記憶的時光荏苒瓊

我認為，不會日落西山，雖然中國房地產的瘋漲時期以過去!接下來2020年，將進入一個橫盤期。更多城市”一城一策”，表現為大多數二三線城市為主橫盤期，一線超大城市北上深房價更高，四五線十八線城市，個別是沒有產業支撐人口外流的情況下導致了房價急劇的下跌。

房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融，當下看政策。政策其實只是讓市場降溫的一種手段，對於專業投資人來說沒有太大影響。因為，用金融的眼光看房產，而不是房子這一個體。所以對於房市來說，政策的求穩控制了短時間的利空，實質上長期是利好的趨勢。

1延續住房不炒。意味著未來像之前幾年的大漲已去。住房不炒是為了去槓桿，卻又難以真正的降低其房產的金融屬性。2019年房企本身揹負了大量的債務。預估今後三年房企超萬億債務到期。一方面政府必須樓市穩定。這種矛盾致使房市金融屬性增強。

2中國特色的房地產行情中，土地財政是難以退出。從11月20好的房貸降息，更進一步證明，房地產仍然是支撐中國經濟增長的中堅力量。未來中國經濟增長仍需依靠土地財政。未來房產稅即將出臺。2011年房產稅就已經在上海和重慶進行了試點。中國當下，土地在地方，稅收在中央。房產稅的全面出臺，通過中央和地方逐步代替土地財政，需要時間。

3人口的流入與流出將導致樓市畸形。國家規劃的一代一路長江經濟城市群、長三角、珠三角等城市群因為有更好政策發展，如武漢2016年領跑全國搶人大戰。

4未來聚焦的不是調控房價，更多的是調控市場結構。把商品房主體向保障房、公租房和共有產權房、租賃房過渡。

綜上所述，都將導致接下來的房產市場，更多城市”一城一策”，表現為更多二三線城市為主橫盤慢漲期，一線超大城市北上深房價更高，四五線十八線城市房價急劇的下跌或更多收縮型城市出現。

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任娟談經濟

房地產行業進入白銀時代，已經說明未來房地產行業就是普通的行業！

2000年到2019年，大部分房企高峰時候，年利率潤超過20%是很常見的，隨著新生兒數據的快速下降，及市場上剛需和改善型用戶的萎縮。房價下調難免。

一方面開發商受銀行信貸因素影響；房地產相關行業的去庫存因素的影響，未來開發的房源是下降的，隨著市場買方人群的減少，開發商的房源銷售難度也在加大，開發商只能用自己的利潤貼補買方來讓利，這也是為啥有的開發商能一次性讓利20%到30%的降價幅度的原因。

開發商通過降低自身利潤率回籠資金的同時，房價慢慢向下合理迴歸，未來房地產躺著賺大錢的時代已不存在，運作不得當，反而有虧本的風險。

房地產進入白銀時代，意味著房地產行業的"剩著為王\

陽光侃房

投資房產在未來仍然是中產階級階層升級的重要方式

當今天很多人看空中國樓市的當下，我們要想明白一個關鍵點：

老齡化社會本來就是財政收支不平衡的重要原因之一。這個放任何國家都是這樣的。如果地方財政不靠土地財政，那麼大家吃什麼？畢竟產業升級是需要一個漫長的時期的，而那麼多老人餓肚子、沒有醫療保障可是分分秒秒的事情啊。更何況，如果地方財政不靠土地財政來填補缺口，那麼這些財政支出的壓力就會給到中央財政。而中央財政一旦出現重大壓力，請問如何發展中西部、如何發展東北、如何建設高鐵、如何發展新型產業、如何扶持重大尖端科技？

所以，作為理性的人，我們不應該帶有任何的個人情感和喜好。而是聚焦於實際的經濟基本面。在看得到的未來10年，土地財政仍將是財政收入中極為關鍵的部分，甚至會越來越關鍵。

從這個角度，我們就可以理解，為什麼近期西安、南京、青島等多個大城市都變相放鬆樓市調控？

所謂形勢比人強！

如同一家企業，員工聽董事會的，而董事長則要服從實際市場競爭情況。理解經濟和投資機會，也是一個道理。

如果說前面提到投資房地產是中產階級最佳的階層升級方式，是從我們的現實選擇角度來說。那麼，這裡想提到的是，實際經濟基本面也完全支撐這點。

結語

—— 讓時間成為我們最好的財富管家

一個有態度的木偶人

世界上哪有什麼新鮮事，無非就是把比自己發達國家的一套套路再走一遍而已。

參考美國和日本這樣的發達國家，他們的金融危機和風暴都是因為經濟過度依賴房地產，大量槓桿集中於房地產而造成的，所以當一個國家過度依賴房地產的時候，往往也就是風險，甚至危險的預兆。

目前中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

而槓桿也上升到了一個非常危險的高度，所以去槓桿，穩地產是未來的重要目標。

另一方面，我們同樣參考美國，既然一個國家不能以房地產作為推動經濟前行的依靠，那麼勢必就會選擇金融市場，這對於任何一個國家來說都是如此，沒有第三種選擇。

所以，在當下“房住不炒”的政策下，國家引導了更多的資金流入金融市場，也再逐步打開外資進入金融市場的通道，從而為金融市場保駕護航。

可以看到，一旦越來越多的資金進入了金融市場，房地產其實就很難出現暴漲的局面了。

但是考慮到房地產依然是許多相關企業和產業的支柱，所以不能讓房地產出現暴跌，甚至崩盤的局面，這樣的話，“圍而不剿”就是當下的方針。

很顯然，中國的房地產黃金週期已經結束，未來將會進入一個以人口決定漲跌的趨勢。

有人口持續淨流入的城市，比如一線和新一線在短期回調之後還是會溫和上漲；

但是對於那些沒有人口紅利支撐的，比如三四五線城市，就會進入一個補跌回調的空間，幅度為15%~30%左右，並且長期來看沒有投資價值，只能滿足剛需、改善！

關注張大仙，投資不迷路，【專欄】有乾貨，歡迎“品嚐”。

琅琊榜首張大仙

房地產投資已經過了巔峰期，這是大家的共識，但要說日落西山，那距離還很遠，現在最多是算是下午時間。

按照國家統計局的數據，2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。

從統計局的數據就可以看出，總體投資還是在增長，商業及辦公用房在下降，而住宅用房還在上漲，距離日落西山相當遙遠。

住宅用房投資不斷上漲，那麼房價會是什麼走勢呢？這個問題早有定論，房價未來會以穩為主，人口增長的地區會繼續漲，人口流出的地區會慢慢下降，整體房價保持穩定。

有幾個觀點讓一些人認為房價會下降，首先就是出生率下降，要知道人口總數還在上升，人口數量下降至少在十年以後，同時城市人口的增加還會持續幾十年。

人口老齡化也常常被人提起，多觀察周圍，你會發現老年人更喜歡擁有住房，看看北京上海，老齡化已經很嚴重了。

空置率也常常被人提起的，但我要問一句，擁有多套住房會給你增加負擔嗎？如果不會，你會降價賣掉嗎？

最多提起的是價格太高，多數人都買不起，現在的房地產主要是投資客的市場，不會缺少消費者，剛需同樣也是投資者，投資者從來不為首付煩惱，買不起的現在買不起，降價了還是買不起。

我們都知道美國NBA的球星一旦轉會，一般會賣掉原來的住房選在在新地方購買，有人甚至低價出售，如果擁有房產沒有負擔，他們還會出售嗎？

還有一個例子，在歐洲有很多古堡，一般屬於某位爵士，但現在這些古堡大多都被出售了，原因是高昂的維護費和稅費讓人無法負擔。

只有擁有房產會帶來負擔，才會主動出售住房，所以大家都在等待房產稅或空置稅的出現，不過短期內這種可能性非常小，因為擁有大量住房的是成百上千萬的隱形富豪，房產稅必須要考慮到他們的利益，同時，最近消費稅的出現，也代表房產稅會更晚出現。

近期一些地方房價開始回調，讓很多人很開心，先不說調控的事情，要明白二手房的價格水分是很大的，多觀察一下新房的情況吧，前幾天新聞中南通一家樓盤搖號，幾千人只搖出5個號，鄭州樓盤出現降價的假消息，看房的人造成道路的擁堵，你還會覺得房地產日落西山嗎？

海色民生

中國的都市圈正在加速到來，長三角城市群，京津冀一體化，粵港澳大灣區三大都市圈城市群國家已經出了規劃綱要，已經明確了發展方向和所要達到的成果，未來人口會加速向都市圈中心城市及周邊城市聚集，未來也會出現很多收縮型城市，地區兩極分化會加劇。如果有能力，現在正是去各大都市圈佔位置的時候，希望這篇文章能夠幫助到你

Zhou冬

1、不認可房地產投資產業已經日落西山這個觀點。首先，時間上來看，中國城鎮化率目前平均只有約60%，距離發達國家70%的城鎮化率還有大概15年時間。在這期間，人口仍然在大量地由農村向城鎮轉移，房子的需求仍然旺盛，房地產投資產業仍然大有可為。

2、房地產投資已經過了矇眼買房的年代了。未來房地產投資將更加專業化，對房產投資城市、地段、類型，附屬價值的把握將有更高要求。

3、房地產投資產業即使是在發達國家也不過時。對於發達國家百年甚至幾百年房地產投資歷史來看，房地產投資仍然具有非常重要的一席之地。

輸入輸出

正常的房地產行業應該在幾年前就落幕或者回歸理性，都是因為各種各樣的原因導致房地產到今天還被部分人奉為致富法寶。

從投資的角度來看，任何能快速增長的資產都會受人追捧是很正常的，但有些行業是不適合投資或不能投資的，就比如現在的豬肉，以前的算你狠，逗你玩為代表的各種民生行業，是絕對嚴禁投資炒作的，但為何對房子的投資從沒停止過呢。因為綁在房子上的附加屬性越來越多。

對於此未來房地產行業肯定是更加的兩極分化，有錢人越買越多，窮人現在買不起，以後可能還是買不起，時間長了人們的思想就會從買房變成租房，那樣的話買房的人就更少了，隨著人口減少，對房子的需求肯定會下降，需求下降必定導致房價下跌或乾脆真正進入有價無市的房產社會，在加上房產稅，空置稅等情況，形成拋售潮，這種情況發生後的幾十甚至上百年內，房地產都將是一個低端產業。

屬狗的水瓶座

聊下我對當前房地產市場的看法。

著名房地產上市公司萬科董事長對房地產的看法是當前的國內房地產市場進入了白銀時代。要知道白銀也是貴金屬。

供當前房地產，各大公司來看它們的業績依然非常良好。可以說房地產行業現在是上市公司中業績表現最好的一個行業。

為什麼房地產市場仍然會這麼景氣？

這是因為我國的房產市場依然存在著地區差異。即存在地區不平衡。有大量的房子需要人去居住。表現為一二線城市的房子供不應求。房價非常堅挺。三四線城市，由於人員外流房價低迷。

這種現象在未來10年還會持續。由於人才大量流入一二線城市這個趨勢短期內不會改變。一二線城市的房地產業務依然會正常發展。

另外從長期看，我國的房地產市場依然前景廣闊。我國的人均家庭住房面積只有40平米。隨著未來人們生活水平的提高，人們想住大房子的慾望也會越來越大。改善住房質量和麵積是人們未來的一次消費升級。

由於我國房地產市場的發展不均衡。未來不少地的房地產市場也有發展空間。

孟可的思想空間

房地產領域創作者談房者為你解答。

房地產投資產業是否已經日落西山啦？如果單從個人投資來說，未來的市場肯定不會像前些年一樣，買房就等於賺錢，就算賺錢也不會賺的那麼輕鬆。

其實，我們細數中國內陸房地產發展也就不到二十年的光景，同樣也正是這20年，中國經濟發生了翻天覆地的變化，人民生活得到了巨大的改變。第一批，哪怕第二批的買房人都是賺得盆滿缽滿，但這樣的好時光可能會一去不復返了。但絕地不會是日落西山。

隨著這兩年國家對房地產業的管控收緊，那頭曾今狂暴的雄獅終於漸漸溫順起來，特別是今年，國家政策的一再收緊，各地房價都在原地踏步，特別是大城市，但我們也漸漸發現三四線城市反倒逆襲而上，部分縣城房價竟然趕上了三線城市。

年輕人不願呆在農村，自建房越來越難辦，耕地政策收緊，老宅子面積小，扒了從建建不下，這些種種問題，加劇了向城鎮湧入的步伐，同樣，國家對推動城鎮化發展的支持，各地政府希望推動城市步伐，種種原因讓這兩年“小地方”的房價開始“猛漲”。

投資這個事情，其實就是看誰有眼光，別人看一年，你能看五到十年，你就是有投資眼光的，所以房地產絕對不會這麼快就日過西山，未來的房地產市場可能向高品質發展，小地區的空白淨地也會是一個增長點，但會以另一種穩健的方式呈現。

關鍵字: 房產 日落西山 財經