白船
作为一个财经工作者，我觉得商铺投资依然不会彻底凉凉，请题主不用过度担心这项投资的回报率。
虽然互联网电商平台对实体店冲击较大，使得实体店经营生意受到较大冲击，也导致了商铺的租金下滑，“一铺养三代”的也将成为过去，但是无论如何都不会沦落到“一铺坑三代”的结局，现在和将来都不会这样。
所以，现在的情况只能是租金会比过去有所降低，但收益应该还是相对比较稳定的，相对其他投资风险也不会太大，靠租金或自己用买来的铺面做生活，过生活都应该不会有太大的问题。
所以拥有商铺的人，依然是幸运的，你的财富还是不会贬值或缩水的。一定要对自己的商铺充满信心！
开伟观察
商铺一直是坑，散户买商铺多半是亏，不好贷款首付就高，利息也高，升值也有限06年淘宝就开始火了，商铺本来旺的就少，转手本来应该是优势，但2000年以来住宅流转一直不比商铺差，还有产权啊，面积啊各种坑，商铺真是大坑 。我家90年代花近30w买了3个铺面，结果那火车站旁边的商业城居然没做起来，呵呵，现在这破地方都一钱不值，这钱买住宅我现在还用给人打工看人脸色？真一铺毁三代！
用户2047805375446
商铺投资并没有彻底凉，但是基本上已经凉得差不多了，十几年或者几年前投资一套商铺，那么在最近几年基本上都非常赚了，每个月都可以从商铺这里拿到租金，如果时间放长远一点，那么按照当下的租金水平，完全可以做到“一铺养三代”。
但是假如你现在投资一套商铺，那么真的是“一铺坑三代”，背后的主要原因还是因为每年的租金虽然高，但是除以投资的本金之后得到的收益率是非常低的，一般不会超过3%，这就意味着现在投资商铺得到的租金，甚至不如存在银行里面吃利息，所以才会有“一铺坑三代”的说法。
三十年河东，三十年河西，过去投资商铺留到现在的确非常赚钱，但是现在不能以过去的投资方法来跟风投资操作，过去投资赚钱，不代表现在投资也赚钱，投资的时间错了，也会出现两个不同的投资结果，一个是“一铺养三代”，另外一个是“一铺坑三代”。
但是基本凉了不代表彻底凉了，对于商铺来说，最核心重要的还是地段以及人流量等等，这直接决定了商铺的价值所在，如果趁机捡漏的话，说不定也可以得到非常具有价值的商铺，但是可能性则是十分小，并且也可能轮不到你。
现在对于做实体店的人来说，他们面临最大的问题就是租金的问题，一方面租金过高，这会增加他们的成本，而这些成本又会反映到商品的价格或者服务上面，所以实体店的老板们也会非常考虑租金问题，再加上现在的经济形势不好，下行压力比较大，还有实体店的冲击，所以实体店现在也非常考虑房租这样的成本问题。
整体来看，商铺未来的价格不会上涨，这也是因为房地产调控政策的存在，所以现在投资商铺，其实和投资房地产一样，都是买了不会不会继续上涨，商铺没了升值空间，而对应的租金也没有存在银行的利息高，所以现在的确不适合投资商铺。
在现在国内经济下行压力加大，以及实体店经营不利的情况下，尽量避免商铺这样的高风险投资项目，好的商铺很难寻找到，而且价格都超级高。
理财鸭
一开始，有人买商铺，然后发迹后，一传十十传百，于是人人就开始觉得投资商铺是稳赚不赔的事。
殊不知，因为投资商铺失败的血泪史一点都不少。
商铺往往最值价钱的是在住宅区、学校、工厂、写字楼等周边的那些。
这些商铺投资的风险最低，这些地方有大量稳定的常住人口，居住、有人上班、上学，就必定有相关的生活需求，非常容易把商铺租售出去。
如果商铺的位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求，这样成熟的地理位置，想不养三代都难。
但如果是位于商业中心、购物中心、专业市场、批发市场、各种主干道路两侧的就没那么好了。
比如位于商业中心的商铺，一般开门营业完全要依赖商场整体的项目的运作，如果商场关门，这类商铺也没办法正常营业，如果商场本身就比较少人流量，运作很差，那么这里面的商铺也容易烂掉。
所以整体依赖的是商场的运作程度，商铺主人很少话语权。
又比如是未进入成熟经营期的专业市场，前几年可能商铺价值很低，需要等到整个市场运作起来了（一般三到五年），后期市场旺起来了商铺才可能值钱。一旦市场失败，商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。
所以后两类商铺投资以后，“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”是非常有可能的。
加上纯商铺的土地使用权期限一般是40年，商住综合的则可能是50年，比起住宅交的税要高很多。
买家支付的契税、交易手续费、印花税等税费也算在成本里面。
按照国际上通行的标准，合理的商铺租售比应在１:250以内，也就是如果把商铺按现在的租金出租，在250个月（大概20年）内能收回房款才值得投资，但现在我们的商铺很多时候都需要300个月甚至更长的时间才能回本。
所以现在投资商铺不是不行，而是要比之前谨慎。
多多说钱
说实话，买商铺，最后是一铺养三代，还是一铺坑三代？要看你买没买好商铺！如果买好了商铺，就是一铺养三代！没买好的话，肯定就是一铺坑三代，商铺投资就要凉！
第一、商铺市场的特点
商铺市场是完全自由市场，国家政策从来不会去干预。也就意味着商铺市场投资风险就是巨大的！买住房的话，出现房价大跌了，国家就要出手救市；买商铺的话，就算行情再差，没得任何人会去救你！
但正是这种完全自由市场，投资商铺才有经济规律可循，才有投资魅力！只要好好研究这个经济规律，在投资商铺上就是适用的，不用担心半路杀出了土政策来，把全盘投资计划打乱。
第二、投资商铺的套路
多数人对投资商铺都是有自己的一套路数，比如几个硬性投资指标：投资回报率必须达到年均7%以上，回本年限必须控制在15年以内，或者就是租金收入可以持平按揭月供，等等，这些指标对于粗略测算商铺投资是否优质？具有重要的参考价值。
一般来说，凡达到或满足上述投资指标的商铺，往往都是能实现“一铺养三代”的商铺；而低于，甚至远远低于这些硬性投资指标的商铺，往往最后就是那些“一铺坑三代”的商铺。因此，投资指标还是很有参考价值的。
第三、电商发展和国外模式
现在一提起实体商铺，很多人就觉得实体经济不行了，实体店铺被电商冲击得不行了！其实，没这么严重，不要见风就是雨！未来实体商铺的前景也不会这么差，实体商铺还是无可取代的！
我们下结论前，不能只看到自己城市的情况，也不能只看到我们国家的情况，还是应该多看看经济发达国家商铺的发展历程，这样的话，我们会对实体商铺前景更有信心。
我们走上住房商品化道路，也就是上世纪80年代末、90年代初的事情，到现在也就是30来年的样子，建盖商铺也就30来年，但不要忘了，实体商铺在我国可是存在千年的东西，上千年都没有被任何其他形式的商业形式取代，说明实体商铺是有存在价值的。也可以说，我们目前的商铺形式是我们大众消费习惯所接受的。
国外经济发达国家建盖商铺的历史可就很长，粗略算都有上百年历史，比如美国，建国几百年了，经济发达，城镇化率81.8%（2016年），商业发达，电商发达，但实体商铺照样红红火火的，这说明电商和实体商铺是可以并行发展的。
但美国的商铺和我国的商铺差异性是很大的，我国的商铺产权分散，缺乏统一规划，缺乏科学管理，街铺是街铺，社区铺是社区铺，商业体是商业体，市场是市场，在分布上呈零散状态。这样做就导致商铺缺乏科学规划、缺乏统一管理，容易导致恶性竞争，各自为阵，业态混杂，不利于商铺健康发展。
世界上比较有代表性的商铺模式有三个国家，日本、新加坡和美国。上面说了美国，我们就说美国的商业模式。美国的商业模式主要有两大类，1是购物中心，2是社区商业体，其他地方商铺存量很少。
先说购物中心，跟国内所说的购物中心、大商场模式是类似的，就不用多说了。
主要应该说的是社区商铺。社区商铺在美国模式下准确的称谓应该叫社区商业体，是必须的社区配套，一般每隔3公里就会规划一个面积在3000-1万平米的商业体，其他地方都是住宅，不会有商业。在这个社区商业体内，会配套满足这区域体量居民生活所需的各类业态，比如蔬菜超市、便利店、餐饮店、洗衣店、宠物店、健身设施、运动设施、影院、金融、幼儿教育之类的，这个社区居民的日常生活需求都可以在这个商业体内解决；如果还不能解决，那就去更大的商业体或购物中心、专业市场。
美国这样的社区商业体在全国商铺中的占比应该在60%-70%水平，社区商业确实非常发达。发达的商业模式得益于成熟的商业建盖、运营经验，一般要建盖这样的社区商业体，首先需要有社区规划需求，再由地产商立项，进行可行性调研，完成商业体规划设计，做项目资金预算，这些都弄好以后，再去寻找投资人，资金到位后，建盖社区商业体，并自持所有商业体物业产权，交给专业的商业管理公司统一运营，招商入住后，每年租金收入按照前期投资约定分成，给地产商多少，给投资人多少，商业管理公司留多少？每年租金收入都是这样的分成方式，既保证了投资人利益，也能保证后期商业运营有统一管理、合理规划和有序竞争。
这种社区商业模式的投资风险是很小的，利润很稳定，不管对消费者，还是投资人，还是普通商户？经营和收益都很稳定，因为社区消费人口是稳定的，不会发生大的变动，投资风险就很小。
第四、国外商铺模式对我们投资商铺的借鉴意义
我们国家商铺模式学的是香港模式，香港土地金贵，临街的住房楼下还要建成商铺，就是住宅底商，当时学习这个模式进来的时候，没有很好做本地化研究和改进，导致现在的商业模式呈现零散局面，业态受限局面，商住混合局面，确实需要交学费。
商业地产如今已经大面积建盖，已是既成事实，无法再调整为国外先进的社区商业体模式，这就要求我们在投资商铺时，需要多调研，要买好商铺。
发达国家的先进商业模式对我们买商铺投资也不是毫无借鉴意义，比如社区商铺投资和收益的稳定性就是可以借鉴的。
很多人都觉得现在商铺就是“伤铺”、“一铺坑三代”！那应该是没有买好商铺！社区商铺投资是很稳定的，但也不是所有的社区商铺都可以买。
开发商都是逐利的，只要有块地方，就会盖成房子，或者盖成商铺，远离小区居民活动域区的商铺，千万不能买，买下来就砸手上了，租不出去，卖不掉，跟“僵尸”一样。
因此，商铺投资依然还有钱景！不会被取代，只要调研好商铺，买好商铺，“一铺养三代”就不是梦想。
房坛法菜
“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，现在的商铺投资彻底凉了。为什么呢？
一是电商的冲击，网络购物已经改变了我国消费者的购物习惯，再到实体店去购物的人是越来越少了，实体店的生意越来越不好做了。
二是房子越盖越多，商铺越来越多，面对大量过剩的商铺，是租不出去也卖不出去，只能是空置，住宅还能住人，商铺又不能住人，只能卖东西，如果不卖东西，使用非常不方便。
三是经济的下行压力下，各行各业赚钱越来越难了，人们消费的欲望在下降，消费者消费欲望的下降，直接导致实体店的生意不好做，大家都不消费了，实体店还怎么做生意。
四是人口下降的拐点出现，面对高房价和生活的压力，现在的年轻人结婚率的在下降，结婚后不愿意生小孩的人在增加，不愿意生二胎的家庭越来越多，这些都在影响消费，进而影响经济发展，谁还管商铺有没有生意。
所以，现在最后悔的人是购买商铺的人，现在的商铺在手里是租不出去，卖不出去，只能是“一铺坑三代”。
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金融学家宏皓教授
“一铺养三代”是老一辈人留给我们的经验，但是到了今天，由于经济环境变化，以及我们自己偷换概念，它变成了“一铺坑三代”了。
“一铺养三代”包括两部分内容：
1，铺子就工作，尤其是家传的老店铺。
2，铺子是商业地产。
今天的人主要看中的就是第二条，好像买了一个商铺，就能收房租养三代人了。
今天由于房租不够高，投资商铺的收益不足以还贷款。
同时，由于房租太高，店家做啥都不赚钱，有的三年后退租，有的半年内关门。
其实，如果商铺买下来自己开店，即使房价下滑，成本上升，恐怕一家人也不会饿肚子。
店铺的商业模式被网络冲击
今天的小女孩都不逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点，这就是“一铺坑三代”的由来。
商业地产需要跟着商业环境变化，很多商业面积都从卖商品，变成了新产品体验店，另外还有很多健身俱乐部，养生文化馆等新商业店家出现。但是这样的商业，未必需要沿街底层房产。
投资就是有波动的
投资收益有个大致范围，其中有三个参数：
1，一般行业收益率
2，风险溢价
3，市场供需折价
一般投资收益是多少？
大概在3%~30%变化，平均在10%左右。不过这个不同行业不好界定，笔者认为可以用社会上无风险收益比对。无风险收益就是国债收益率，和余额宝的收益率，今天大概是3.6%左右，我们记为A。民间一般投资的收益多在2A~4A变化。
风险溢价。也就是高风险应该高收益。
单纯的房产投资没有多少风险，所以它的收益到不了2A。以前商铺的租金收益大概是6%多一点，与银行借贷利率接近。大概相当于1.5A。今天如果还是用1.5A计算，那么店铺的年租金应该是房产价值的5.4%。
市场供需
由于网店冲击，商家对店铺的依赖下降了，再加上经济环境不好，多数店家也没有要扩张的欲望，反而有缩减的需要。
但是店铺的存世量还很多。尤其是前几年时间，大量新建了很多店铺，而且还是高价出售的。
供需矛盾，造成现在店铺的租金要打折，有的地方租金只有房价的3%。
从交易上看，如果市场租金下降，那么商业地产二手房出售时，新接手的房主还要维持1.5A的出租价值，则要降低购入价格。如果新房主用6折购买，则他将来的租金收益又回到5%以上。这就是租金涨跌对房价涨跌的影响。
海螺008
民间一直有一铺富三代的说法。早期我国经济不是很发达，如果您在繁华地带有一个好的铺面，那么一直出租，当房东，旱涝保收，当房东。中国经过了40年的改革开放，到处都是商铺。商铺已经成为了不是稀缺的房产，更多的商铺租不出去，人烟稀少。那我国的商铺，为什么轮为一铺坑三代呢，我认为:
第一是我们的电子商务发展太过于迅速
以前我们的商铺可以做打字，复印，可以卖服装、卖鞋子，零食，卫生纸，杂货铺等等一系列的日常用品，甚至可以开连锁的服装店，现在这些全搬到互联网上了。所以商铺的功能越来越少。现在的商铺仅仅能开一些线下实体的服务项目：儿童娱乐、洗浴中心、酒店、住宿、餐饮等等。
第二，工作繁忙，人们没有时间去逛商铺
在北上广这样的城市，每天工作非常繁忙，所以大家的日常生活用品能用互联网解决，尽量在网上买，没有时间去逛商场，买衣服等等一系列的事情。
第三，商铺数量非常多
改革开放以前，一条老街能火爆几百年。而现在的商铺到处都是，凡是临街都可以开发成商铺，所以商铺的稀缺性时代已经过去了。
那么我们国家的商铺难道真的没有投资价值了吗？再也火不起来了吗？我认为不是，有两方面原因。
第一，互联网+，也就是新互联网时代，新零售时代
线上线下融合，我们拿着手机。在网上购物的时候还可以线下选购。那这样的时代来临之后，我们更喜欢在线下购物。
第二，纵观一些发达国家，人们在物质富裕之后更需要各种娱乐活动
线下逛街也是一种娱乐儿，不太喜欢在线上，没有体验式的购物，很多发达国家，比如日本。线上交易，电子商务交易都没有我们国家活跃。而线下的超市啊，商场啊，客流量非常大。就是因为大家在劳动之后，工作之余到商场购物也是一种放松。随着智能时代到来，人们的富裕时间就特别多，到线下购物也是一种休闲娱乐。
总结一下：短期看，商铺投资没有一个质的提升，很多大型卖场，小区周边人流稀少，商铺内的货物购买率都非常少。但从长远来看，商铺还是会占据我们生活中日常用品的最大供应的渠道，因为人们需要更多的休闲娱乐活动来填充自己的生活质量。
我是伯乐集团董事长李合伟，白手起家创业20载。主营餐饮，投资，教育(演讲学院)。我为《李合伟演讲学院》代言:全年龄段(成人，青少儿)的演讲学院，学习，合伙人，加盟找李合伟。关注我为您分享更多的人生感悟……
合伟说
投资商铺重点是位置，位置，位置。这个是一铺养三代的前提。
为什么“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，很多人投资商铺，都不是带着经营的角度去买铺位的，很多都是，没有购房资格，然后看到商铺便宜，然后就买了，然后，持有又有税费成本，出租又很难。
如果是买铺小白，买铺之前，请多看看周边的交通状况，人流，以及周边商铺的开业类型，可以去中介那边问问租金以及周边商铺的空置率。
保险起见，不建议买一手商铺，特别是纯居住区下的一手商铺。这类型的商铺没有转手费，但同时也看不到可能的出租情况。有些开发商说帮忙包租**年的，这种也要慎重，如果好租，还需要开发商这样去承诺包租么？明显的此处无银三百两。
转手费越高，证明该地越旺，有的时候，投资请买贵的，才是对的。
T姐话投资
现在商铺的量太大了，几乎每个楼盘的四周都是商铺，而且面积体量也不小。在以前小区规划上以主道两侧设计商铺为主，小区区间道路大多没有商铺，因为那时商业不多设计商铺也卖不出去。所以主道两侧的商铺生意还不错。
而现在我们曾经就一个新区域的商业开发量做过统计，结果体量特别大，根本无法消化如此大的商业面积，其中包含商场、底商等形式。投放量的增加对商铺出租率带来影响，而另一方面线上交易对实体店的冲击，有些知名的商场也无法运作下去，纷纷退出百货业。但是最重要的是高房价高租金，增加商户运营成本，从而带来了巨大的经营风险，导致房屋租不出去。
一铺养三代，主要集中在商业区，地段还是最重要的。一些新开发区和新楼盘投资者还是小心为上，毕竟将来会发展成什么样子谁也不知道。
