上周，两家滨江区企业启明医疗、当虹科技，先后成功上市。
至此，滨江区正式锁定了今年新增7家上市公司的佳绩，也使得上市公司俱乐部成员增加到49家，新三板挂牌企业累计106家。
新增和累计上市企业数量，居全省各县（市）区第一名，被誉为浙江“资本第一区”。
正是在强大资本和产业的带动下，滨江区GDP一路飙涨。截至2018年末，人均GDP高达34.5万元，高居全国第二，催生了旺盛的购房需求。
然而，因为长期供地不足，滨江区一直存在明显的供需矛盾，过去几年一度出现“新房荒”。
好在近年来，推地节奏加快，滨江区正在迎来一波集中供应潮。据统计，目前在售、未上市新盘及土地，累计已有9个之多。
折算住宅，有近5000套供应，可选余地很大。
但由于“一刀切”式限价的存在，滨江区的新房不再是“一房难求”，而是分化越来越明显。
PART 1
要说哪个板块新房最难买，滨江区仍是提及率最高的答案之一。
上月底，杭州壹号院和晓风印月，前后脚启动登记，且冻资门槛极高，结果中签率不升反降。
比如杭州壹号院，全是约222㎡和225㎡的超大户型（均价48100元/㎡），冻资最高900万，最终中签率仅7.12%，比上一次开盘还降了3个点。
再看晓风印月，主力户型约135-188㎡，主流总价高达600-800万。
客户分流之下，第二次开盘的中签率居然只有7.59%，相比首开的9.43%“逆势”走低。
一个是城市级中心的超级TOD，一个是自带绿城光环的品质住区（还有地铁/优质教育配套），中产和富人们蜂拥而上，不难理解。
但略显遗憾的是，这两大摇号神盘所剩住宅房源不多了。
杭州壹号院总体量高达约97万㎡，但购物中心、写字楼和公寓等业态体量，占比不低。经过持续热销，仅剩4幢住宅未推，可售房源320余套。
户型还更大了，最小225㎡，最大333㎡。但全城富人聚焦下，售罄完全不成问题。
晓风印月虽然今年10月才首开，但整盘可售房源共10幢，已推出8幢楼，只剩2幢超高层未推。而且全是200㎡以上大户型，约217㎡和约255㎡。
总价门槛将抬升至千万，本月推出其中的8号楼。
这意味着，对那些只能承受总价700万左右的滨江中产来说，晓风印月已成过去时。
PART 2
所以，许多够不着两大神盘的中产，已把目标瞄向了下一个新盘——丹枫四季。
从许多指标看，它都是一个很好的新选择。
比如地段，北侧一路之隔是丹枫实验小学，西侧星耀城，东北则是神盘金茂府。直线距地铁1号线江陵路站约250米，到滨江区政府也不过约600米。
论配套的便利程度，比滨江金茂府有过之而无不及。
再看小区规划，整盘体量约10.5万㎡，由8栋高层围合组成。虽然规模不大，但中间规划出了一个近1万㎡的大花园，相当于1.4个标准足球场。
最关键的是，主力户型是140㎡和160㎡四房。
即便明年限价松动到5万上下，那么预算700万左右的滨江中产，仍然有机会到这里试试手气。
现场销售中心已建成，但开盘时间不会太早，有消息说最早也要明年5月。
另一个变化则是，该项目最初是由时代操盘、滨江入股，但接下来滨江的介入程度会更深，这可能是一个皆大欢喜的局面。
除了丹枫四季，可以选择的纯新盘，还有三个。
一个是由滨江房产于今年11月竞得西兴商住地，总体量约10.1万㎡，新房精装均价限价49200元/㎡，就在晓风印月南侧约800米处。
参照御虹府的速度，这块地的入市时间，应该不用等待太久。
第二个就是位于浦沿的世茂·栖棠誉湾，规划有6幢洋房、3幢高层和1幢多层（配套公建）。洋房户型建筑面积约139㎡，高层户型建筑面积约97-139㎡。
这是目前滨江唯一的洋房新品 ，但开盘价格会是一大悬念。
第三个新盘则是现房销售的保利天汇，分两期建造，共规划12幢高层住宅楼和1幢商业用房，一所幼儿园。
1-9号楼为高层住宅，10-12号楼为自持住宅，13号楼为25F酒店。
PART 3
两大神盘门槛太高，四大新盘入市尚需时日，其他选择呢？
不急，现在的滨江区供应充足，仅在售楼盘就还有3个，分别是滨江悦、傲旋城和云宸。
滨江悦同属时代旗下，由8栋高层围合组成，户型建筑面积约125-139㎡，均为四房。由于毛坯交付，起步户型更小，总价门槛控制在了500万左右 。
这意味着，留在滨江的成本大大降低。项目还剩两幢高层未推，共146套。
云宸和傲旋城推盘方式相同，都是一次性推盘。云宸均为约139㎡精装四房，共391套；傲旋城主力房源为约89㎡毛坯跃层，共436套。
前者均价4万7，后者均价5万，因为价格差距不大（对比晓风印月等）、地段相对弱一些，还有一定房源未去化。
本来还有一个总价门槛最低的城市之光，小高层均价31000元/㎡，高层均价29500元/㎡。但今年11月，已经推完了所有剩余619套房源。
1886组登记，32.8%的中签率，表现不错。
除此之外，想要留在滨江，其他选择就只有入手二手房了。但滨江主流二手房小区，可不便宜。
比如，新晋第一梯队的滨江金茂府，成交价已站稳7万+。自9月底交付，一共网签7套，最贵单价8万2（含车位），近期又成交一套166㎡大户型，单价7万9。
更早交付的柳岸晓风，由于至今仍只有一套7万3的网签（含2个车位和软装），样本太少，很难说清真实的市场价格。
老牌的东方郡、春江郦城、明月江南、水晶城等为代表，主流成交价在6万上下。
寰宇天下、旭辉城、春江彼岸等小区，则在5万+。
就是风雅钱塘、中央花城等平均户型偏大的小区，成交价也基本4万+。
PART 4
因为限价和板块价值，金茂府、柳岸晓风时期的滨江区，成了杭州“最难买”板块。
但也因为限价，导致现在的滨江区，冷热不均。
根本原因，在于限价下的滨江区，无论位置好坏，新房价格基本差不多。
杭州壹号院均价48100元/㎡，晓风印月小户型均价47100元/㎡，大户型均价48100元/㎡。两大神盘位置好，有倒挂，总价门槛再高，依旧热得发烫。
而其他地段的楼盘，也基本是这个价格水平。
如长河的云宸均价4万7，风情大道旁的滨江悦毛坯均价4万2，还有毛坯均价5万的傲旋城，摇号成绩就相对一般。
值得一提的是，明年新房价格体系，可能出现一定波动。
滨江西兴宅地限价4.92万，虽然位置一般，但凭借滨江房产的口碑，还是有能力让市场接受的。
所以，尚未开盘的丹枫四季，会不会也按照49200元/㎡的新标准来？但凭借地段优势，这点涨幅，对销售影响极其有限。
不过，想要留在滨江的购房者，要耐心等一等。
因为春节前可以买到的新房，目前只有云宸和傲旋城。另外，滨江悦、晓风印月可能还会再加推一次。
其余大部分房源，明年才会入市。
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