蒙山沂水813

大家好，我是勇谈。对于未来房价的问题其实官方早有定论，其实从2019年初提出的“稳地价、稳房价、稳预期”其实就为未来房价的走势做出了定调，而且根据我国历来的发展稳定性来看这个目标肯定会实现的。未来三四线城市包括县城等城市的房价维持稳定将是主要任务，虽然看起来比较困难。借此机会简单谈谈我的观察。

“稳地价、稳房价、稳预期”并不是不让房价涨，只是说房价涨幅要符合预期，简单来说就是符合正常市场反应

包括2019年年底高层会议对于2020年房地产的定调还是“房住不炒”，在没有大量资金流入房地产市场的情况下房价很难有大的起伏，但是要想期望房价出现大规模的倒退也是不现实的。几点观察：

第一、三四线城市包括县城房产维持房价基本稳定有点困难，但是并不是没有可能性。就目前来看不少三四线城市包括县城已经把稳定房价的目标瞄准了当地的农村居民，大家需要明白的是因为如今越来越多的年轻人开始移居城市，未来子女教育是个大问题。尤其是在很多地方农村中小学教育落寞的背景下，会逼迫越来越多的农村80、90后父母不得不选择在县城或三四线城市为子女选择就学机会。而很多城市就是抓住了这个特点就提出了“市区无房或无户子女不得入学的规定”，到底是不是地方有意为之？大家自己揣摩。相信后期很多类似于这样的规定会出台，究竟是因为教育资源不足还是其他原因，这就不得而知了。

第二、横盘或微涨是未来大概率事件，最坏的情况就是房价走势与2015年左右相仿。对于2015年左右三四线城市房价走势有所了解的朋友应该知道，这个时候三四线城市的房地产行情普遍不好，横盘或微跌已经司空见怪。在房产调控不放松，定调不变的情况下未来几年三四线城市的房价最坏也就是这个样子。

大城市房价上涨的动力还是很充足的，三四线及县城就要区别对待了

首先需要说明的是符合大城市标准的起码一点就是“人口净流入”，简单来说就是市区常住人口是每年持续增加的，有些城市虽然说辖区人口数量不少，但是市区常住人口却是不断外流的除外。几点观察：
第一、房价上涨的原因除去过去炒作投资风之外，还是因为有一定的市场需求。尤其是房价持续高速上涨的阶段其实也是伴随着人口大规模的流动，从市场角度来看但凡一个城市有持续的人口流动自然会有住房需求，无论是租房还是买房都会带动房产销售。所以对于人口净流入的城市来说维持房价稳定是很轻松的事情，房价持续上涨的动力也是充足的。

第二、三四线城市和县城之所以要区别对待其实还是因为潜在购买力的问题，毕竟多数这样的城市都是属于人口净流出的。大家需要知道一个事实，我国不少普通地市的户籍人口规模在800-1000万，这样的三四线城市潜在购买力还是有的，毕竟有这么多的人口基数在这里。对于其他的城市就很难说了，除去本身产业和经济实力有限外，本身购房需求也不足，这些城市恐怕就要出台一些“不要脸”的规定了，毕竟如今是“一城一策，因城施策”的时代。

综上，对于未来的各个城市的房价走势2020年大家更需要学会区别看待，再也不是过去的一二线和三四线城市这样传统的分法了。各个城市人口、经济、产业等情况不一样，面对未来房价的走势也会不一样。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

未来几年不会涨，还可能房产变成0资产，卖不掉，这个从何说起，我们下面分析一下。

第一，房子太多，物以稀为贵，大涨后房子越来越多，大量高杠杆买房的太多，现在房子已经不好卖了，供大于求，投资大于住房需求，一旦杠杆坚持不住，以破产，拍卖形式进行，那就是大跌，多少都可能，杠杆是最危险游戏，不平衡一下子就跌到底，这个相信坐过跷跷板人都知道。

第二，高房价挤压实体，买了房子没有消费能力，这个大家都知道吧，租房的节假日全世界玩，平时买买买，买房的勤俭持家，居家国日子，企业之前屯房很多的，开发商卖不掉打包给企业不在少数，高杠杆买房人越多，实体越到问题越大，企业会把之前房子卖掉保壳，这个会导致市场房子变多，当然公司企业如果进入破产直接拍卖也会导致大跌出现。

第三，屯房中介开发商，这个其实很多地方存在很多，也是很危险的事，自己造楼自己买，或者和中介炒房团合作，以其他人身份买房子，买了后慢慢卖，卖不掉就涨价，负债越来越高，除了银行得，还有债券，还有基金，民间借贷，非法集资等等，以现在空置率要去库存20多万亿才够，根本没有卖给来这么多资金帮助解决，除非通货膨胀20-50倍，这个谁都不敢这样做的，所以这个也可能会导致破产拍卖产生，

对于这些担心这个并不是没有理由，国际是10.5%空置率就会出问题，我们远远超出这个范围，空置税很早就应该收了，现在我认为已经到了非常时期，到了必须强制缓慢刺破和通货膨胀双重进行地步，再晚就真的晚了！！！

刘华银mark

今天拍的！全部是2013年左右交付的小区！当时价格6000到7000！从15年开始到现在该区域又盖了6000套左右！销售均价13000销售了百分之80明年交付！年底还有个新盘要出来！容积率比较好1.35但是楼面价已经达到8400预计售价16000！这个区域不是市中心！而是政府规划的大型居住区！有一个大商场 一个幼儿园一个小学两个初中一个高中还有一家医院！浙江普通的一个县级市！46万户籍人口！52万常住人口！没有大型企业没有规模化的产业！两个小型工业区！外来人口打工的为主！很多人说在不买就没有了！年底开盘的16000！在过几年楼面价会上一万多！开盘就是两万多！可是怎么看都不像缺房子的城市呀！六七年前交付的小区入住率不到40%现在又卖出去6000多套还没交付！未来会怎样大家预测一下！

意清寒

临近2019年底之时，各地纷纷推出人才引进战略、下调房贷利率，以及放开户籍管制等措施，似乎部分地区地产调控正在松绑。于是，就有网友提问，现在三四线城市的房价动辄都一万多元，已经远远超出当地居民的承受能力，而随着各种限制政策的放松，三四线城市房价还会上涨吗？

实际上，近年来，三四线城市的房价上涨，主要是以下几个原因：第一，棚改货币化安置，使得动迁居民拥有了强大的购房能力，于是房价被推高了。第二，房地产调控，使大量资金从一二线城市流出，流向三四线城市，这导致开发商和炒房者也跟着过来。第三，农民工在大城市买不起房，害怕现在不买房，以后更加买不起房，所以在家乡附近的三四线城市买房置业。

而当三四线城市这两年房价涨上了天后，当地政府为了防止房价大起大落，很多地方已经取消了限购、并且推出人才引进战略，同时房贷利率也在逐步下调中。现在很多人担心，未来三四线城市房价还会继续上涨，不过我们认为，以上这些政策措施，是为了鼓励刚需和改善性购房入市，减缓房价下跌进程，并不是要放松对投机炒房入市的管制。总体上，2020年三四线城市房价会出现分化，一部分城市房价会有较大跌幅，另一部分有缓慢下跌，稳中有降的格局。

首先，由于近两年三四线城市房价轮番上涨，开发商都跑到三四线城市投资布局，大家一起拿地贷款造房，结果造成了三四线商品房出现产能过剩的情况，一般空置率在20%以上。为了缓解三四线城市房地产去库存的压力，所以，部分地区就放开了人才引进、户籍放开、取消限购等政策，希望能够消化库存。面对大量的空置房，再加上脱离当地人购买力的高房价，今年三四线城市房价能缓慢下跌已经很好了，根本没有上涨的可能性。

再者，目前国内经济下行，很多炒房者大量资金还以商品房的形式，留在三四线城市。随着炒房者手头资金链的越来越紧张，会有大量存量房产抛向市场，以回笼资金。而三四线城市本来就是人口流出大于流入，所以，三四线城市如果出现大幅调整的可能性极大。

最后，三四线城市这几年房价涨得很猛 ，当地有钱人都已有拥有三四套房产，已经不需要再买房，而普通工薪阶层由于收入较低，要一套房产都很吃力，有的甚至根本买不起房。所以，三四线城市房价目前已经处于饱和状态，要想把过剩房产消化掉肯定是非常艰难。所以，今年三四线城市房价非旦不会上涨，大概率是要出现较大调整的趋势。

2020年三四线城市房价还会上涨吗？从目前情况看，多数三四线城市商品过剩、二手房已经饱和、炒房者准备离开的态势。正因为如此，各地政府才有了去除商品库存，放开了人才引进战略、户籍制度改革等措施，未来三四线城市不是房价会不会涨的问题，而是将会跌去多少的问题。所以，购房者在三四线城市买房要谨慎了。

不执著财经

以后的房价肯定会涨，一些三四线城市，仍然还会有上涨的空间。

现在大家对未来我国房价的走势基本形成共识，在“房住不炒”的理念之下，未来房地产市场是严格控制的领域，但并不是严厉打压的领域。

由于房地产经济的特殊性与重要性，保持适度增长是稳定经济发展，稳定就业，稳定社会秩序的必需。

但同时房价过快上涨，也将影响到社会民生与经济安全，房地产的暴利时代已经画上句号。

随着我国经济的快速发展，物价水平也必将不断提升，当前CPI增幅在4%以上，其带来的结果是生活生产资料价格的上升。

无论是国内还是国际经济历史发展规律都表明，适度的通货膨胀，是经济发展的必然结果。

因此，在总体宏观调控之下，未来房价必将是缓慢上升的阶段。

由于人口转移，经济发展不平衡等因素影响，房价的涨跌在不同地区、不同时期会出现不同的特点。

我国三、四线城市虽然目前经济发展水平不高，但也正是因为发展不平衡，才带来更多的上升空间与发展潜力，才有可能吸引更多的人员净流入。

在这场市场竞争中，具备核心竞争力的三四线城市的房价也必将迈上一个新台阶。

所以我们在看到未来房地产市场平稳发展的总趋势下，要清醒看到一些三四线城市在经济快速发展之中，房价必将有一波较大涨幅。

财务意识流

很多人都在问我以后的房价还会涨吗？尤其是三四线的城市，我在这里明确的说一下，房价涨不涨，关键在于到底手头有没有钱。

你要想一想三四线城市这一波上涨到底是依靠的什么？是依靠的，手头里有钱。

你反思一下为什么手头里有钱了？

明明赚的钱还是那么多，为什么有的人手头里有钱了，有的人手头里没钱。

是因为在2019年之前有一段时间国家实行了棚户改政策，是有拆迁的，因为拆迁，所以手头里有钱，手头里有钱拆的是自己城市的房子，所以就得要买自己城市的房子，因为没得住呗。

然后进而带动着三四线的房子涨价！

未来还会不会有钱？

很显然在2020年底，棚户改政策要全部结束，那未来就没有钱了，那你认为三四线房子还会涨价吗？我个人认为在没有任何外力的条件进入下，三四线的房子是不会再涨的。

复利轨迹

近段时间房价涨跌的问题，成为了我们日常生活讨论的津津有味的话题。但是房子的涨跌，并不会因为你的讨论而发生本质的改变。

那么大家觉得以后房价还会涨吗？那些三四线城市，县城之内的地方房子又将会怎样呢？

今天我们就一起来讨论一下这个问题，看看未来房价的趋势，到底是不是和你想的一样？

一，以后的房价还会继续上涨吗？

在房价趋势里面一直盛行着这样一句话“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。

的确如此，这样的三个不同影响房产走势的因素，在这些年我们已经深刻的体验过，经历过。

其实对于一些一线城市，二线城市和国家中心城市，这样一些重点的城市，在未来它的房价还会继续的上涨。

原因如下：

第1个原因，人民币会不断的贬值，通货膨胀根本停不下来。

其实房价涨跌，归功于一个主要的原因就是货币原因，房价的涨跌本质上也只是一个货币的现象。我们都知道，最近十年平均M2的增速在15.55%，GDP平均增速在8.72%，不能算出-通货膨胀率在6.83%。

换句话说，100万的存款，在这样的通货膨胀率下，一年之后实际上它只有93.6万的实际购买率。也就是100万在一年后大约贬值了63,000多。

而房子它是一个增值保值的产品，它可以抵御通货膨胀。从这个方面来说，房子也在无形的涨价。

第2个原因，成本决定价格。

从2019年开始，开发商的融资成本大大的提高了。且一个房子的成本涉及到方方面面，比如建筑材料设计，人工等等，而最为重要的是，我们的拿地成本已经翻倍了。

这样一些成本在逐年的增加，越往后建设房子用的成本会越来越高，开发商想要通过建房赚钱，就一定会让房子提高售卖价格。

第3个原因，城市化还没有结束。

我国的目标城市化是达到70%以上，而现在实际的水平只维持在了40%+。城市化的不断发展，经济也会不断的向好，房价自然会跟着水涨船高。

……

是的，在未来房价还是会继续上涨。房子也不仅仅只是房子，单纯的看他只是解决了我们的居住需求。实际上它绑定了城市的个人发展空间，子女的教育婚姻，等等。

二，三四线城市，县城之类的地方，以后房价还会继续上涨吗？

在第一大点无论从哪个因素和影响房价涨跌的原因，看未来我国的房价还会继续的上涨。

但是我们也常说，未来楼市要出现暴涨的可能性，几乎没有了，大概率会是一个稳定上涨的漫长过程。

然而三四线城市县城之类的地方，以后它的房价涨跌也非常的明确。

第一，三四线城市的房价出现分化，有的上涨，有的将面临下跌的风险。

未来我国将重点打造一线城市，二线城市，国家中心城市以及城市群。城市群以长三角，京津冀，成渝等为主。

而三四线城市当中，处于这些城市群周边的，特别是通勤距离较近，在城市群辐射范围以内的那几个少数的三四线城市，房价未来仍然存在上涨的动力。

而那些距离特别远，甚至一个高铁的有效链接，就导致了城市人口不断向城市群和优质城市流入的三四线城市，未来它的房价将面临下跌的风险。

第二，县城的房价将失去上涨的动力，面临下跌的风险，甚至出现下跌。

小县城它的经济比较落后，大部分的年轻人都到大城市或者就近的省会城市和二线城市去寻找自己的发展空间。

在一年的12个月里面，我们仅仅只能在一年一度的春节前后，才能看到大量的返乡人员，让这个小县城热闹起来。

这样的城市在城市资源越来越薄弱，经济没有办法快速的转型。又加上棚改变为了实物分房，老百姓手里面根本没有太多的资金去买房。这样的小县城在未来，它的房价会出现下跌的风险，甚至出现下跌的现象是特别的危险的。

……

所以，在未来一段时间，三四线城市的房价会发生分化。那些优质的个别三四线城市仍然具备上涨的动力，而大部分的三四线城市和小县城会面临下跌的风险。

三，小结

总的来说，我们以后的房价仍然会继续上涨。但是这样的上涨不会是向本轮去库存这样爆发式的，它是一个稳步健康的上涨。

这样的上涨的一定是出现在一线城市，二线城市，国家中心城市，以及城市群周边能够辐射到距离较近的个别三四线城市。大部分的三四线城市和县城之类的地方，未来很长一段时间房价会面临下跌的风险，甚至出现下跌。

所以，在接下来的投资买房过程当中，我要提醒广大的房产投资朋友：

首先，尽量去购买一些大城市优质的房产。结合自己的实际情况，去选择一线城市，二线城市，国家中心城市里面，距离自己最近的。

这样可以方便我们自己根据市场的走势，来对房子的出租，出售或者买入的理性操作。

其次，做好长期持有房产的打算，备足现金流，不要妄想一夜暴富。细水长流，稳定收入是接下来房产投资的大概率事件。

一定要用自己多余的资金去购房，不要用自己生活的费用去购房。

最后，大家一定要多学习购房知识，多关注我国房地产相关的政策，土地供应和未来趋势城市发展。

这样才能在大概率上实现房产投资盈利。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

樯橹之末，不能穿鲁缟，时至今日，房价已经涨不动了，再涨也是有价无市的结果。

房价上涨中投资炒房者是重要推手，但是最终的接盘者依然是刚需群体。中低收入人群工作稳定，工资持续上涨，则对房价有支撑作用，一旦工作没那么稳定，工资上涨乏力，房价就会失去支撑。

一线城市汇聚国内优质教育、医疗、科技资源，有着庞大的资金投入，相当于集全国之力重点发展，因此房价很难用人均收入来衡量。毕竟一部分人已经富起来了，这些人为了子女教育也愿意投入巨资到一线城市买房，而高收入的人才同样有能力买房，这就是对一线城市房价的最有力支撑。

至于三四线城市，教育、医疗资源谈不上有多好，人才往往留不住，每年投入的资金有限，房价可以短时间被炒高，但是终将回落。

2019年各地引进人才的力度很大，降低落户门槛，只是作为旁观者我们看不清到底是人才重要还是支撑房价重要。显然，在人才争夺战中，我们很少能看到三四线城市的身影，即便是有，也不会真正吸引大量人才的目光。

在过去数年间，部分炒房客转战大江南北，先收购部分房源，然后开始制造紧张气氛，而当地的中介往往也会合谋拉升房价。与其说房价是自然上涨，不如说都是炒起来的。

如今很多小县城的房价都已经五六千元一平米，而当地工薪阶层工资不过二三千元。过高的房价，成为阻碍城镇化的最大拦路虎，是难以持续的。

气球能吹很大，口子扎不紧，松手就会跑气。三四线城市人才留不住，高薪的工作机会少，工作稳定性差，房子租金低，加上教育医疗条件差，房产的投资价值很低。作为人才净流出城市，建的房子越来越多，空置率也会越来越高，房价回落是必然。

财智成功

以后房价还是会涨的，但不是像过去那十几年一样随便涨，房地产粗犷式上涨逐渐转为分化式上涨。简单的说，该涨的城市还是会涨，该跌的城市还是得跌。

1、一二线城市

我认为未来房价还会涨的区域主要集中在一二线城市，因为大城市本身有着巨大的人口红利和吸引人才落户的政策，这样一来为当地房地产市场提供了源源不断强大的支撑力，即使没有涨得很快，也会起到房价支撑的作用。大城市的房价还是会有所上涨，但是上涨会比较平缓，中间还可能会出现短暂的下跌，不会出现从前直线上涨的盛况。

2、三四线城市

至于三四线城市，甚至是县城，我并不看好房地产市场。因为大城市都泥菩萨过江了，过去三四线城市房价上涨主要也是因为炒房引起的，现在没有大资金继续进入，虽然短期没有出现较大的跌幅，但是未来也不会有太大的支撑力。包括棚改货币化的规模都在减少，三四线城市的房价回归理性会比大城市更加直接。当然我们不能以偏概全，因为还是有不少三四线城市现在发展得很好，国家和地方给出了很多政策支持，吸引很多人口流入，未来这些城市依然有不错的上涨空间。

3、县城

即使是一些县城地区，我认为还是有少部分房产具备上涨的空间，过去再差的房子都能升值，只要它是房子就可以了。但是现在房价回归理性，只有好的房产才具备保值增值的效果，三四线城市、小县城的优质房产一样存在不错的上涨空间。但是投资的话，更考验投资者的眼光，就好比股市一样，总会有牛股和垃圾股，看你买中哪只，是否能够拿得住。

购买房产未来依旧是对抗通货膨胀的方式之一，不会一下子崩塌，楼市分化势在必行，是金子总会发光，三四线城市的房子亦如此。

商界書生

就全国范围而言，以后房价大概率保持稳定或者温和上涨，且温和上涨的概念较大，但就具体的三四线城市而言，情况或正好相反，大概率是缓慢下跌。

一个城市的房价是否有上涨潜力，最直接的因素就是人就净流入还是净流出，净增长还是负增长。而影响人口的因素很多，大致而言有以下这些因素。

1、就人口增长方面，我过人口出生率逐年下降这不是什么预期和预判，而是事实。据专家估计，到2030年我们总人口数将达16亿，然后步入负增长通道，而当前全国人均居住面积已超过40平方，就大环境看，未来房价上涨空间有限。在有效的空间和时间内，管理者希望这有限的空间和时间，实现房地产市场的软着路。所以未来房价大概率处于温和上涨态势中。

2、具体到某一个三四线城市，那还得具体问题具体分析

（1）该城市是否有优势产业，是否能吸引人才的流入。

（2）该城市是否具有区位优势，是否处于某一城市群范围之内。特大型城市目前接纳人口流入的能力已经处于天花板和接近天花板，未来的空间狭小，那处于特大型城市周边的城市集群或会迎来机会，例如京津冀地区，成渝经济圈。

（3）该城市是否具有优势的基础设施建设，优质的教育资源。这个道理很简单，优秀的基础设施建设，能有效的提高居民的生活幸福指数和健康指数。优势的教育资源就更不用说，在独身子女越来越多的情况下，家长的焦虑和对教育的投入只会有增无减，毕竟这么庞大的人口基数，未来的竞争更激烈。

3、现实情况来看

一线城市房价已经松动下跌，比如北京地区，与2017年相比下跌15%的的楼盘比比皆是，就是我老家达州一个小县城而言，2017年房价均值为7000元，目前已经降到了5800—5500元。而且这个趋势还是延续。

总之：未来三四线城市房价下跌是大概率事件。

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