浮華若夢52283433

先熟悉幾個概念：

還款方式：等額本金，等額本息（這是用來判斷你5年還的利息多少的，這個只能對比多少，無法計算具體還了多少利息）

稅收和首付：首付是付給前房主或開發商的，稅是給國家的（這個用來對比你買房時的真實支出，甚至包括中介費）

通貨膨脹：物價在漲，錢會貶值的（這個是告訴你，原來的首付100萬貶值多少）

貸款方式：純公積金，組合貸，純商貸（這個是告訴你你利息多少）

貸款年限：5-30年均可，不過看利息應該是20年以上，按20年算。

所以，假設你買房是單純的投資（按純商貸，等額本金），先看你花了多少，首付100+稅15（預估，平均算7.5%）+貸款本金100+利息支出25≈240萬，算下來可能會賺（250-240=10）一點兒，但投資回報不高，115萬5年賺10萬，跟存銀行定期差不多。

牆泥

沒有虧，你計算錯了，我給你詳細講講——

按揭100萬，利息100萬，假設等額本息貸款30年，那麼貸款利率大約為5.31%，每個月月供5559.26元。

5年後（也就是已還款60期），累計的還款額為5559.26×60=333555.6元，還剩餘本金922250.31元。

這時候關於這套房子的現金流就是

首付100萬
5年月供33.36萬
提前還貸92.22萬（一般5年後提前還本金銀行不收取違約費）
賣掉可以收到250萬，

不計算貨幣貶值，那麼這套房子賺了250萬-100萬-33.36萬-92.22萬=24.42萬。

你之所以計算錯誤，是因為你把按揭的100萬和利息的100萬當作現金流支出了，而事實上這兩兩份錢是分期還款的，按照你的計算，一開始就無端端多了200萬成本，難怪你會認為買房的虧了。

辦理手續不難，原房主有92.22萬的話，直接給銀行就可以直接與你交易過戶了，沒有的話，因你說你是打算全款買的，那你先把92.22萬給房主（或者商量少一些），讓他先還銀行，贖樓後你們再進行下一步交易，在250萬的基礎上減92.22萬。

多多說錢

虧了還是賺了，要看付出是否都收回來，那麼咱們算算就知道了：

一、按照您的假設，首付100萬，按揭100萬，利息100萬，這個假設下，應該是等額本金，首付100萬，貸款100萬，貸款30年，利息按照4.9%上漲了10%得來的。這種情況下，您每月要付利息5609.07元左右，5年應付利息336500元左右。加上您的首付100萬，實際花了1336500元，但是要把100萬按揭還清，所以一共是2336500元左右，賣250萬元，肯定是賺了。

二、如果不是銀行貸款，而是高利貸貸款，買房子100萬，按揭100萬，100萬利息，5年還清，那末一共就是300萬。您賣250萬，肯定是虧了。

三、如果是正規銀行貸款，那麼和第一點類似。但是您要是產權證沒下來，您無法賣房子，以上假設作廢。

四、如果正規銀行貸款，和第一種情況類似。產權證也下來了，但是您房子裝修了，那麼要看您裝修花了多少錢，把2336500元加上裝修費，再和250萬比較，就能看出來是虧了，還是賺了。

五、但是您要想明白一點，您200萬的放款，5年後變成250萬，說明房子漲價了，如果您賣掉，250萬還能不能買回來？如果您不需要這個房子，只是投資還好，如果只有這一個房子，那麼賣掉之後，您是否還需要房子，如果需要，賣掉了怎麼版？

以上問題，都想清楚了，比較好了，您就知道是虧是賺了！但是別人為您賣的時候比原來貴，就說明賺了，而是要看是否還能買得回來。

流星家

我看不少網友算的非常簡單粗暴啊，是這麼算的：

首付100萬，5年還貸款30多萬，最後賣250萬，最終賺120萬左右！

這簡直了，還振振有詞！其實完全在瞎算！

你想想，你賣房的時候，剩下25年貸款本金不還了嗎？你要留給下任買房的？那人家實際付給你的肯定沒有250萬了，因為要承接你的債務啊！

銀行辦理的時候，通常是先把你的本息給結清，然後再給下任辦貸款，所以，哪有你250萬把房子賣了貸款就不管的道理？

實際上，你相當於辦了個提前還款流程，這個拿貸款計算器算下就非常明白了：

5年，還33.6萬，還要再付92.7萬，你這房子才能過戶。相當於你的房子總成本是100+33.6+92.7=226.3萬，然後人家出250萬買，你才賺24萬不到。

這跟不少網友算的120萬可差了100萬吶！

其實也不虧，相當於你把100萬存銀行裡，得了24萬的利息，同時免費住了5年的房子，還不用掏房租，要是算是房租那可遠超銀行存款收益了。

所以，不虧的。

趙冰峰財經

是賺還是虧，在具體分析前，沒有定論，下面我們進行詳細的分析來看看你這筆投資是虧了還是賺了。

利息成本

貸款100萬元，利息也要100萬，即使是基準上浮10%，你差不多也要是你30年的等額本息才會這麼多，但現實是你只還了5年而已。簡單的點，按照平均數計算話的，那麼你只還了100萬元/30*5=16.67萬元的利息而已，嚴謹點的計算，五年之後（房貸是按月還款的，一年12期，五年即60期），你貸款本金剩餘約92萬元，也就是說你這5年已經歸還的本金為100-92=8萬元，那你這5年還的利息實際為：5559.26*60-8萬元=25.35萬元。

PS：5559.26元是每期的還款金額，5559.26*60系這5年總共的還款金額。

其他成本

你這個房子總價值為200萬元（首付100萬元+按揭100萬元），如果非一線以上城市，那麼這個房子應該在120平以上，我們取值120平左右就好，公維金按照高限120元/平，那麼公維金一共支付了約1.5萬元。

另外不管你有沒有居住，只要你這個房子交付了，那麼你就必須要繳納物業費，物業費按照一平2.5元計算，一年為120*2.5*12=3600元，5年的物業費為18000元。水電公攤較小，就不在計算。

總結

所以實際來說，你一共支付的成本為：25.35萬元+1.5萬元+1.8萬元=27.65萬元，理論上是隻有這些成本了，因此如果按照理論，這個房子賣了250萬元，那麼你淨賺：250萬元-200萬元（房價）-27.65萬元（利息及其他費用）=22.35萬元，也就是說，5年的時間你從這個房子上淨賺了22萬元左右。

當然，實際來說，你並沒有賺錢，因為你購買的100萬首付+這五年陸陸續續支出的27.65萬利息及費用+已經歸還8萬元本金，這些錢如果你沒有買房，而是放在銀行裡，他也是能產生利息的，其他的不說，單單就首付款100萬元，如果按照五年期4.5%的利率計算，5年的利息就已經達到了：100*4.5%*5=22.5萬元了，如果在考慮其餘的35萬元（雖然是分期支出的）在五年內斷斷續續支出的成本，其實你這筆投資就是虧的，與其買這個房子，你還不如直接存放銀行定期獲得的利息更多。

PS：上述的前提還是你這個房子並沒有任何裝修，不然的話，可能就虧到底朝天了，畢竟現在裝修都不便宜。

鯉行者

絕對是賺的，現在的答題者魚龍混雜，質量不得行啊，本人是銀行從業人員，又恰好正在考慮買房。價格和你這個也差不多，來和你詳細分析一下。

貸款部分：貸款100萬，30年，利率上浮10%,剛好總還款利息為102萬，和問題差不多，五年後一次性還清。總還款330931元，其中本金75420元，利息255511元，剩餘本金924580元。

現金部分：首付100萬，貸款100萬，如果是二手房，需要加上契稅，個人所得稅，中介費，以及其他小項支出，共計10萬元，實際支出110萬元，這部分是你的現金流。

房屋溢價收益：五年後收回250萬元，還掉剩餘本金924580元，剩餘1575420元，除去110萬的現金流，利潤475420元，減去255511元的利息支出，房屋溢價利潤219909元。

房屋五年所有權收益：200萬的房子，月租3000不過分吧，就算只值2500，你自己住進去，多500的安全感總要有吧，房屋所有權收益3000*12*5=225000元。物管水電你不管去哪裡都會有，就不算在支出了。

綜上，總利潤為444909元。

考慮到房子近20年都是穩健的投資途徑，同期穩健理財收益約為4.5%，考慮到不能支取，按5%計算，110萬五年利息收入為247500元。比投資房產少賺一倍。

所以肯定是賺錢的，而且比買理財賺錢的多。

小象學金融

很簡單，這個房子總價200萬，意思是漲了50萬以後要賣掉，還了五年按揭，看看賺了多少，其實特別簡單，從字面上看，賺了25%左右，但是要除去按揭成本，也就是還進去的利息，這個帳最終應該怎麼算呢，其實也特別簡單。

首先，要推算出他每個月要還多少錢，推算的辦法也很簡單，100萬首付，100萬按揭，100萬利息，基本上可以推斷，為還款按30年，那麼相當於每個月還款5300塊錢，按照基準利率4.9%計算，五年總還款額，應該是33萬左右，利息應該佔到70%左右，也就是說，利息至少有23萬，等於白給了銀行，最多隻有十萬塊錢，還了本金，也就是說你現在還欠銀行，90萬的本金，假如你賣了這個房子250萬，還掉銀行本金，90萬，之後再減掉利息23萬，相當於你這五年，賺了127萬。

相對於你的本金，100萬來講，應該是彙報率超過了125%左右，當然，對於賣家來講非常划算，對於買家來講，不存在任何的其他關係，你只是250萬，買了一個房子而已，你需要給人家250萬的現金，之後你拿到房子，就可以了，和利息任何東西都沒有任何關係，買房的人只算自己賬。

樂福居

題主問題說的有點繞，簡化一下。

舉的例子並不恰當，算下來差不多就是對標銀行利率來假設的。現在任何一個銀行理財，五年就算是定期存款差不多100萬存5年也有19萬利息收入。

200萬買房，首付100萬貸100萬利息100萬。就是50%首付，剩下100萬貸款30年，按目前商貸最高上浮40%就是6.86%，差不多135萬利息，利率按5.2%差不多在100萬左右。等額五年還款總共35萬，總成本在140萬左右。

買200萬的房五年後賣，實際已經付出140萬（首付加5年月供）。要轉手給別人，需提前還款給銀行，現在很多銀行是要繳剩餘本金1%的違約金，很多地方銀行超過三年五年不用繳違約金。我們按正常1%違約金計算，等額五年後已還本金約15萬，還剩85萬本金需繳納，違約金8500，實際要還225萬。

所以房價至少要在225萬以上才能保本，除去簡裝修物業費用等差不多要10萬，還要跑贏定期存款20萬，基本上要到255萬以上你才可以出手，利率在1.28%（年均0.26%）。有人說可裝修出租，假設滿租2500/月，60個月總額在15萬，覆蓋部分支出，也需要賣出240萬才行，利率也在1.2%左右（年均0.24%）。

所以房價從200萬漲到250萬，漲幅只有1.25%左右(年均0.25%），總價勉強差不多溢價10萬，搞不好會虧，所以你圖什麼，250萬沒有任何理由去賣。這說明所在地房子並不熱銷，你買的房價偏高而已經當了接盤俠。

直觀來說200萬買房，意味著要上漲30%以上，原來100平單價兩萬，現在要均價在2.6萬以上，才能有260萬，屬於不會虧本的收益。

如果是自住的話，還是划得來，畢竟自住比錢放在銀行功能上更好，不用再花錢去租房。如果是純粹炒房，還是建議對比價格，是否地區還有發展潛力，租房價格，周邊新盤價格，土地價格等，因為現在房價在頂端。

建議是微高的房價，除非是核心地段的剛需才值得入手。否則，現在房價處於高位，增長乏力，入手做好可能被埋的準備，不是剛需不建議操作。歡迎評論關注。

星辰一點

這個問題看上起有點繞，我們先來捋一捋。

買房首付100萬，貸款100萬，利息100萬，那就是說買房的時候，房屋總價是200萬元，5年之後，房子可以賣到250萬元，相當於升值50萬元。

200萬五年增值到250萬元，按投資收益計算，年化收益率為5%，和五年定期存款利率是差不多的，也就是說，如果房主全款買房，5年後賣掉，不考慮手續費、過戶費等等，和存銀行大額存單收益持平， 但是多賺了5年的房屋使用權。

根據題目說明，你的意思是：5年後房主賣房，現在你要250萬接手這所房子，是不是虧了？有兩層意思，是房主虧了？還是你虧了？我們來看一看。

1、房主方面：

房主250萬元賣給你，他的房貸必須要提前終結，否則中間他放棄還貸，房屋產權就說不清楚了。如果他提前還款，那麼他需要償還100萬的本金、前5年的利息、提前還款的手續費等等，這個肯定是超過5%的；他首付的100萬相當於每年賺了5%的利息。

兩者一折合，就看房主最終還銀行多少錢，比如房主提前還款共支出130萬元，說明他100萬的投資5年賺了20萬元，年化收益率只有4%左右，這樣看來他還不算虧，但是也真的沒賺多少。

2、對你來說：

對你來說，相當於250萬全款買了一套5年前200萬的房子，虧不虧需要和當地的房地產市場進行比較，如果房屋5年升值超過25%，但是你多花50萬買下來，說明你賺了；如果這5年房屋升值不到25%，花50萬就說明你買貴了。

所以，是虧是賺，自己判斷。這個問題之所以比較繞，關鍵就是有個貸款的問題，其實問題和貸款利息100萬沒有多大關係，因為這是一個未來支出，並沒有實現，但是，如果你要全款買這房子，他必須把以前的貸款提前還清，否則無法過戶，也容易出現糾紛。

互金直通車

這個問題其實很簡單，我們來算一筆賬就知道了！

現在購房貸款利息當期貸款期限為5年或以上商業貸款基準利率為4．90％，受限購買限制政策的影響，當地銀行對首次置業貸款利率有不同調整。最新數據顯示，第一套房的全國平均利率為5．38％，利率普遍上漲5％－20％。

算計幾筆支出和收入的賬就行了

1）如果我們按照一個5.38%的貸款利息，並且30年的時間長度來計算的話，你每個月的還款金額為5600元左右，貸款的總支付利息為102萬左右，總還款額度為202萬！5年的時間總共支付的本利和為5600x12x5=336000元！

2）你五年從200萬漲到了250萬，實際獲得的升值收益為50萬元，平均下來每年的收益率為4.5%左右！

3）但是5年裡其實還有一筆隱形的增值收入是具備的，如果按照二線城市來計算的話，租售比是一個2%左右的狀態，而一線城市的租售比則是一個1.5%左右的狀態！

也就是說，5年裡，你如果是出租的話，獲得的收益是200萬x(1.5%-2%)=3萬-4萬/年的收益，5年的時間就是15-20萬的房租收益或者等價於你自己居住的收益！

總結

所以說，如果這個時候進行賣房，扣去所謂的手續費，你可能會虧還略有小賺！只不過賺取的收益可能並不大，甚至沒有跑過一個普通的理財產品而已！！

關鍵字: 房產 虧了 按揭