倍。
也就是說，如果融創繼續保持38港幣的股價不漲，一年後PE就會接近2018年那個歷史性地低位（當時的股價是18.55港幣），兩年不漲的話，PE會比2018年最低點還要低10%。
當然，也可以說“融創為什麼就不會長期保持在4倍多的市盈率呢？”這種情況當然也是一個可能性。這個時候，我們就要通過計算未來幾年融創的銷售數據來分析了，至關重要的數據就是其土儲質量和數量。
目前比較確定的數據，融創中國的土儲權益貨值（不包括協議土儲）大約在2.5萬億，其中80%以上是在一二線城市，剩餘部分也基本位於去化較好的三線強市，整體土儲質量位居行業前列。
考慮到最近幾年融創的土儲增長速度和手中現有的萬億協議土儲，未來5年內融創保持15%以上的增速應無壓力。5年後，融創不算文旅等其他收入，僅商品房開發業務就可以達到7700億左右，淨利潤會達到770億左右，對應現在的股價，前瞻PE會達到2倍。
這是現在能算清的帳，這樣的企業即便市場不會給太高估值，僅靠業績推動，也能夠吸引市場眾多資本的介入。至於地產股到底應該給多少估值合理，每個人的理解不一，按照自己的理解來評估吧。融創中國的歷史平均PE是在7.5左右，我自己的評估範圍是在5～10之間，當前的股價屬於偏低的，如果股價跌到35港幣，那就是嚴重低估了。
地產的財務數據中，不確定的因素太多，以上只是根據相對保守的數據推算，對融創中國未來可能的發展趨勢做以定性分析。誤差難免，變數甚多，僅供大家參考，勿做買入賣出依據。
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