“牛熊”的说法常见于股市，事实上，楼市也存在。这些年，虽然我们的楼市“涨多跌少”，但这个“少”还是有说法的，往往受到国内外经济因素或者一些重点的公共突发事件影响，在以往某些年份或者时段，部分小区房子有20-30%，甚至更多跌幅。
有人可能会说，房子反正又不卖，涨跌多少，不过就是纸上一个数字而已。这话看似有理，但并不适合所有人。比如一个还未买房的人，在某个时间段需要花2万元/平米才能买到房子，但1年后，只需要1.5万元/平米就可以买下来，100平米就节省了50万元，这对刚需来说，省下的是“血汗钱”，对投资者来说，损失的就是利润。
在楼市中摸爬滚打的人，应该还会发现一种现象。当楼市处于上行过程中，始终有那么一些小区或者房子，与周边小区的价格差距越拉越大，虽然自己的房子也在涨，但想要置换一套好房子就吃力了。反之，当楼市处于下行过程中，自己的小区往往没有人家的小区抗跌。
之所以出现这种现象，实际上，李嘉诚早已言明，那就是经典“地段”理论。在不少人眼里，这个“地段”的意思不就是位置好吗？这个理解其实也没错，但主要就是对这个“好”字是如何解释的，什么样的房子才算好？
从对过去的经验总结，以及基于现在情形对未来的预判，我们总结出：未来10年，“房子越靠近这3个地方”越好，无论是楼市上行过程中“升值”，还是在楼市下行过程“抗跌”，相比同城的房子，越可能穿越“牛熊”，得到进一步验证，让我们一起来看看分析吧。 首先，靠近休闲场所或者城市公园的地方。金山银山，不如健康重要，随着人们收入水平提高，人们对生存质量提出了更高要求。靠近公园地方，树木多，空气质量好，是城市难得的“氧吧”。而且，人的内心本能就是喜欢青山、绿水、花鸟，在这些地方让人心情放松愉悦，在繁忙的工作之余，有利于舒缓压力，调节心态。而且公园或者休闲场所，本身就是居民散步、跑步或者各种器材锻炼的地方，呼吸着新鲜空气，锻炼着身体，毫无疑问，未来10年，随着老年化深入，这些地方的房子都是一个城市的稀缺资源，将更受欢迎。
其次，靠近优质学校。这里的学校主要指中小学，无论是国际专家，还是国内专业机构或者人士，都对中国未来10年的教育产业表达了乐观预期，普遍认为我国的教育市场潜力仍会保持一个高速增长，年均20-30%的复合增长率可不是其他行业所能比拟的，在不少家长看来，父母赚再多的钱，如果孩子没教育好，可能都是白搭，即使再穷，但也不能“穷孩子教育”，事实上，在过去这些年，我们的教育回报率一直处于较快增长，但跟发达国家还存在较大差距，这也意味着我国的教育增长空间大。加上二套政策陆续产生效果，优质的学区房在未来10年仍旧有持续的需求，相比其他普通的房子更是“硬通货”。
最后，靠近丰富的配套设施。这里的配套主要包括交通、商业设施和医疗设施。具体来说，交通主要指轨道交通，随着城市内部、城市群内之间的时间距离越来越短，轨道交通已经或者正成为人们出行的首选。商业设施主要指居民不能在网上消费的项目，比如吃喝玩乐等项目，一般在距离小区3-5公里范围内为佳。还有一个就是医疗设施，社区医院就不说了，都有！主要是指好一些的医院，能够满足一般的大病需求，当然，在一些人看来，医疗设施也不必离小区太近，一般以3-10公里范围为宜。
上面介绍了未来10年，3处可能穿越“牛熊”的房子，大概率相比其他房子更具潜力。不过，这仅是一个初略的方向，具体到自己买房的时候，还应进一步深入判断房子本身好坏，规避一些问题。比如，买房时，我们尽可能远离这3类房子：
一类是房龄过大的房子，一般来说超过20年房龄，大多银行会拒绝发放贷款，那么，转手的受众就会少很多，不利于房子出手；二是户型奇葩的房子，比如锯齿式户型、拐角户型、大饼户型、手枪户型、刀把户型、跑道户型等户型，这类房子在二手房市场很受挑剔；三是楼层过高的房子，楼层高，意味着户数多，在卫生管理方面都会增加难度，居住体验也存在相互影响，消防救援难度相比其他中低楼层更高。
以上，就是对李嘉诚“地段”理论的理解分析，你看明白了吗？欢迎留言交流。
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