每一个年份的结束，也是一个年份新的开始。
农历年二零一九年终将过去；
据说，这是过去十年里最坏的一年，也或许是未来十年里最好的一年。
在这样的一个年份里，2020年的泉州楼市政策怎么变化？房价涨不涨？市场下行开启还是春风依旧？
最怕是“站在风口，听到风声，却吹不到风”。
内参以多年市场观察和独家之调研，针对2020年泉州购房者最关注的话题一一判断，希望给到购房者更多启发和思考，从而做出相对正确的判断。
NO.1|壹
2020年政策会有明显变化？
短周期看：可以明确的是，泉州楼市调控政策，在2020年将保持稳定，中心市区的部分政策会微调，外围板块的限购会逐步放松。
长周期看：严守限售，逐步放宽限价，全面放开限购，将是政策调整的总趋势。
2019年楼市调控始终贯彻“房住不炒、因城施策”主旋律，下半年更是提出了“不将房地产作为短期刺激经济手段”，强调2020年要坚持“房住不炒、因城施策、稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制。
泉州经历了近3年的严控，中心市区（鲤城、丰泽）政策环境依然趋紧，其余板块则有所松动，主要体现在人才购房补贴、限购限制放松方面，预计2020年泉州整体政策环境将保持稳定，部分县市区地方性政策将有调整的空间。
NO.2|贰
2020年泉州房价还会涨吗？
2018、2019年泉州整体成交量达到峰值，内参判断2020年成交量将持续滑落，2020年泉州五区预计成交成交量230-250万㎡，仍处于高位成交周期内。
新地块2020年推出，土地限价持续走高，限售价进一步放宽（存量房项目均价涨幅），2020年泉州五区将稳中有升，但泉州楼市已经出现两极分化，买房普涨时代已经过去。
2018年是泉州楼市大年，住宅成交量达历史峰值323万㎡。
2019年一方面因在售项目较少，另一方面在政府引导限价的行政干预下，供应端推售节奏放缓，也导致成交量有一定程度下滑，全年住宅成交283万㎡，仅次于2018年排历史第二位。
预计2020年住宅成交量将继续滑落（预计2020年成交量230-250万㎡），价格随着项目均价涨幅及土地限价的持续走高，会有一定程度的上涨，全年呈现量跌价涨的态势。
备注：下图，2020年泉州五区市场整体待推量约300万㎡，东海及台商投资区体量较大：
NO.3|叁
2020年泉州买房还要靠“运气吗?
2020年，虽然泉州主城区内土地供应有所增加，摇号难度0有所降低，但热门板块的高性价比产品（比如东海存量房项目），仍将维持比较高的认筹比例。
2019年泉州中心市区（鲤城、丰泽、洛江）成交5宗商住用地（可售住宅体量约77万㎡），预计均将在2020年入市销售，同时2020年泉州仍会加大土地供给量，较大的缓解了中心市区供不应求的态势。
预计2020年中心市区摇号难度有所降低，但热门板块高性价比项目（如东海存量项目）预计仍将维持较高认筹比。
NO.4|肆
2020年泉州土地市场会不会降温？
从2019年泉州土地供应计划完成度看，由于现实情况影响，一些计划内的土地供应被延迟推出，不过这些地块有望在2020年出让，比如城东的千亩江滨一号地块，城东快速通道两侧土地以及江南站前大道旁地块等。
2020年，毫无疑问，泉州市区及临泉区域优质土地一旦推出，仍将上演房企抢地的局面，但土地市场同样现场两极分化现象，周边县市区则进入较为疲软阶段。
2020年泉州土地市场也同样呈现两极分化现象，在泉州中心市区土拍竞争十分激烈，地价高企，在周边县市区则经常出现底价成交或流拍现象。
根据克而瑞2019年闽南房企全口径成交金额排行榜显示，排行前20的房企中，泉州市场贡献率超5成的房企至少有8个，超4成的房企至少有11个，其中阳光城市场份额87%、金茂在泉市场份额87%、当代在泉市场份额更是高达97%。
由此可见，泉州是各品牌房企深耕闽南的主要“战场”，预计2020年泉州土拍市场热度不减，核心热点板块火热，竞争激烈，外围市场较冷，拿地谨慎。
NO.5|伍
新拍的地块限价涨了，要怎么选择？
随着2019年之后拍卖地块限价持续走高，将极大利好存量房市场，这种价差优势会形成“虹吸效应”。
土拍限价在2020年将持续走高，较早取得土地、较低限价的项目价格优势将转化为竞争优势；
特别是同板块，更低限价的项目有明显的优势；高限价且高地价的项目预计会面临较大的销售压力（如保利西湖地块、北峰地块、台投区新出让地块等）。
NO.6|陆
2020年买二手房是不是更划算？
可以明确地是，2020年泉州二手房价将探底回升，一二手房价差将缩小，优质学区房价格将会进一步走高。
受土拍地块限价持续上涨影响，一二手房价差逐步缩小，加上一手房限售政策的影响，整体来说一手房投资买房窗口期越来越小；
同时，二手房在价格长时间停滞甚至下跌后预计将迎来较好的市场机会，其中优质学区房将尤为明显。
NO.7|柒
为何这两年“逢交房及维权”，如何避免？
在“限房价、竞地价”的土拍规则下，2020年将不可避免仍会大量出现“交房维权”事件。
因为，进入2020年，是泉州城区内交房项目集中年，维权爆发可能性高。
受政策影响，在“限房价、竞地价”的土拍规则下，诞生了一众高地价、低售价的楼盘；
部分房企为保障节点考核、利润要求、业绩要求等，在标准降低、赶工期等影响下，容易出现因质量问题而引发的客户维权；
同时，2020年有较多项目集中交房，预计维权出现的概率较大。
因此，对购房者而言，买房尽可能选择口碑品牌房企，可降低维权概率，即便真遇到交房质量问题，也相对有保障得到更好的处理。
NO.8|捌
2020年泉州买房区域怎么选择？
从市场的成熟度和发展趋向看，2020年东海、城东洛江、江南、北峰市场热度较高，其次为近郊的台投、池店、陈埭等板块；
2020年客户购房首选区域仍是泉州中心市区板块，其次为近郊的临泉区域板块，外围乡镇则主要为内生型市场。
NO.9|玖
2020年泉州大量棚改实质年，如何影响楼市？
可以确定是的，2020年，随着泉州多个片区的征迁改造区进入实质阶段，将成为影响泉州楼市的重要新增长极。
随着征迁改造区域各项配套的持续落地，区域土地出让速度加快，几大区域将迎来市场腾飞的契机，如北峰西华洋片区、台投区白沙片区、晋江晋东新区、晋江高铁新区，在交通接驳、教育资源以及各项商业娱乐配套设施的持续落地，几大片区在2020年起将逐步成为楼市新的增长极。
NO.10|拾
2020年，商业商办产品还能买吗？
从趋势上看，2020年泉州商业、办公等非主流产品仍将将面临很大的销售困难。
泉州作为房价限制相对较好的经济强市，商品住宅仍是市场上购房者自住和投资的最优选择，购买力外溢到商办类、小产权房等特殊产品的占比较低，因此2020年非主流的房产销售仍不太乐观。
此外，对普通购房者而言，商业商办产品投资除非有特殊用途，不建议买入。
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