以前流行一句话叫“一铺养三代”，但很多人买完之后，都觉得上当受骗了，因为商铺的租金每年都在下跌，或者根本租不出去，那些想买商铺的人一看，也开始纠结：到底是买还是不买呢？
要解决这个问题其实很简单，我们只需要了解一个指标：中国商业地产过剩的原因和评判标准。
判断一座城市的商业地产有没有过剩？国际上有个统一的标准：人均商业面积警戒线——1.2㎡。意思就是你这座城市有500万人，如果商业地产的总和超过了600万平方米，那就是过剩了。
举几个例子，美国、英国、澳洲和加拿大这些发达国家，人均商业面积都在1—1.3上下，但作为发展中国家的中国，沈阳、合肥、呼和浩特、银川这几个二线城市的人均商业面积都达到4㎡以上，你说能不能投资？那肯定是不能的。
再回到“商铺该不该买”的问题，其实，这个问题应该是“哪里的商铺可以买，哪里的不能买？”
怎么回答呢？我来告诉大家，找到商圈人口和商业面积的信息，然后再用人口数量除以商业面积，如果小于1.2，那就可以投资，如果大于1.2，就换个商圈。
那如果说全部的商圈都过剩了怎么办？那就只能换个城市来投资了。
毕竟从总体来看，中国的商业地产还是非常不乐观的。
我们来看一则数据，2016年，全国开业的大型商业项目有465个，商业总体量有4319.35万平方米，数量比2015年增长了32.1%。2017年更夸张，全国预计开业的大型商业项目数量高达970个，接近9851万平方米，是2016年的2.3倍左右。
还有一个数据，是说：中国80%以上的城市，商业都是过剩的。因为中国商业地产的供应是实际需求的2倍，所以现在很多大牌商场都是半死不活，其实死了也是活该，因为这牵扯到一个不可避免的问题：中国的城市都有病。
什么病呢？中国要走向现代化，那就必须得开始“城市化发展”，但“城市化发展”就离不开城市升级和扩张，比如功能、形象、定位这些，那怎么去升级和扩张呢？这就得大力开发商业地产啊。这样一来，很多地方政府就得了所谓的“商业成瘾综合症”。
不光是地方政府，就连开发商也是一样。
因为在一般的城市规划阶段，很多土地都是商业用途，你开发商不搞商业，那怎么能拿到商业用地旁边的住宅用地呢？而且，就算商业地产不赚钱也没关系，因为你开发商只要建了商场，你一起开发的住宅，也会有一定程度的溢价。
所以，当地方政府和开发商都不在乎商业地产过剩的问题之后，大家作为投资者，就必须要有危机意识，这也是我给大家讲“中国商业地产过剩的原因和评判标准”的原因。
但我也告诉大家，总体过剩不代表局部过剩，而且在现有的经济环境下，商铺投资是很有必要的。
为什么呢？这涉及到了宏观层面，从货币角度来看，前些年，中国的M2增速一直居高不下，然后就开始通货膨胀，这就导致了资产的投资投机行为非常严重；房价不断上涨就是很好的例子，因为市场上的钱需要一个安全的地方，什么地方安全呢？在中国人的传统思维里，和“土地”相关的产业都安全，因为优质的土地，和土地上面的住宅、商业，都具有不可复制性。
但是，房子的价格又太高了，这样一来，商铺投资就变成了跑赢通胀的最佳途径。
至于现在为什么不能投资商铺，我这里给大家盘点了三个因素。
第一，城市容量有限。
现在很多城市都出现了大量商铺关门的情况，特别是一些小区底部带有的商铺。为什么呢？大家也知道，一个城市的面积是有限的，并且能够容纳的人口也是有限的。当然了，能够容纳的商铺自然也是有限的。当商铺的数量达到饱和的时候，自然就会有很多商铺空置在那里。
第二，消费模式改变
在电商还不发达的时候，我们每次要购买自己所需商品的时候，都要去实体店购买才可以。但现在想要购买什么东西直接在网络上面购买就可以了。这样一来就导致商铺的价值下降，一个东西的价值决定着价格，商铺的价值在降低，那么它的价格自然也下降了。
第三，商铺很难盈利，不仅不养人，人还要养它
虽然商铺的价值在降低，但是有很多商铺的租金并不便宜。而且现在商铺已经不再像以前那样受欢迎了，所以是很难盈利的。
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