浮华若梦52283433

亏了还是赚了，要看付出是否都收回来，那么咱们算算就知道了：

一、按照您的假设，首付100万，按揭100万，利息100万，这个假设下，应该是等额本金，首付100万，贷款100万，贷款30年，利息按照4.9%上涨了10%得来的。这种情况下，您每月要付利息5609.07元左右，5年应付利息336500元左右。加上您的首付100万，实际花了1336500元，但是要把100万按揭还清，所以一共是2336500元左右，卖250万元，肯定是赚了。

二、如果不是银行贷款，而是高利贷贷款，买房子100万，按揭100万，100万利息，5年还清，那末一共就是300万。您卖250万，肯定是亏了。

三、如果是正规银行贷款，那么和第一点类似。但是您要是产权证没下来，您无法卖房子，以上假设作废。

四、如果正规银行贷款，和第一种情况类似。产权证也下来了，但是您房子装修了，那么要看您装修花了多少钱，把2336500元加上装修费，再和250万比较，就能看出来是亏了，还是赚了。

五、但是您要想明白一点，您200万的放款，5年后变成250万，说明房子涨价了，如果您卖掉，250万还能不能买回来？如果您不需要这个房子，只是投资还好，如果只有这一个房子，那么卖掉之后，您是否还需要房子，如果需要，卖掉了怎么版？

以上问题，都想清楚了，比较好了，您就知道是亏是赚了！但是别人为您卖的时候比原来贵，就说明赚了，而是要看是否还能买得回来。

流星家

没有亏，你计算错了，我给你详细讲讲——

按揭100万，利息100万，假设等额本息贷款30年，那么贷款利率大约为5.31%，每个月月供5559.26元。

5年后（也就是已还款60期），累计的还款额为5559.26×60=333555.6元，还剩余本金922250.31元。

这时候关于这套房子的现金流就是

不计算货币贬值，那么这套房子赚了250万-100万-33.36万-92.22万=24.42万。

你之所以计算错误，是因为你把按揭的100万和利息的100万当作现金流支出了，而事实上这两两份钱是分期还款的，按照你的计算，一开始就无端端多了200万成本，难怪你会认为买房的亏了。

办理手续不难，原房主有92.22万的话，直接给银行就可以直接与你交易过户了，没有的话，因你说你是打算全款买的，那你先把92.22万给房主（或者商量少一些），让他先还银行，赎楼后你们再进行下一步交易，在250万的基础上减92.22万。

多多说钱

绝对是赚的，现在的答题者鱼龙混杂，质量不得行啊，本人是银行从业人员，又恰好正在考虑买房。价格和你这个也差不多，来和你详细分析一下。

贷款部分：贷款100万，30年，利率上浮10%,刚好总还款利息为102万，和问题差不多，五年后一次性还清。总还款330931元，其中本金75420元，利息255511元，剩余本金924580元。

现金部分：首付100万，贷款100万，如果是二手房，需要加上契税，个人所得税，中介费，以及其他小项支出，共计10万元，实际支出110万元，这部分是你的现金流。

房屋溢价收益：五年后收回250万元，还掉剩余本金924580元，剩余1575420元，除去110万的现金流，利润475420元，减去255511元的利息支出，房屋溢价利润219909元。

房屋五年所有权收益：200万的房子，月租3000不过分吧，就算只值2500，你自己住进去，多500的安全感总要有吧，房屋所有权收益3000*12*5=225000元。物管水电你不管去哪里都会有，就不算在支出了。

综上，总利润为444909元。

考虑到房子近20年都是稳健的投资途径，同期稳健理财收益约为4.5%，考虑到不能支取，按5%计算，110万五年利息收入为247500元。比投资房产少赚一倍。

所以肯定是赚钱的，而且比买理财赚钱的多。

小象学金融

很简单，这个房子总价200万，意思是涨了50万以后要卖掉，还了五年按揭，看看赚了多少，其实特别简单，从字面上看，赚了25%左右，但是要除去按揭成本，也就是还进去的利息，这个帐最终应该怎么算呢，其实也特别简单。

首先，要推算出他每个月要还多少钱，推算的办法也很简单，100万首付，100万按揭，100万利息，基本上可以推断，为还款按30年，那么相当于每个月还款5300块钱，按照基准利率4.9%计算，五年总还款额，应该是33万左右，利息应该占到70%左右，也就是说，利息至少有23万，等于白给了银行，最多只有十万块钱，还了本金，也就是说你现在还欠银行，90万的本金，假如你卖了这个房子250万，还掉银行本金，90万，之后再减掉利息23万，相当于你这五年，赚了127万。

相对于你的本金，100万来讲，应该是汇报率超过了125%左右，当然，对于卖家来讲非常划算，对于买家来讲，不存在任何的其他关系，你只是250万，买了一个房子而已，你需要给人家250万的现金，之后你拿到房子，就可以了，和利息任何东西都没有任何关系，买房的人只算自己账。

乐福居

是赚还是亏，在具体分析前，没有定论，下面我们进行详细的分析来看看你这笔投资是亏了还是赚了。

利息成本

贷款100万元，利息也要100万，即使是基准上浮10%，你差不多也要是你30年的等额本息才会这么多，但现实是你只还了5年而已。简单的点，按照平均数计算话的，那么你只还了100万元/30*5=16.67万元的利息而已，严谨点的计算，五年之后（房贷是按月还款的，一年12期，五年即60期），你贷款本金剩余约92万元，也就是说你这5年已经归还的本金为100-92=8万元，那你这5年还的利息实际为：5559.26*60-8万元=25.35万元。

PS：5559.26元是每期的还款金额，5559.26*60系这5年总共的还款金额。

其他成本

你这个房子总价值为200万元（首付100万元+按揭100万元），如果非一线以上城市，那么这个房子应该在120平以上，我们取值120平左右就好，公维金按照高限120元/平，那么公维金一共支付了约1.5万元。

另外不管你有没有居住，只要你这个房子交付了，那么你就必须要缴纳物业费，物业费按照一平2.5元计算，一年为120*2.5*12=3600元，5年的物业费为18000元。水电公摊较小，就不在计算。

总结

所以实际来说，你一共支付的成本为：25.35万元+1.5万元+1.8万元=27.65万元，理论上是只有这些成本了，因此如果按照理论，这个房子卖了250万元，那么你净赚：250万元-200万元（房价）-27.65万元（利息及其他费用）=22.35万元，也就是说，5年的时间你从这个房子上净赚了22万元左右。

当然，实际来说，你并没有赚钱，因为你购买的100万首付+这五年陆陆续续支出的27.65万利息及费用+已经归还8万元本金，这些钱如果你没有买房，而是放在银行里，他也是能产生利息的，其他的不说，单单就首付款100万元，如果按照五年期4.5%的利率计算，5年的利息就已经达到了：100*4.5%*5=22.5万元了，如果在考虑其余的35万元（虽然是分期支出的）在五年内断断续续支出的成本，其实你这笔投资就是亏的，与其买这个房子，你还不如直接存放银行定期获得的利息更多。

PS：上述的前提还是你这个房子并没有任何装修，不然的话，可能就亏到底朝天了，毕竟现在装修都不便宜。

鲤行者

我看不少网友算的非常简单粗暴啊，是这么算的：

首付100万，5年还贷款30多万，最后卖250万，最终赚120万左右！

这简直了，还振振有词！其实完全在瞎算！

你想想，你卖房的时候，剩下25年贷款本金不还了吗？你要留给下任买房的？那人家实际付给你的肯定没有250万了，因为要承接你的债务啊！

银行办理的时候，通常是先把你的本息给结清，然后再给下任办贷款，所以，哪有你250万把房子卖了贷款就不管的道理？

实际上，你相当于办了个提前还款流程，这个拿贷款计算器算下就非常明白了：

5年，还33.6万，还要再付92.7万，你这房子才能过户。相当于你的房子总成本是100+33.6+92.7=226.3万，然后人家出250万买，你才赚24万不到。

这跟不少网友算的120万可差了100万呐！

其实也不亏，相当于你把100万存银行里，得了24万的利息，同时免费住了5年的房子，还不用掏房租，要是算是房租那可远超银行存款收益了。

所以，不亏的。

赵冰峰财经

这个问题看上起有点绕，我们先来捋一捋。

买房首付100万，贷款100万，利息100万，那就是说买房的时候，房屋总价是200万元，5年之后，房子可以卖到250万元，相当于升值50万元。

200万五年增值到250万元，按投资收益计算，年化收益率为5%，和五年定期存款利率是差不多的，也就是说，如果房主全款买房，5年后卖掉，不考虑手续费、过户费等等，和存银行大额存单收益持平， 但是多赚了5年的房屋使用权。

根据题目说明，你的意思是：5年后房主卖房，现在你要250万接手这所房子，是不是亏了？有两层意思，是房主亏了？还是你亏了？我们来看一看。

1、房主方面：

房主250万元卖给你，他的房贷必须要提前终结，否则中间他放弃还贷，房屋产权就说不清楚了。如果他提前还款，那么他需要偿还100万的本金、前5年的利息、提前还款的手续费等等，这个肯定是超过5%的；他首付的100万相当于每年赚了5%的利息。

两者一折合，就看房主最终还银行多少钱，比如房主提前还款共支出130万元，说明他100万的投资5年赚了20万元，年化收益率只有4%左右，这样看来他还不算亏，但是也真的没赚多少。

2、对你来说：

对你来说，相当于250万全款买了一套5年前200万的房子，亏不亏需要和当地的房地产市场进行比较，如果房屋5年升值超过25%，但是你多花50万买下来，说明你赚了；如果这5年房屋升值不到25%，花50万就说明你买贵了。

所以，是亏是赚，自己判断。这个问题之所以比较绕，关键就是有个贷款的问题，其实问题和贷款利息100万没有多大关系，因为这是一个未来支出，并没有实现，但是，如果你要全款买这房子，他必须把以前的贷款提前还清，否则无法过户，也容易出现纠纷。

互金直通车

各位好，我是重庆玖哥，本人在重庆有十年的房地产销售工作经验，很高兴为各位朋友们答疑解惑。

这里玖哥可以先肯定的说，没有亏，但也赚的不多，这里可以简单的计算一下，你就明白了。

先看看你这里有两个问题，一个问题是这房是亏本还是赚钱的问题；一个是怎么办手续的问题。这里根据我的理解，谈谈我的观点。

是不是赚钱的

是不是赚钱或者亏本，要具体的计算一下才有答案。

1、5年的持有成本是多少

购买的成本加上持有的成本，就是你这套房你付出的成本。

首付100万，按揭100万，说明这套房的总价是200万。

贷款100万，贷款利率上浮10%，贷款年限是30年，算下来利息就要101.9万，月还款5600元；还款5年共60个月，共还款33.6万；还款金额中，本金7.5万元，利息25.55万元，后面25年余下的本金是92.46万元。

你这套房购买的价格是200万，首付款是100万，加上你5年的月供33.6万。

你购买的这套房的成是：本首付款100万+5年月供共33.6万=133.6万。

2、盈利多少

出售的价格去除你持有的成本和剩余25年的银行贷款，就是剩余的盈利。

已经还款5年，剩下的还有25年时间，银行剩余的本金是92万。

这里你出售的价格是250万，除去你5年持有的成本33.6万，银行的剩余本金92万元，首付款100万，公式就是：

出售价格250万—首付款100万—5年月供33.6万—92万剩余本金=24.4万。

也就是说，你这套房以卖250万的价格出售，5年赚了24.4万。

另外，这里没有计算这套房的契税和大修基金，这两项具体的多少，也不太清楚。契税的税率有1%、2%和3%。如果要计算这两项，那就是24.4万元再减去契税和大修基金。

怎么办理手续

你这套房还有按揭贷款，必须把银行按揭还完后再产权交易。

银行里还有92万的尾款，必须把银行的尾款还完，把产权证从银行取出，才能正常的产权过户。

从以上两点分析来看，这套房还是赚钱的，如果以250万的价格卖出，是赚了24.4万元，赚的钱虽然不是很多，但多少还是有点吧，有的人出售一套房，还要倒亏一部分。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

重庆玖哥

题主问题说的有点绕，简化一下。

举的例子并不恰当，算下来差不多就是对标银行利率来假设的。现在任何一个银行理财，五年就算是定期存款差不多100万存5年也有19万利息收入。

200万买房，首付100万贷100万利息100万。就是50%首付，剩下100万贷款30年，按目前商贷最高上浮40%就是6.86%，差不多135万利息，利率按5.2%差不多在100万左右。等额五年还款总共35万，总成本在140万左右。

买200万的房五年后卖，实际已经付出140万（首付加5年月供）。要转手给别人，需提前还款给银行，现在很多银行是要缴剩余本金1%的违约金，很多地方银行超过三年五年不用缴违约金。我们按正常1%违约金计算，等额五年后已还本金约15万，还剩85万本金需缴纳，违约金8500，实际要还225万。

所以房价至少要在225万以上才能保本，除去简装修物业费用等差不多要10万，还要跑赢定期存款20万，基本上要到255万以上你才可以出手，利率在1.28%（年均0.26%）。有人说可装修出租，假设满租2500/月，60个月总额在15万，覆盖部分支出，也需要卖出240万才行，利率也在1.2%左右（年均0.24%）。

所以房价从200万涨到250万，涨幅只有1.25%左右(年均0.25%），总价勉强差不多溢价10万，搞不好会亏，所以你图什么，250万没有任何理由去卖。这说明所在地房子并不热销，你买的房价偏高而已经当了接盘侠。

直观来说200万买房，意味着要上涨30%以上，原来100平单价两万，现在要均价在2.6万以上，才能有260万，属于不会亏本的收益。

如果是自住的话，还是划得来，毕竟自住比钱放在银行功能上更好，不用再花钱去租房。如果是纯粹炒房，还是建议对比价格，是否地区还有发展潜力，租房价格，周边新盘价格，土地价格等，因为现在房价在顶端。

建议是微高的房价，除非是核心地段的刚需才值得入手。否则，现在房价处于高位，增长乏力，入手做好可能被埋的准备，不是刚需不建议操作。欢迎评论关注。

星辰一点

亏！还亏得非常多！！！

<strong>看一堆言之凿凿的，都没GET到点

首付100万，5年后现值按照年化4%计算也有121.6万！

5年后的现在提前还款，即还了37.2万，其中利息31万，本金6.2万，提前还款需还94.2万。

这时候关于这套房子的现金流就是（现值是大概的算法，只少不多）

以上是按照货基的余额宝计算货币现值

那么这套房子亏了250万-121.6万-40万-94.2万=-5.8万。

还有当初买房要交的契税，维修基金，物业管理费等等一些杂费，纯粹投资只会亏更多！

惊不惊喜，意不意外。明明五年了房价涨了25个点，但还是亏了，亏了！！！

房产最怕的就是久久横盘，这样资金的利用效率非常之不划算。

關鍵字: 房产 假设 利息