不知道有多少人心懷一個北京夢，也不知道北京曾經吸引了多少人，只知道身在北京總能在各種場合聽見各種口音，知道他們來自五湖四海。如今隨著經濟變化、政策變化，全國人口走向也隨之大變。就像蝴蝶效應，樓市走勢也在多方合力之下產生了變化。今天站長就來說說人口變遷與樓市走向，越往後乾貨越多。

三年來，北京人少了

日前，北京市委黨校北京人口與社會發展研究中心和社會科學文獻出版社聯合發佈了《北京人口藍皮書·北京人口發展研究報告（2019）》。

數據顯示，2015年以來，北京市常住外來人口規模不斷下降，2015年達822.6萬人，2016年為807.5萬人，2017年為794.3萬人，2018年為764.6萬人。2016年、2017年和2018年較上一年分別下降1.84%、1.63%和3.74%，北京連續三年呈現“負增長”。

北京外來人口減少有多重原因，比如動物園批發市場等營業場所因為產業疏解搬走了，比如營業執照審核越來越嚴了，比如房價高昂、寫字樓也租金高企。

統計全球主要城市的租金情況，北京寫字樓平均租金位居第16位，是國內僅次於香港的城市，高於上海、深圳、廣州等其他一線城市。而據高力國際最新報告顯示，北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，這也是2010年以來的最高值。

出租難，房東已蒙圈

隨著一些公司和企業搬遷甚至關門，相關工作人員回鄉的越來越多，外來人口自然越來越少。另外，隨著公共產權房的增多和二手房價格下降，很多人置業選擇了物美價廉的公共產權房和二手房。租房需求自然減少，以至於有的房東都蒙了。

猶記得，2018年的6、7、8月，北京房租曾出現暴漲。2018年8月1日，北京天通苑小區一位業主在某著名論壇上發表了一篇文章，稱計劃要租出一間120平方米的公寓。他心中最初預期的價格在7500元/月左右，但有兩家公司（自如，蛋殼）都想爭搶該房源。

為了拿下這套公寓，雙方都拼命提價。經過三輪招標，該公寓最終以每月10800元的價格租出，價格比該業主的預期飆升3300元。房東們趕上時代紅利，賺得盆滿缽滿。

但隨著公租房越來越多，甭說每年房租上漲，有中介肯收就不錯了。目前有些地方靠租金過活或養房貸已經不好使了，職業房東了也成高危職業。

像以前，租金每年上漲7%-20%非常輕鬆。中介至少會提前一個月聯繫房東談續租，然後再轉租給租戶。不過現在這個節點，有些人已經提前回家鄉準備春節了。

很多房東雖然也接到了來自自如、蛋殼、相寓等二房東的電話，但內容不是說“OK，可以漲價啦”，而是明明白白地要求房東降價，有的甚至不惜提供違約金，也要硬著頭皮讓房東把租金降下來。

人口變，樓市也在變

從建國初期到上世紀80年代，我國的經濟和人口重心都偏北。當時的南方少有大型重工業國企分佈，無論是經濟發展還是人口凝聚力都趕不上北方。中國財政科學研究院發佈了一份地方財政經濟運行調研報告，顯示南北經濟總量佔比差距從2007年的14.78%上升至2018年的23.04%，經濟差距不斷拉大。

但總體數據並不能代表各地的具體情況。近幾年東北三省人口流出最多。根據第五次和第六次人口普查的結果分析，東北人口在十年內流失了將近100萬。哈爾濱、大連、瀋陽等城市人口流出都比較嚴重。

人口減少，樓市銷售自然隨之減少。據2019年上半年國家統計局數據顯示，東北地區商品房銷售面積7405萬平方米，下降24.5%，降幅擴大0.2%；銷售額4099億元，下降19.8%。

對比來看，上半年武漢、南京、蘇州、杭州的成交量同比增長均在三成以上，這是因為在市場經濟模式下，資源、資金會向利潤更高、更高效的地區流動，現在南方的經濟顯然更加活躍。

截至2018年，長三角有7個城市的人口淨流入超過了100萬大關，主要分佈在蘇南和杭州灣沿岸。

京東數字科技集團發佈的《2019中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》顯示，一線城市的遷入人口中，上海高學歷人口的比例最高，碩士佔比為13%，本科佔比58%，高於一線城市中北京、廣州、深圳的水平。上海對高淨值人群的吸引力極強，無論是社會零售總額還是人均可支配收入水平，均高於北廣深。

深圳對人才的吸附能力最強。杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口淨流入強勁。青島、廈門、成都、重慶都市圈特徵顯著。“下沉消費市場”已釋放出巨大的消費潛力，成為拉動中國消費和經濟增長的重要引擎。

也就是說，杭州、成都、重慶、長沙等人口淨流入強勁的城市具有收入增速快、產業升級加速、房價收入比低（房價增速低）、人才政策力度大等特徵。隨著人口大量流入，地價，房價也將隨之增值。

漲最快，竟然是唐山

近幾個月房價自然上漲最快的地方可能讓很多人意想不到，竟然是——唐山。12月16日，國家統計局發佈的2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示：唐山新建商品住宅銷售價格環比上漲1.9%，同比上漲11.9%，其中同比數據高居漲幅前列，環比數據領跑全國。在過去幾個月裡，唐山房價環比同比漲幅也屢次位列榜單前三。

雖然唐山只是河北省的三四線城市，但經濟發展速度居河北首位。2019年前三季度的GDP數據顯示，唐山以GDP總量5204.1億元、增速7.57%，排在大陸地區前29名。房價自然隨之上漲。

目前唐山市區內房價保持在1萬元/平方米以上，新房價格穩定在1.2萬元-1.4萬元/平方米，部分樓盤甚至達到了2萬元/平方米以上。

但你能想象，就在2016年，唐山海港開發區均價還只有2000元/平方米左右麼？

2016年底還沒有限購政策約束，眼光毒辣的大量炒房團進駐唐山，就像掃貨一般，豪擲千金，風捲殘雲，整棟整棟地買，壟斷了很多樓盤，很多人認為他們瘋了。而隨著炒房團殺進唐山，唐山房價短時間內邁入了萬元時代，一小搓人一夜暴富。

等大眾晃過神時，限購政策接踵而至。2017年5月17日，唐山市人民政府辦公廳發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在路南區、路北區、高新技術產業開發區內向其售房。樓市隨之平靜如水。

但隨著唐山近兩年來土地供應量銳減，庫存緊張，供小於求，經濟發展迅速，全國性大房企閃亮登場，樓市發展開啟了新的篇章。

水往低處走，人往高處流。都市圈的效應越來越強，經濟發展越發迅速。就像蝴蝶效應，經濟發展好的地方房地產價值也水漲船高。就投資而言，真正賺大錢的往往都是反人性的。

閱讀更多 柳心傲 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 蝴蝶效應 上海