木西文武

高低層混著蓋，是設計問題，涉及到地質結構、容積率、採光度、整體協調、城市美觀等多方面原因決定的。是規劃部門根據有關法規決定的。開發商能左右的因素實在整體框架設計下的有關房屋的樣式、戶型、套內面積和綜合配套等等整體內部的因素。

問問答

我作為開發商企業內的一員，也曾經參與過幾個新地塊的開發，我來回答一下你的問題。

不是開發商喜歡高層、低層共同開發，而是開發商不得已而為之。

為什麼這麼說呢，主要還是容積率的問題。我們知道開發商要要拿地，而拿地的時候，該地塊是已經有了各種規劃條件的，而容積率就是最主要的一項指標了，所以對於該地塊的開發密度是鎖定的，要就是說這塊地裡面能蓋多少面積的房子是固定的，那麼在房企設計規劃的時候，就只能在這個容積率指標內進行裝面積了。

如果純蓋高層的話，樓位太多，密度太大，不被允許；純蓋低層的話，容積率裝不滿，造成浪費，所以只能結合兩種產品一起做，這樣剛好能按照要求的容積率指標把整個地塊的建築面積填滿，僅此而已。所以說，不是開發商喜歡不喜歡的問題，二是不得已而為之。

這種樓盤買高層還是低層？

那麼現如今的市場上，一般的開發商都會做幾棟高層，然後做一定的洋房產品或者疊拼別墅，這樣既能形成價格差，洋房及疊拼又能賣高價，對於企業獲利是最有利的。高層主要還是圍繞剛需來做一些小戶型產品，就是為了跑量的，而底層的洋房或者疊拼來說才是開發商獲利的產品，所以一般的小區在規劃設計的時候，就把高層設計在沿街或者靠北，這些相對價值點比較低的位置上，把中心部位或者靠南這些給洋房，主要還是考慮到日照。採光、舒適、安靜等這些方面考慮的。

對於個人該如何選擇，這就要看自己的需求和經濟實力了。如果你是剛需，我建議還是先買高層吧，畢竟高層的價格和洋房的價格相比還是較低的，而洋房產品一般面積較大，總價較高，所以一般的剛需是難以承受的，這種產品更適合於剛改或者再改客戶。

超哥說房產

現在很多樓盤都喜歡打著低密度宜居的棋子開發樓盤。2.5的容積率幾乎成了宜居樓盤的共同特點。但是很多樓盤就算真正做到了宜居也沒有做到居住上的真正舒適。這究竟是為什麼呢？

高層和低層混搭的小區

現在我們可以注意到，不少小區的建設都有這樣的特點。就是小區當中高層和洋房混搭在一起。高層建築普遍高度都在80米以上，洋房建築最多也就7層到頂。這樣的小區乍一看就是給人一種舒適的感覺。就算是高層的建築也可以享受到洋房的小區環境。因此不少人也願意掏腰包買這樣的高層（主要是高層的房價相對洋房便宜）。那麼開發商這樣混搭的小區真的低密度，宜居嗎？

其實不然，我們可以算一下，在一個小區當中容積率為2.5。樓盤計容總建築面積為10萬平米，那麼這樣的小區佔地就是4萬平米。如果小區當中都是25層的高層，那麼每棟樓但各單元的佔地都在500平米左右。一個單元的總建築面積大約在1.2萬平米左右。這樣算下來10萬平米就是10棟樓10個單元的樣子。總佔地面積為5000多平米

但如果高層和洋房混搭會怎麼樣呢？那麼這個小區的樓棟佔地面積一定會大於純高層的佔地，會小於純洋房的佔地。對於洋房來說似乎還好（洋房的空間會受到高層的擠壓，也會帶來高層的遮擋），但是對於高層來說樓間距和公共綠地、設施的面積也將大打折扣

小區太過注重業主小區內的生活

還有一些小區太過於注重業主小區內的生活，會在小區當中留出大量的空地用於基礎的建設。但是空地越集中就意味著樓棟也就越集中越密集。雖然都是2.5的容積率。其他小區樓棟錯落有致不顯得擁擠，各樓棟採光樓層區間範圍大。而這種集中公共區域的小區樓棟間的樓間距就會小很多。

還有一些小區地塊屬性商住都有。那麼地塊大的話開發商就會在地塊中間做一個十字的商業街。其實這是侵佔了小區業主的權益。原本小區內的公共用地變成了步行街和道路。為此設計只能犧牲小區內的綠地和公共空間的面積。而這種小區業主的空間大打折扣還要算在2.5的宜居小區當中。是不是就有些過了呢？

開發商目前的設計理念有很多，一些數據只是表象而已，如果我們仔細想其實不少樓盤都有上述情況。宜居小區的實際容積率也許遠遠大於其所宣稱的範圍。

房產老J

開發商高層低層共同開發，可以充分利用土地、提高容積率、增加小區視覺層次感以及豐富商品房種類面向更多人群！

作為建築設計師，從業八年多來，獨立規劃設計了許多住宅小區。規劃設計之前，首要的是對接開發商，所以，對於從拿地開發，到設計完成的過程是非常瞭解的！

從一個拿地塊到完成方案圖、施工圖，最終形成能銷售的商品房，各階段都有很多人在參與。其中決定最終商品房佈局的最直接指導因素就是規劃設計方案。

規劃設計方案的形成，有很多制約因素。最主要的有以下幾方面:

1.規劃設計條件

2.市場需求

3.開發商對地塊定位

4.設計師的設計理念

5.當地領導的意見

以上五點是商品房是高端低端品質、樓棟數、高層多層、戶型配比等方面的決定因素。綜合以上幾方面的意見，就會形成您現在所買房子的佈置方式。

下面根據我做的實際項目具體介紹一下各方面對項目方案的影響

1.規劃設計條件

規劃設計條件是政府出讓土地的時候已有的前提條件，是根據城市整體規劃確定。裡面確定了容積率、建築密度、綠地率、規劃退線、限高、日照要求、停車位配比等基本的要求，這個是地塊規劃設計的前提。

2.市場需求

市場需求也就是各地方人們的買房需求，是剛需還是改善型，是三室要求多還是兩室，高層賣的好還是多層，消費水平怎樣，家庭結構大部分是怎樣，其他樓盤情況怎樣。地域不同，需求也就不同。比如一線城市，大部分是小戶型，由於單價高，所以總價早控制在大部分人買房的預算內。小縣城最近幾年就流行三室及以上改善型住房，也可能有幾代人共同居住。

3.開發商對地塊定位

開發商不是慈善家，他們要把這個地塊的經濟利益最大化，就要詳細考察當地市場，以及當地其他樓盤情況，然後確定整個項目定位！比如主打高端、中高端品質或者做針對大眾的能快速消化的產品，快速回籠資金，減少成本。也有做混合型的，中高端劃定一定區域，採用最好的位置和戶型、層數、景觀來體現。中端或者普通的相對集中，一般設置在地塊邊角位置，常常採用高層，來彌補高端拉下的容積率。這樣做各個品質商品房都可以包含，針對的人群面也會廣闊一些。

4.設計師的設計理念

設計師根據以上各方面的意見，進行規劃設計。劃分地塊區域、佈置樓棟、計算日照、確定層數、規劃路網、協調景觀……再加上自己團隊的設計理念(比如體現當地文化，山水田園中式，還是氣勢恢的歐式等等)。

這個過程時間會很長，設計師會修改很多版本，反覆協調各方面的意見和要求。達到一個既滿足規劃設計條件、符合當地市場需求、甲方地塊利益最大化、和包含設計師設計理念的產品方案。

設計師為了開發商利益最大化，一般會用足用地紅線退線內的地塊，根據日照和消防確定樓棟數和層數。層數一般有幾個開放商控制成本的節點，6層、9層、11層、18層、33層。

5.當地領導意見

規劃設計方案完成之後，需要通過政府的通過，一般政府會召集規劃建設局、電力、燃氣、熱力、供水、城管、消防等部門舉行方案評審會。本著對城市建設添好磚加好瓦的態度對方案提出意見，比如顏色選擇，沿街層數限制，每棟樓單元個數限制，出入口的協調等等。通過規劃意見之後，設計院就可以往下進行施工圖設計了，沒有特殊情況，商品房的最終佈局就是規劃會通過的方案！

結語:通過以上分析，一個小區有高層和底層混合，是受到規劃設計條件層數限制、當地市場需求、開發商小區品質定位和成本控制、設計師根據國家規範和設計理念、規劃評審會的意見等各方面影響的最終結果。

我是設計院車工，從事建築設計，從建築師角度為您解疑答惑！歡迎關注。關注作者不迷路。 最後，碼字不易，多多支持！

設計院車工

高層低多層混合開發的目的只有一個，那就是利潤最大化，其他就是瞎扯。

1.開發商拿到一塊地，在這塊兒地上，不是想建多少建築就建多少建築，有一個容積率的要求，說白一點，就是這一塊地有一個建築面積的上限。開發商基本都會貼著上限去把建築面積最大化。

2.高層住宅比多層住宅的單價要便宜，但造價卻要高一些。在這種情況下，如果你是開發商你傾向建多層還是高層？

3.但問題是，如果全做多層，不能把面積最大化，而且離面積最大化還有不少距離，那就不合算了。那就必須進行高低配，也就是高層多層混合開發，在這個過程中，會有很多方案去平衡高低配比，最終的目的就是總的建築面積最大化，多層建築面積最大化，以保障利益的最大化。

4.能買低層就買低層，不能買低層高層也湊合。正常來講，高層負責容積率，低層負責品質。

五城十二樓

很高興回答你的問題，高低配樓盤在目前的房地產市場來說還是比較普遍的，主要有三個方面的原因：

一、樓盤的容積率，樓盤的容積率在一定的程度上決定了樓盤的品質，樓盤的容積率還要滿足城市控規，因此很多時候全部建設高層建築的話，容積率很難得到保證，所以好低配的建築產品，一來能符合城市規劃的要求，二來能起到宣傳的底容積率配置，三是，高低配產品是開發商的利益最大化，因此高低配產品才普遍存在。

二是、樓盤的規劃佈置要滿足設計要求，比如光照時間等等。

三是、高低配產品能滿足不同的城市人群，剛需人群，中層人士的購房選擇，客源更廣泛，更便於樓盤銷售。

對於這種樓盤到底該怎麼購買，其實同屬一個小區，享受同樣的配套設施和服務，除了個人經濟實力和個人喜好以外，其實沒有什麼差別，看你自己的情況吧，未來的升值保值的能力也是一致的。現在的高端樓盤，一般不會出現這種配置，這種樓盤佈置片剛需和剛改一類的。

所以買這類產品的看區域配置，如果屬於城市的一流配置，小區的品質也不錯的話，經濟不錯的話可以購買洋房。

希望回答對你有用，謝謝。

地產與情懷

題主共提了兩個問題，先來看第一個問題“開發商為何喜歡一個盤裡高、低層一起搞？”

概括一句話來回答，因地制宜、高週轉、效益最大化！

何為因地制宜

一個項目的方案設計可能有n種，但是，由於受地理位置、地質情況、周邊景觀、容積率、紅線退讓要求、規劃條件（比如建築高度等）、銷售、景觀等等一系列因素的制約，最終供可行的方案也就那幾種，往往結合前面說的那些因素來綜合考慮，以實現投入最少的資金、高週轉、高回報。

如何高週轉

高低層結合開發的好處往往在容積率做足的同時，減少建築密度來提高空間的舒適性，大家都知道容積率是固定的，但是全部建設為多層可能會存在建築密度大，樓間距小，容積率用不完，品味不足等問題存在，但其有建設週期短，建設成本低，資金回籠快等優勢。而全部建設成高層可能會綜合成本增加，前期投資大，開發週期長、資金回籠慢等問題，兩者結合起來對一些資金需求大的開發企業尤為重要，尤其是高週轉滾動開發是一個很好的優勢，大部分開發商在策劃定位時會把多層住宅定位為洋房或別墅，給人的感覺就是高大上，對應的價格自然而然水漲船高，畢竟不是普通住宅嗎，量少，且賣得起價格；往往會作為第一批推廣的產品，吸引一批高端客戶，其次多層住宅的建設週期非常短，可能開工建一兩層就可以取得預售許可可實現快速回款，而高層可能要到十層左右，往往有一兩個月的時間差，再次，因為配套有部分高端產品（洋房、別墅），會增值高層住宅的價格，比如同小區同位置別墅賣1.5萬，高層只要1萬，買高層會覺得賺了便宜，對銷量有很大的幫助，最後，對於開發商來說，拿了地先建設多層，基本不要再投入多少資金就可以實現大批量資金回籠，從而實現滾動分期開發，達到資金高週轉的同時也實現了高轉化。

效益最大化

其實前兩點已經說得很詳細了，花最少的投資，最短的開發週期、最低的財務成本，打造成項目品質整體提升、銷售快、產品附加值高的樓盤，最終結果為效益最大化。賺消費者更多的錢，且消費者還覺得算值。

再來看第二個問題這種樓盤買高層還是低層？

我覺得題主很有必要來關注我一波，對此問題要因地制宜，結合價格、戶型、位置等等綜合來考慮（往期有做過專門的分析），考慮性價比或結合自己的需求來考慮，如果不差錢，想一個舒適度高的環境，選別墅、洋房，其次高層。

好了，專業從事房地產開發，一條路服務。各位覺得如何？

建築百科

涉及到一個購房時機的話題，這類話題聊的相對少，所以藉此問題聊一聊！

首先來談談開發商同期推高、低層產品的現象，這種現象總體看都有“試水”的成分，至於試的什麼水，得分中小盤和大盤兩類情況看！

在此之前，科普兩個基本概念，分期開發和分期銷售；

分期銷售，一種銷售策略，不論大盤還是小盤，大部分樓盤都會實行分期銷售策略，因為推盤需要有一個人氣聚集和氛圍形成的過程，所以一般樓盤都會採取分期推盤策略，前期鋪墊，中期高潮，後期收尾！當然，也有整盤銷售的情形，多見於小盤、mini盤、網紅盤，前期功課做足，市場氛圍火熱，房企想快速回籠資金的情形下才會出現！

分期開發，一種開發策略，多見於大盤，為房企立足於資金平衡及滾動開發的考量；一般將小資本投入項目、利於資金迴流項目（可售易售快售產品項目）、易開發的項目放在前期開發，而大型配套、自營項目等放在後期開發，政府強制要求的配套項目例外！

回到“試水”話題，上文講到分兩類情況！

第一類，中小盤！

對於中小盤來說，試的主要是各類產品的市場熱度，便於後期產品的價格定位，以達到利潤最大化；主要目的是為後期產品定價的試水，首期高溢價產品（低多層產品）的投放量一般會比較少，等氛圍和熱度起來之後才大量投放高溢價產品；

此外，同期推多種產品還是為了吸引多層次的客戶；

第二類，大盤！

對於大盤來說，試的主要是各類產品的市場需求度，便於後期開發產品的產品定位；大盤一般都是分期開發的，報批也很可能分批報規報建，前期開發的產品試水可為後期產品定位和配比提供依據，靈活調整產品策略，對於不暢銷的產品可以在後期取消或者調低配比，相反，對於熱銷產品則可以在後期開發產品中調高該產品配比！當然，對於定價、滿足不同客戶的產品需求也是同時推高、低層產品的原因；

不論大盤、小盤，一般都會實行分期銷售，人氣和熱度的聚集都需要一個過程；所以，對於追求高性價比或者相對低價產品的朋友，可以選擇在首期或者尾盤下手，首期產品所處位置一般相對弱勢，尾盤產品多是別人挑剩下的，當然，運氣好可能可以撿漏到別人退房的產品；對於追求較好產品的朋友可以選擇在中期推盤時下手，樓王就在此階段推出，但價格相對偏高；大家可根據自身情況選擇購房時機！

補充一點，年底有一波衝業績行情，開發商一般會在年初設定銷售目標，年內要完成xxxx億元的銷售額，年底時，如果距離年初的銷售目標差距較大時，就會推出各種促銷活動，以實現或者儘量接近自己年初吹出去的牛，趕巧的朋友，年底也不失為一個撿便宜的好時機！

夏日冷霜

高低配是開發商的慣常策略，核心還是因為算賬和去化的權衡，當然這是在符合限高，容積率等規劃前提下的。一般，低層產品比如疊拼相對於高層價格高，比如某地高層20000，而疊拼32000，但高層賣的快，疊拼賣的慢。所以把價格，消化速度，成本，資金成本帶進測算表，算出來肯定是高低配掙錢最多。也有的開發商剛進去拿不準市場，為求風險小直接高層了，但是預期利潤就差了。所以這都是算出來的，當然也有糊塗老闆自己拍的，那就另當別論了。

長益地產評論

這主要是容積率的限定，容積率2.0的時候容易出現這種情況。

容積率可以規劃成高層+小高層+多層、小高層+多層、高層+多層的形式，前面兩種情況增加建築棟數，而採用高層+多層的形式，減少了建築棟數，加大樓間距，樓間距越大，提升了居住品質，採光、通風、綠化景觀面積都會好，像這種情況，有的樓間距可以達到100多米，有的也稱為“低密度高層”。

從銷售上，採用高層+多層的排列形式，提升了項目品質，有利於銷售，相對來說，多層有稀缺性，好賣一些，價格也要高一些。

至於買高層還是多層，根據自己的經濟實力來考慮，從宜居性上來說，多層要好一些。

關鍵字: 高層 低層 房產