风华正茂0412

如果你全款买房，这个政策跟你一点关系都没有。如果你用公积金贷款买房，这个政策跟你也一点关系都没有。需要用商业贷款进行买房的人们会受到一些影响。关于影响如何，我的看法是，确实存在房贷利率上涨的可能，但大概率是不会发生太大变化的。不过，一切都只是推测，因为它有很多不确定的因素。

如果10月8日以后你买房的利率低于10月8日以前，不要高兴太早，也许11月你的利率就又升上去了。可能不会变化这么快，但确实变化会更加频繁。<strong>

银行研究僧

2019年8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，可能原文有些朋友看得一愣一愣的，不知道房贷利率到底是升还是降，那么，在此就用简单易懂的话来解释一下。简单来说就是：

1.以后LPR（贷款市场报价利率）取代基准利率，比如：最新的LPR为5年期以上4.85%，和4.9%的基准利率相差无几。

2.最新房贷利率10月8日开始执行，此后新发放的房贷，其利率根据LPR上浮，具体上浮多少“因城施策”，LPR可以每年调整一次（和原来执行基准利率时一样）。

3.首套房不得低于LPR（不得下浮），二套房贷和买商业办公用房的利率最低不得低于LPR+0.6%，按当前最新LPR算是5.45%。

4.2019年10月8日前，已发放的房贷和已签合同还未放款的仍按原合同约定执行；5.公积金贷款利率暂不调整。

说得再直白一点就是：原来基准利率4.9%，现在LPR是4.85%，可以理解为首套房贷利率微微降了一点。现在二手房贷和买商办房最低不能低于5.45%，本来基准利率上浮10%是5.39%，所以可以理解为二套房和商办房贷款最低利率微微涨了一点。

显然，在刚开始执行LPR的时候会以稳定为主，和原本执行基准利率不会相差很多，只是换了一种利率制定标准。本次新政从10月8日开始执行，对于此前已经买了房子正在还贷的人来说：好消息是，以后不用担心加息使得月供增加；坏消息是，也别指望降息能少还月供了。

而对于还未买房的人来说，如今利率和此前尚无太大变化，至于今后利率是涨是跌，这还要看届时的大政方针，不过从目前来看，央行已经提前明确表态“房贷利率不下调”。执行LPR要降低的是实业企业的融资成本，让资金流向实体经济，脱虚向实。此外，从当前“首套微降、二套微涨”的结果来看，还是坚持“房住不炒”，支持刚需，抑制炒房。

都教授说房

这个就要看你10月8日之前买房的方式，甚至是买房的合同是如何的了！

如果你是全款买房，那么LPR的新政策出台，对于你是没有任何影响的。但是如果你是贷款买房，那么影响就要看你所在地区，所签订的合同利息而定了。

首先，我们要 明白新的LPR机制：

1）“基准利率”这四个字以后不会出现了，将用LPR代替。

2）以后的LPR是有浮动的，10月8日以后的首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）！

3）10月8日后商业，办公楼，商住同样也是不低于5.45%，首套公积金的贷款利率依然维持在3.25%不变。

其次，我们要了解LPR的定价机制：未来的ＬＰＲ＋城镇要求点数＋个人征信决定了你有贷款利息。

未来首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0） （ps增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整）

二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%！

说得简单点，LPR是国家调控的，大家都是相同的，但是你的个人征信和所在城市的要求点数是不同的。如果你所在城市炒房非常严重，并且你的个人征信不好，那么很有可能会比别人付出更多的贷款利息。

最后，我来解释下，10月8日新政以后，贷款买房要花更多的钱了吗？

答案是有些地方的人可能优惠了，而有些地方可能需要增加购房成本了。

举两个例子来解释这个问题：

就好比上海：

对于优质客户来说，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客户则是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

但是10月8日以后，银行的款利率统一更改，变成了4.85%，也就意味着这些首套房的上海客户，会比原先购买房产贷款的优惠利率所有提升，直接加重了贷款的压力，增加了购房成本。

但是对于北京来看：

其实就有些优惠了，因为北京的首套房贷款利率为基准利率上浮10%，也就是5.39%！那么，如果10月8日以后按照统一的LPR4.85%利率来计算的话，其实等同于优惠了不少，减少了许多购房者贷款的压力。

结论：

LPR的实行其实给予国家调控房价，抑制炒房更有利的目的。

因为以前的基准利率是不变的，甚至很久才会变动，而未来的LPR是可动的，是金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，并考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在LPR基础上加减点确定。

所以，未来对于房价的调控其实更自由，也说明了“住房不炒”未来会持续贯彻，降低炒房贷款增加的风险。

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首先，国家已经明确了LPR利率改革后，房贷利率不会下降。但是需要花更多的钱吗？也不见得。

其次，我们来看一下9月20日最新出炉的LPR报价。较8月20日的第一次报价，9月20日的报价一年期贷款利率降低了五个基点，五年以上的贷款利率不变。

很明显，市场是需要利率降低的，但是五年以上维持不变，也表明了国家的态度。尽管LPR是来自市场，但是国家态度还是会体现在其中。在利率需要下行的时候，国家也只能做到维持和稳定的状态，如果硬要逆市上涨，那也是会挫伤经济的。所以，整体来看，五年以上利率不会上涨，买房如果要多花钱不会是来自利息。

但是，LPR报价涉及了更多市场化的因素，LPR需要加点，加点的因素有当地的市场因素，也有来自于个人的因素，不排除部分地区、部分人群会在LPR利率改革之后需要加点更多，导致利率会比现在高的情况出现。

最后，LPR利率改革的目的是为了把市场的还给市场，减少国家的调控因素，但是在关键领域，比如房地产，国家还是要控制，不能让其任由市场行情上传下跳，所以针对房地产，总体还是维稳，降是不可能的，升也不会太多。

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根据查阅中国人民银行微信公号8月25日发布的房贷利率调整的相关文件，个人房贷将迎来重大变化。可以总结为以下几点：

一、正式实施的时间窗口

国庆黄金周第一个工作日2019年10月8日成为新政的新时间窗口！

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

二、信贷政策反应新的导向

“房子是用来住的，不是用来炒的”是本次新的信贷政策传导的最大亮点！央行利用信贷政策调节住房市场，了解信贷市场的人们根据历史规矩，必然心生敬畏之心！在信贷政策的导向下，真可谓几家欢喜几家愁！炒房者对未来住房市场的走势新生许多不安。同时，住房刚需者期盼房价快速、大幅度回落！

但是，笔者判断，维稳的主基调不会发生根本变化。特别是短期有购房意愿的，对房价不能有太高的预估！

三、贷款利息的确定

新的贷款利息依然是根据央行的“基准贷款利率”确定，仅对最低贷款利率做出明确规定，具体的贷款利息由商业银行与借款人自行协商确定，市场化机制更强了。同时，已经确定的贷款利息，整个合同期限内都固定不变，给借款人控制贷款成本提供了理论基础。

最低贷款利息确定的实例：假如2019年8月26日贷款基准利率是4.9%，那么首套住房贷款利率不低于4.9%；二套住房贷款最低利率加60个基点，即4.9+0.6=5.5%！

同时，10月8日以后的利率，强调的是在“官方指导的最低利率”之上的协商机制，市场机制和充分竞争的无形之手形成利率机制。理论上议价的空间和弹性会比较大，同时优质客户资源将是各商业银行抢占的主要对象！

四、人们比较关心的几个问题

1、"买房需花更多钱了吗？"

笔者判断，10月8日以后与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。但同时也传递一个信号：贷款利率进一步市场化，最终确定的贷款利率将由商业银行与借款人协商确定，一贯征信优质的个人，将享受到更多的优惠！一部分掌握金融资源的个人，也会得到更多实惠。因此，更多的人享受到的市场利率与改革前变化小或者略有降低。当然，征信有问题的个人，在逐步改革的过程中，要么继续贷不到款，要么享受贷款利息更高的溢价！

2、房价会不会跌？

房价受控因素不是单一只有财务成本，因此单一利息成本不会直接左右房价，房价的涨跌也不仅仅受到信贷政策的影响，因此短期的房价不会大起大落。整体来看，短期房价依然延续改革前的维稳基调！上涨动力强的恒强，滞涨或者下跌的城市也将延续自己的步伐。

同时，凡是无视信贷政策力量的，最终都害了自己。随着购房环节成本、以及持有成本在信贷政策的作用下，房价必然按照计划健康运行！各位看官可以“让子弹多飞一会”，子弹也不会永远在飞行过程中！

五、综述

根据最新的贷款利率形成机制，以及市场充分竞争的趋势，笔者判断贷款利率总体运行平稳，将在基准贷款利率和最低贷款利率之上良性发展，不会给贷款买房增加额外的成本。征信良好的借款人可以选择接近或者等于“最低贷款利率”贷款买房，总体成本可控可预期！

顺通财税段贤明

买房需花更多钱吗？这个应该是现在申请房贷的利率与国庆后申请房贷的利率相比较，看看国庆后的利率是否更高！

先来看看微信群的重要消息！从这个可以清晰的看到是利率会大幅度增加的

从这个图片分析国庆后利率会提高，申请房贷相比现在会增加利息负担。那么这个消息可信度高不高？我们稍后继续分析

1.当前房贷利率是多少？

我们先来看看当前的房贷利率，目前以广州为例，主流房贷利率是上浮10%，也就是在基准利率4.9%的基础上上浮10%，年化利率是5.39%

如果按照等额本息申请100万纯商业，30年，利率上浮10%，月供是5609.07元。当然不同地区，不同银行，客户资质不同，利率略有不同。

清楚当前利率，知道当前月供后，就可以看看国庆后是多少了。

2.国庆后的利率会是多少？

从这个公告可以知道，国庆后申请房贷的利率需要以9月份的贷款市场报价利率为定价基准，在这个基准利率理论基础上加点才是市场的房贷利率，这个市场报价利率是全国统一的，但是加点可能因为不同城市，不同银行有所不同。

2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效，那么下一次发布LPR是何时呢？2019年9月20日，故而国庆后执行的LPR目前是不知道的。另外各个城市各个银行在LPR基础上加点也尚未公布，所以我们目前真的无法知道。

既然都不知道国庆后的利率水平，谈何知道国庆后的房贷利率，所以从这个角度来分析，我们无从知道国庆后贷款买房是否会多付利息。

回答本问答开头的话，国庆后基准利率上调为5.5%是彻头彻尾的假消息，即便国庆后真的执行这个利率，也是纯属巧合。

3保持平稳

国庆后的LPR是多少需要2019年9月20日才知道，所以现在我们没有穿越的能力，但是我们知道当前的央行基准利率是4.9%，而当前的LPR的4.85%，这个大概也可以看出LPR不会与基准利率大幅度背离的。

央行的基准利率作为国家金融调控政策基本政策，在一定时间内会保持稳定，但是LPR则可以灵活的反应当前市场对于资金的供求关系。

可以说LPR基本上是围绕基准利率上下波动的，也不会偏离太多。所以从这个角度分析，现在的利率和国庆后的区别不会太大的！

我们来看看，过往的贷款利率史，最近30年利率最高的是1989年，年化利率19.26%，非常恐怖，之后有上下起伏，逐渐降到现在的4.9%这个过去30年来最低的一次，现在的利率相当于当年的25%，这个是相当大的下降了。

最近12年则是利率最高是2007年7.83%，现在的利率相当于62.58%，这是经过12年的调整逐渐降下来的。

看似调整的幅度很大，其实是经过多年的积累才慢慢变化的，故而LPR也会保持一定的稳定。

4其他贷款受影响吗？

新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价 基准 加点形成，故而这个LPR政策仅限于房贷，在这里房贷又是仅限于纯商业，或者公积金商业贷款的商业部分，因为“公积金个人住房贷款利率政策暂不调整”。所以其他的贷款比如经营贷，信用贷暂时都不受影响！

5之前申请的不变

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

如是之前申请的房贷，哪怕已经审批通过的，都不会受公告的新政影响。

6现在申请好，还是国庆后申请

按照公告，现在申请的房贷按照央行基准利率基础上上浮一定的房贷比例，比如广州主流的银行是上浮10%，也就是房贷年化利率是5.39%，基本上选择申请就可以享受这个利率了。

建议审批通过后，先不要办理递件过户手续，然后坐等国庆后的LPR结果以及加点结果。

如果LPR加点结果比现在的执行利率高，则按照当前利率递件过户放款，则可以享受较低的央行基准利率上浮利率的较低利率。

如果LPR加点结果比现在的执行利率低，则重新申请房贷，则可以享受LPR利率加基点的较低利率。

总之可以进退自如，节省利息。

7以后更多信贷会采取LPR利率

由此可以看到部分银行已经开始在考虑使用LPR利率加点的方式得到非房贷的利率，不同的客户资质，会有不同的贷款利率。

由于LPR更反映当前的贷款利率，相信以后会有越来越多的信贷产品采用LPR利率。

南方房产

关于这个话题，之前回答的已经很多。但是，理论性太强，很多人不一定能看得懂。

并且，这个问题问的是今后买房会不会多花钱，这里，我用最通俗的说法谈一下我的看法。

首先，今后买房的利率有了“下限”。

相对于以前首套房利率的提高，这一次政策的变化，最大的影响就是今后买房利率有了“下限”——首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。

从买房花钱的角度看，今后，那种打折的利率基本上不存在了。

这样看，我认为买房，即便是买首套房，多花钱的可能性增大了，而少花钱的可能性降低了。

第二，今后钱少的人买二套房可能会更困难。

前面已经说了“下限”。二套房以及多套肯定要多花钱。

不过 ，炒房的人可能不会在意这些钱。受影响的，是那些有投资意向刚需们。

今后，钱少的人想要进军炒房行业，或者想买第二套房，需要多花钱了。

这是一个最明显的结果。

至于能不能遏制炒房，那就不一定了。

第三，热点地区的购房需求，可能会更加困难。

由于LPR的多变性，房贷利率将成为一个充满变数的概念。

不过，热点地区的利率，上升的可能性会更大。

热点地区的购房者，还是有可能会多花钱。

第四，个人征信的问题，也会影响买房的成本。

从以上四点看，新政策以后，买房，会不会多花钱，已经很明白了。

我的看法是，会多花钱。

而这一政策，肯定会延续很长一段时间，毕竟对遏制炒房还是有意义的。

静观财经

先简单说一下【答案】：不一定。

准确的说，现在还看不出来，首先10月8日后房贷利率要根据9月20日更新的LPR数据调整，数据没出来确定不了，其次就算9月份LPR数据出来了，也只是最低标准，还要看各地区、各银行的加点情况，所以说到时候每个地区、每个银行的房贷利率情况现在还无法确定，那么利息情况自然也无法确定，现在说10月8日后买房是否要多花钱还为时过早。

再者，买房也要分很多种，就算LPR确定还是8月份的五年期4.85%，10月8日后你买房利率是否调整也不能一概而论。

• 公积金贷款：暂不调整，用公积金贷款不会多花利息钱。
  

• 商业用房购（40年产权公寓、公建）：贷款利率按不得低于LPR加60个基点执行
  

• 商品房首套房：贷款利率不得低于LPR
  

• 商品房二套房：贷款利率不得低于LPR+60个基点
  

最后，建议你参考你所在的地区银行普遍的利率水平以及自己的综合情况判断

假设9月份的五年期LPR仍然是4.85%

对于首套房，如果你现在能够申请的利率是基准利率或者更高，由于9月份的五年期LPR要低于目前的五年期贷款基准利率4.85%，那么10月8日后你贷款买房可能少花钱（利息低了），如果你能申请到打折利率，比如9折利率4.41%，那么建议现在赶紧办，因为10月8日后首套房贷款利率不得利于LPR4.85%

如果你买的是二手房，现在能申请的利率低于4.85%(LPR )＋0.6%（基点）＝5.45%，那么也要现在赶紧办合适，否则10月8日后就要多花钱了，如果高于5.45%，那么可以考虑等一下，有可能会少花钱。

此次房贷利率定价基准换为LPR是根据“房住不炒”这个大原则进行的调整，10月8日后贷款买房是否会多花钱要看具体情况。

鑫财经

朋友们好！

不会多花钱的！新房屋抵押贷款政策只是把基准利率替换为每个月公布的LPR，从而实现了贷款利率与市场化利率挂钩，银行贷款利率不会有大变动的。下面来分析一下。

此次房屋贷款新政影响不大

此次房屋贷款新政对于商业银行实际房屋抵押贷款利率影响不大。此次房屋贷款新政，只是把原来央行制定的基准年利率替换成为了贷款市场报价利率LPR，每个月20日由全国银行间同业拆借中心公布当月的贷款市场报价利率，然后商业银行贷款都是以此市场报价利率为基础进行加点报价。

因此，从根本原理上来看，现在的房屋贷款利率的形成基础虽然发生了变化，从原来央行制定的固定基准年利率变成了现在的贷款市场报价利率，但是实际上商业银行贷款时的实际利率还是根据客户的情况以及银行自身的情况制定的贷款利率。

因此，贷款新政从基准利率替换为LPR对于商业银行实际贷款利率影响不大。

商业银行贷款利率将保持稳定

贷款新政实施后，商业银行贷款利率将保持稳定。上面说了，这次贷款新政主要改变的就是从基准利率改成LPR了，以后商业银行形成贷款利率的时候，要在LPR的基础上进行加点形成实际的贷款利率。

从现在来说，商业银行贷款利率的形成主要是考虑客户的情况，然后依靠央行制定的基准利率来上浮形成。

贷款新政以后，商业银行贷款利率的形成也主要是考虑客户的情况，然后根据LPR加点来形成。

可以看出来，商业银行贷款利率的形成没有太大的区别。商业银行也不敢盲目的提升利率，否则没有人贷款，银行赚谁的钱呢？

因此，今后，房屋贷款的利率高低的主要影响因素还是贷款人的工作，收入，征信情况等决定的。如果你工作稳定，收入较高，征信情况良好，那么可能贷款利率就会低一些。如果你工作不稳定，收入低，征信也不太好，那样的话，可能贷款利率就会高一些。

因此，商业银行实际贷款利率将保持稳定。

公积金贷款不受影响

根据房屋贷款新政规定，公积金贷款不受影响。现在买房子使用公积金贷款是非常方便的，也是非常实惠的，毕竟公积金贷款年利率只有3.25%。这样的年利率可以说是非常合适了。因此，如果大家能够使用公积金的话，一定要使用公积金来购买房产，可以说非常划算。

因此，如果大家可以利用公积金贷款的话，那么公积金贷款利率还是维持原来利率不变，因此，如果用公积金贷款的话，更是不受影响了。更不会多花钱的。

综上所述，不会多花钱的。因为贷款新政实施以后，贷款利率还是根据你的工作、收入、征信等情况确定的，因此，商业银行贷款利率将保持稳定。

睿思天下

• 房贷利率新政策
  
  

2019年8月末，央行发布了房贷利率新政策的有关规定，并自2019年10月8日起开始实施，其内容立刻引起了社会各界的广泛关注。究其本质，变化主要体现在以下两个方面:

第一，此次调整仅涉及商业性住房按揭贷款，并不包括公积金住房贷款；

第二，此次调整主要针对的是房贷利率定价基准，原先是在央行贷款基准利率基础上进行上浮或者下调，新政策执行后主要根据当期的贷款市场报价利率，也就是LPR。

• 新政策带来的影响

举个例子: 目前央行5年期以上贷款基准利率为4.9%，小A现在买首套房若执行利率是上浮10%的话，那就是5.39%；若是下调10%的话，那实际执行利率就是4.41%，比央行基准利率有可能高也有可能低。而等到10月8号以后，小A买房根据的是当期LPR数值，例如8月份5年期以上的LPR为4.85%，此时小A买房的贷款利率至少也得在4.85%以上，绝无可能出现4.85%以下的情况。当然，若小A是二套房的话，定价基准会加60个基点，也就是5.45%，买房成本会进一步提升。

另外，LPR是一个动态变化的数值，每月20号会公布一次。若房地产市场不景气出现供大于求的情况，那么当月20号公布的LPR必定会降低，带来的改变就是在接下来的一个月，购房者买房成本会有所下降；若大家都因为成本低而去买房的话，又有可能导致出现供少于求的情况，那下一个月20号公布的LPR必然会升高，相应的买房成本支出会增大。

尤其结合近一年来的房地产市场大环境来看，国家“房住不炒”的态度是坚定且不可动摇的，绝大多数的业内人士都不看好房价的增值空间，房地产市场供大于求的几率明显要更大一些，也就是说LPR极大概率会逐渐降低，带来的影响就是买房者支出成本会出现明显的下降。

综上所述，随着10月8日开始执行新房贷利率政策，对于潜在的商业性住房按揭贷款客户来说，每月偿还的房贷金额有可能比现在多，也有可能比现在少，主要取决于当月的LPR以及各家商业银行的商贷政策。但从概率上来看，购房成本降低的概率要明显大于增加的概率！大家觉得呢？

關鍵字: 政策 银行 买房