售樓處賣房子的套路有多少？

楊文的社會收入生活

買房是我們所有人，人生當中特別重要的一件事。不僅僅是因為房子涉及到的金額特別大，而且房子關係到我們人生當中的很多東西，比如婚姻，子女的教育等等。

今天我們來梳理一下，售樓處買房子的常見套路。對比一下，看看你曾經中過哪些招。

一，開發商宣傳頁的套路

每個開發商都會為自己的新樓盤做一個很好的宣傳。早年間我們常見的，還有請明星出席的情況。

對於大部分人群來說，除了從網絡上去了解新樓盤之外，以我們平時的傳單，地鐵的電視廣告等等。

而在這些宣傳頁裡面，其實也是存在很多的套路的，我們一起來梳理一下：

迴歸自然，遠離城市喧囂——地段不是一般的偏。

CBD半小時生活圈——離市中心最少15公里。

開窗擁抱大自然——隔壁一片玉米地。

國際名校，一站式教育——實際上還沒有確定合作的學校。

法式風情商業街——小區一樓是商鋪。

品牌開發商強強聯手——有好幾個開發商而已。

24小時管家服務——小區一樓有保安。

空間利用率高——其實是房型緊湊，公攤面積大。

準現房，即將清盤——賣的不好。

蓄勢待發，閃耀全城——開盤時間未定。

......

是的，我國的文化博大精深，適用於每一個行業，房地產行業也不例外。

二，售樓處在實際操作當中的購房套路

售樓處除了自己廣告的套路以外，還有在我們買房者實際購房過程當中，也會存在特別多的套路，一不小心你就會入套。

同樣的，我們把實際操作當中，買房過程中的套路給大家梳理一下：

第1個套路，飢餓營銷。

飢餓營銷是銷售當中特別常用的一種手法。除了開發商自己會用，很多售樓小姐也會用這樣的方法去逼定客戶成交。

比如，當你去購買某樓盤的房子的時候，售樓小姐往往會告訴你，“這是最後一套了，而且另外一個客戶在看，你要趕緊下訂金，要不然別人就買走了”。

第2個套路，利用“認籌金”變相鎖定客戶。

利用認籌金來鎖定客戶，也是售樓處常用的一種手法。

很多新樓盤在還沒有開盤，甚至連預售許可證都沒有拿到的時候，就對樓盤進行了大量的宣傳。要求購房者可以繳納一定金額的認籌款，來鎖定對應樓層的房源。

第3種套路，群演上陣，表演買房。

在樓市的橫盤期或者下行期。有開發商會花錢請一些人員，來冒充購房者製造現場購房氛圍，逼定真實的購房者下定買房。

……

的確如此，其實購房過程當中的套路往往才是最叫人心酸的，防不勝防啊。

大部分的消費者買房也好，買其它的商品也好，都是衝動型的。看著買的人多自己也就買了，總覺得好像無所謂，大家都在買。

開發商真會抓住人的軟肋，營銷房產。

三，小結

總的來說，售樓處的套路無處不在，從你看到的廣告，以及現場的氛圍，購房的過程，各個程序無處不在。

總之，我們要記住一點，買房之前一定要對所要購買和喜歡的樓盤做全面的瞭解。

不僅僅要去了解開發商的口碑，以及早年的建築質量。還要在買房前不斷的確認一些口頭承諾，比如規劃有某某學校，規劃有幾號線的地鐵。

這些東西能不能寫進合同的附加條款裡面，千萬不要相信售樓小姐的口頭承諾，往往是會泡湯的。

當然了，套路無處不在，又豈止是售樓處，又豈止是買房子的過程當中。也歡迎大家，把你瞭解的套路和上當過的套路，留在評論區供大家學習和參考。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

很高興談這個的。但是我覺得套路嘛。好多都離不開三十六計裡面的內容。這裡我也把我所略知的一二說說出來吧。

①瞞天過海——開盤當天請好多臨時工來排隊搶購買房的。製造一種供不應求的現象出來。

②美人計——我有一個朋友，通過親戚介紹認識一個在售樓部上班的小姐姐。有次吃飯，我朋友很坦誠的跟小姐姐表白的。小姐姐也不含糊。跟我朋友說“你看你，車也沒有的，房子也沒有的，生意又不穩定的，結婚怎麼也要個家吧。要不這樣吧，你先買個房的，正好我小舅在我們售樓部做經理的。我可以幫你拿到內部價格，又可以隨便選樓層的……有了房子，到時候我帶你回去見家長我們的事就順水成舟的。”我朋友後來到處借錢湊首付的，房子是有了，但是後面他倆也不成的。有次我們一幫朋友吃宵夜，他把這個事情一說。呵呵。原來不只是他遇到過這樣的售樓小姐姐的，其他朋友也有過。

③欲擒故縱——2017年那時候我有個親戚想在一個省的省會城市買房子，開始只是抱著觀望心態的。開盤當天免費車輛把你從小縣城帶到省會城市看人家搶購的。感覺也沒有別人口中那種有價無市的阿。好了，報名、交定金參加下一次開盤搶購房子的（心想反正搶不到或者不來或者搶到不要都可以退定金的）。但是下一次開盤要漲一兩百一平的。第二次開盤正好有空的就又坐免費車來參加搶的。大熱天的，在廣告大棚裡熱了大半天，開車帶你來的那個銷售員說沒有幫搶到的。那就再等第三次開盤吧。不過第三次開盤又漲一兩百一平的。結果第三次還是搶不到的。就這樣搶了6、7回都沒有搶到。房價也漲了6、7回的。這下我親戚更堅定要在那裡買的了。在親戚群裡一傳開說難搶到房子的。一個在單位上班的親戚說：“要不你給點好處費接待你的那個銷售員的。”一言驚醒了，這次就真的幫搶到了。

見識有限，所以知道的也不多。還有其他還希望你們多多補充的

先生的伴讀書童

很高興能回答這個問題。

個人從事房地產銷售工作多年，對於售樓處的套路來說，我應該是比較有發言權的了。

首先我申明一點，對於套路這個詞，我個人不是很喜歡，因為大家是從購房者的角度出發的，對於售樓處的出發點不一樣，所以容易形成對立，由於信息不暢通，所以大家總是認為售樓處的都是壞人，銷售人員都是騙子，就是為了實現個人的業績而給大家故意製造各種的陷阱，其實不完全對，我不否認行業內有急功近利者，但是總體來說，其實很多的房企的銷售還是比較正規的，就如我前面說的出發點不同而已，售樓處為了賣房子而已，所以從他們的角度出發，就是如何快速成交客戶為目的，只不過在這個過程中，存在著一定的手段。

那麼下面我來說一下，售樓處裡面常見的一些逼定客戶的一些套路手段吧。

套路一、形成熱銷的假象。現在很多的售樓部都在拼命營造熱銷的氛圍，特別是在市場不景氣的時候，常用的就是託。當你走進售樓部的時候，一眼望過去，貌似很多客戶在和置業顧問談交易、選房子，給你的感覺就是趕快買，要不然這麼多人在看房，一旦錯過就沒好房子了，其實很多人根本不是真正的購房者，只不過是託，每天幾十塊錢僱傭的，一旦有客戶來訪，立馬開始談交易。所以對於購房者來說一定要保持理智，切莫被銷售現場的氣氛所迷惑。

套路二、置業顧問叫單。往往在你還再糾結哪個戶型好，哪個樓層好的過程中，有些置業顧問不斷的叫單，某某樓層戶型銷控之類的話語，這些都是為了逼定你，給你製造趕快選，不選就沒了的假象。

套路三、售樓處的音樂。這個是很多購房者不注意的，但是這裡面也是有學問的，這一點確切的說不能歸類為套路，但是也是為了逼定客戶，渲染現場的氣氛，使客戶大腦處於感性思維，一般的售樓部都會選用比較舒緩的音樂，使你大腦放鬆，跟著置業顧問的介紹思路走，而在開盤選房等場合，採用緊張的音樂，促使你更快的選房。

套路四、價格談不定，問經理。這個是最常見的了，當客戶看好一套房源後，在談價格的時候，客戶如果嫌價格太高而僵持的時候，置業顧問往往會告訴你，他幫你申請一下經理，接下來，經理就會出現了，能當經理的，口才你放心，絕對強於一般的置業顧問，他們會對你進行再次洗腦，最終就看你的表現了，如果你的意志力不強，對不起一毛錢都不給你優惠，還把你說的服服帖帖，一旦你堅定原則，他們會見人下菜，可能給與你一定的優惠成交。

套路五、可以參加團購限時優惠。很多的置業顧問對於猶豫不決的客戶，或者長期觀望不下單的客戶都會使用團購或者限時優惠的招，表面上看似為你個人考慮，其實你可以觀察一下，當天的所有客戶都是享受這個優惠的。

套路六、咖啡飲料小禮品。進過售樓處的朋友都知道，很多的售樓處都為你準備了咖啡飲料糖果點心甚至小禮品，一方面是為了增加現場服務的質感，另一方面也是為了讓你產生一種“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，這一招對於一些面情較軟的客戶來說，很容易打動你的心理防線，讓你放下戒心。

套路七、區位圖裡面的貓膩。很售樓處一般都是必備區位圖的，根據區位圖客戶很容易識別樓盤的方位、地段。但是有些售樓處的區位圖做的完全是利好本項目的，故意縮短一些教育、醫療、金融公園等配套的距離標註，讓你感覺很近很近，其實在空間距離上很遠。所以這一點，大家一定要對樓盤的區位有自己的認識，方法就是周圍看，眼見為實。

套路八、說辭裡面套路。這個是最重要的一種套路了，因為一般的售樓處都會事先準備好數十頁的說辭，置業顧問是要能夠背誦的，對於本項目的各種優勢放大的說，對於項目劣勢避重就輕。

以上是在售樓處的一些常見的套路，當然還有很多，但是我認為追重要的一些都在這裡了。那麼對於購房者，特別是首次購房者來說，該如何避開一些套路呢？

第一、要看一個樓盤，要多方面瞭解。可以通過網絡查看項目的一些基本信息、建議在當地的房產網上查看，也可以登錄當地的房管局網站對項目的土地情況、預售情況等進行一個瞭解；有了基本的信息瞭解還不夠，還要實地查看，特別是對於項目周邊的配套情況等，進行實地走一圈，眼見為實。

第二、自己做好置業計劃，做到心中有數，堅持己見。在進入售樓處之前，自己對自己的購房預算、購房的戶型、樓層等都有一個大致的計劃，這一點其實不難做到，可以召開家庭會議的方式進行討論後再去，去了不要急於下單，可以多看幾家樓盤後，對各個意向樓盤有了這充分的瞭解之後，再次召開家庭會議進行討論，形成家庭內部統一的思路，堅持己見，切忌在售樓處現場被能說會道的置業顧問一忽悠而貿然做出決定。

超哥說房產

售樓處的置業顧問都是受過專業培訓，口才了得是基本功，還有一些“套路”也要了解、規避一下:

1、從你一進售樓部，他們通過觀察你的言行舉止、穿著打扮、所乘坐的交通工具等就對你作出基本判斷，為下一步的帶看、介紹、逼單成交作準備。

2、向你介紹樓盤周邊的遠景規劃:還在圖紙上或在構思中的學校、醫院、公園、車站地鐵口等都被他們說的好像明天就要建成一樣，一條小小的水系也可以被吹噓成人工湖，基本他們介紹的配套設施只能相信五成。

3、劃片學校與所屬戶口一定要問清楚，最好讓他們作出承諾。我見過一個朋友買了個樓盤，說好可以入讀就近重點小學和主城區戶口，到交房時卻被劃到偏遠的普通學校和次城區戶口。

4、給你介紹的房源永遠只有三套，樓層好的一套、樓層不好的二套，形成強烈對比，讓你三選一，很容易成交。如果你實在都不滿意，他們還會神秘的對你說有個已買了好樓層的顧客不想要了，可以優先讓給你云云，讓你付了錢還要感謝他們。

5、其實每個置業顧問手裡都有一定的自主折扣權，而銷售經理又有一定的優惠權，一定要不斷猶豫、不斷砍價、欲走還迎的把他們手中的優惠折扣全拿到，用最少的錢買最好的房子。

6、有些置業顧問之間會演戲，一個置業顧問正對付一個在猶豫的客人時，另一個會來假裝說:“某某，你的客人也是要這套嗎？不行呀！我的一個客人昨天對這套就有意向了，今天回去籌錢，明天上來下定”，用這樣的方式逼你下定決心成交。

7、售樓部做活動時會僱一批假客人，營造氣氛，時不時的大廳擴音喇叭就會傳出:“幾號樓幾單元已售出，請置業顧問不要再推薦”的假成交訊息，來刺激真客戶成交。

總之，買房時上網多學些房產知識，多聽過來人分析，多進幾次售樓部，用心冷靜的觀察，爭取選到心儀的房子。

本人從事房產行業數載，誓做最正規、最真誠的中介，歡迎不同意見留言討論，覺得不錯的話留個贊再走唄！

房產老黃

小超今天就和大家說一說售樓部的套路，拋開那些注意事項不說，還有這些可以注意的

1、優惠點數，一般來說只要你是真心去看房的，現場都會給你一個優惠底價，但這個底價不會是最終底價，一般來說還會有1-2個點的優惠，但是這1-2個點一般會在你交錢之前給到你，所以，如果你只是參考就不要話時間在這1-2個點上，大家都浪費時間，等真正準備買了，再來要這個優惠就好。

2、現在售樓部外面都會有很多中介公司，其實沒關係，基本上中介和現場是一個價格，偶爾會有中介比現場少1個點的（這種情況很少見），所以你也不要太糾結，內場外場價格一樣（開發商都已經把價格加上到營銷費裡了，不會因為你是直接過去的而便宜），所以你只要選擇一個服務更好更順心的就好。

3、對於樓王，觀景陽臺等等這些詞彙不要在意太多，這些詞都是策劃包裝出來的，唯一注意幾點，樓間距、採光、園林（如果還沒有那就沒辦法了，看規劃意義不大，只能憑對開發商的信任了，所以說大開發商還是有好處的）、朝向、南北通透等，這些不要聽說的，能體驗的儘量去體驗下，挑選體驗的時間最好把最差和最好的都體驗下，心裡有個底，另外關於南北通透這塊要清楚什麼是真南北通透，什麼是假南北通透，如果不清楚可以上網查，也可以來問問小超。

4、關於區位和交通，不要相信售樓部說的，這塊需要你自己去體驗，大的發展不會有問題，但是很多細節就要自己去查查看看了，在交通配套這塊一定要自己去體驗，要不後期你就會有別坑了的感覺。

5、關於房源緊張，一般都是銷售逼你下定的說辭，但是你自己也要上心，好房子不愁賣這是真理，所以也不要太多的猶豫，考慮時間保證在1天-2天內，要不房子賣了就該你後悔了。

6、關於參觀樣板間，真的就是參觀一下就好，不必當真，並不是說樣板間和真實戶型有差距，而是樣板間的物品很多會縮小一定比例（比如床等），這樣看上去會顯得房間比較大，但真實房間不會這樣，所以樣板間就去體驗一下房間格局就好，不要把軟裝和硬裝當真，而且開發商樣板間的裝修標準一般很高，普通家庭用不到的。

7、關於精裝與毛坯，毛坯不用說了，交房可以看到實體，如果是精裝房，在買的時候最好可以看看毛坯的，就算不懂也看看質量，因為以後你是看不到的。並且關於精裝不要相信售樓部說的一平方米多少錢，相信我，沒那麼貴，但你也不要太糾結，感覺整體合適就好（PS：開發商裝修要比你自己便宜很多，畢竟大規模裝修要便宜很多，所以自己感覺合適就好）。

小超聊房產

1、售樓處和中介一直以來都是密不可分，售樓處裡往往一打聽就沒有房源，而一去中介問才發現房源一大堆。一般而言，開發商和中介會有一個內部協議，開發商會將大量房子賣給中介，中介買了這些房子，就等於拿批發價轉手做零售商了。

2、一般在售樓處不遠的地方，一定會有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物價部門本來控制規定毎平方米多少錢，開發商就是不完全把房子拿出來賣的，有時候捂盤惜售，所以說沒房源了。為什麼？就是等房價漲高了再拿出來賣，但你再中介公司去打聽一下，肯定有房源的，但是價格也比售樓處高，這就是套路水深吧。

3、例如某城價格是4200元/平方米，開發商推給中介後價格上升到5500元，120平方米的一套房子一夜間多出10多萬。以前房價低的時候沒幾家中介，現在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房價也翻了幾翻。

4、有時候，房地產商和中介聯合起來炒房價，實際房子根本沒賣出去，都在中介手裡的，這是房地產商的策略，到房地產商銷售處就說房子沒有了，早都賣完了製造假象，這也變相抬高了房價。

小柚子家居

作為一個天天跑樓，泡在銷售中心的人來說～還真發現不少“套路”

1.剛需的樓盤在第一次開盤後，門口永遠放著“特價”房源，而且這些房源裡面總有2/3左右貼個“已售”的貼紙，讓看房的人過來衝著“特價”埋單

2.高端樓盤，從大門口進到銷售中心的沙盤可謂九曲十八彎，過好幾重門口，拐好幾個彎才能看到其廬山真面目，在進去的路上做好幾重“仙境”的佈景顯得高格調，這些樓盤分分鐘能賣貴不止一個檔次

3.設置情景板房，沒有實地板房。板房只能看房子裡面的空間格局，要想知道入住後的居住感受得看實地板房才行～實地才能看清楚採光，景觀，通風等～

情景樣板間或在一樓，或在室內，能人為的控制出“一切都是那麼美好”的樣子

4.樣板間裡面所有家居都小一個size，比如“床”，“飯桌”做出空間很大的；沒有房門；安裝很多鏡子-特別是個人公寓～這一切都是讓看房的人有“空間很大”的錯覺

5.虛有其表的裝修質量～這個不說，大家去看看就一目瞭然了（這裡排除部分豪宅項目，比如說融創的板房是我見過最實在的）

房產說說

廢話不多說，直奔主題。商品房也屬於商品，賣房子最終的目的是成交，在交易過程中開發商免不了會耍點小聰明，主要有幾點。

1、區位。一般來說售樓處會擺放一張區位圖供參考，畢竟區位是購房者考慮最多的因素之一，除了學區要等交付以後劃定，其餘的配套基本可以確定。因此置業顧問一般會在向購房者介紹區位時候會故意放大有利因素，避而不談不利因素，同時這種方式也會體現在區位圖上，這就容易誤導不熟悉項目區位的購房者。

2、價格。一般來說價格會在開盤前幾天才能正式確定下來，因此在之前來售樓處的購房者，也只能從置業顧問口中打聽到大概價格，並不能瞭解到確切的價格，因此置業顧問會盡可能的引導購房者計算如何爭取最大的優惠來吸引目標客戶。

3、合同。購房合同少則十幾頁，多則幾十頁，很少有客戶能在簽約當天仔仔細細看完整本合同，並從合同中挑出疑問。很多開發商為了規避風險，會在合同中將有些部分寫的比較含糊。

4、樓層圖。一般售樓處只給購房者看戶型圖，而細心的購房者會要求看該戶型所在樓層的整個圖紙，因為很多公攤的部分並不能在戶型圖上完整顯示出來。

以上四點就是大概要注意的地方了。

後地產時代

很高興回答這個問題。

售樓處賣房子的套路有多少？我想，對於任何一個想要買新房的人，都希望能瞭解到一些內情，避免自己上當。我就憑藉在房產行業十多年的經驗，給大家幾點建議和分享，希望對大家能有所幫助。

1、買房必須要五證齊全大產權：不要相信什麼能轉大產權，開發商有實力沒問題之類的說辭。再有實力的開發商，五證不齊，樓盤都有可能出問題。在五證中，土地使用證上的年限要看清楚，有些樓盤土地產權都過去十年八年了才開始開發賣房。預售證上的樓棟也要看清楚，別隻看到1號樓的預售證，你卻買了2號樓，預售證都是分樓棟發的。

2、關於樓盤周邊的交通配套規劃：只要沒有明確的文件證明真實存在或正在施工建設中，不要太相信規劃，規劃是可以變的，一朝天子一朝臣，一屆領導一套規劃。眼前有的才是真實存在的，規劃的也許將來會存在，但十年八年以後才可能實現，太遙遠的夢沒有意義。

3、要找到專業靠譜的銷售：在你買房過程中，靠譜的銷售會讓你事半功倍，上當概率最低，我其他的建議和幫助你也不用看了。雖然在這個行業魚龍混雜，靠譜的銷售鳳毛麟角，但優秀的靠譜銷售總是有的。對於新盤來說，不論你是找中介、代理或開發商自銷，價格和房源都一樣，這樣你找到靠譜銷售的機會就會增大。銷售靠不靠譜，通過一段時間的溝通交流，你自會有判斷。但如果只聽信某銷售說通過他比別人便宜，你只圖所謂的便宜找銷售，那對不起，你已經開始上當了，我說什麼對你也沒用，自求多福吧。

4、關於銷售的說辭與合同：買房一切以合同為準，銷售的承諾和保證沒有意義，銷售可以離職，但合同黑紙白字更改不了。關於合同條款都要有所瞭解，例如：關於公攤，銷售說只有20%，結果籤合同的時候變成了25%。關於下房本時間，銷售說一年，結果合同寫720個工作日。這種銷售不是新人不專業就是故意把數據說漂亮了，讓你能接受。有些銷售實話實說，但你接受不了公攤25%或720個工作日下房本。所以不要被漂亮的說辭矇蔽，沒有銷售願意把樓盤的不好說給你聽，敢說給你聽的才是真話，合同內容不會因銷售的說辭而改變。

只要把握住以上幾點，基本上也就不太容易上當。但人性是貪婪的，銷售也會抓住這一點去引導客戶，人傻錢多是大多數人的弱點。我的建議只能作為參考，在實際運用中，就看自己身在其中時候的定力了。

京南房產置業經理

與其說是售樓處賣房子的套路，不如說是，購房者和賣房者之間的博弈。購房者想用最少的錢買到最合適的房子，賣房者想用最短的時間出售房子增加業績。但是，由於信息不對稱，購房者往往會處於弱勢。以下我給購房者幾點建議，避免被套路。

第一，仔細聽銷售員的說詞，發現前後矛盾或邏輯漏洞之處。銷售員一般會積極介紹項目賣點，只說優點，避開缺點，或者避重就輕。特別是對項目周邊目前還只是初步規劃的商業或地鐵項目，要保持冷靜，對於這套說詞，聽聽就好，不要太相信。即便後期真的有，或許要等上好多年。大多數情況是，房子賣完後，開發商說的周邊規劃卻只有部分實現或者一個都沒實現。

第二，銷售員只會告訴你部分房源信息。銷售員為了儘快成交，會告訴你，現在好的樓層某戶型只剩2套優質房源，讓你儘快做決定。這樣做的目的，一是故意製造某戶型熱銷的局面，二是讓你沒有很多選擇，可以儘快做決定交錢，三是讓你覺得很想買，但是又沒有好樓層的遺憾，刺激你購買慾，後期會突然告訴你，有客戶不要了，你想要的樓層有了一套，讓你趕緊來交錢。

第三，項目賣點介紹完後，銷售員會以各種理由要求你交個定金。比如說，購房者看了樣板房，對某個戶型比較喜歡，也恰好房源樓層不錯，銷售員就會以各種理由製造緊張感，讓購房者交個定金，而此時購房者可能會頭腦一熱就交了。所以，購房者一定要明白一點，不管銷售員多麼堅持你交個定金，你一定要保持清醒，只要覺得交定金的理由是因為對方要求，那麼一概不交。只有在你認為你交定金是已經決定好了，不想再考慮別的小區，這個時候再交。

最後，其實銷售員的銷售技巧有很多，無非都是促進成交的手段，也無可厚非。只有極個別銷售員的品性較差，購房者應該按我第一條觀察得出此人品性很差的話，最好直接要求換一個銷售員。

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關鍵字: 套路 售樓處 樓盤