文|郭洁
图片来源|四川知道
数据来源|锐理数据
2018年的11月底，我曾从经济、政策、市场、产品、土地和企业6个维度2019年的房地产市场做了一个全面的预测。2019年年底来进行回顾，发现其中部分观点对应了今年的种种现象事实。
例如对政策层面的预测：“小部分城市（经济较弱的二三线城市）会稍微放松一点调控政策，大部分城市还是会持续严控。国家层面不会全面放松调控，房地产税持续推进立法。”
对2019年成都市场的预测：“预计明年成都的房地产市场将会加快洗牌的速度，供应剧增之后的市场价格有望能够出现真正的下行。"
预测有风险，唯恐当“砖家”。今年，我仍旧鼓起勇气写下这篇“市场预测”，从经济、政策、土地、市场和商业地产五个维度输出观点，欢迎指正探讨。
（本文仅代表个人观点）
1、经济与政策层面
今年的经济形势大家都已经看到了，发展趋势也很清楚，所以我还是套用去年的那张老图，来看看经济走势与政策走势之间的关系：
经济的持续下行是必然的，而且还会持续十几年的时间，但经济总量在未来至少二十年内是正增长的，这点毋庸置疑。
所以明年的经济可能会破6，但不会破5，这已经是共识。
即使是年5%的增速，放眼全球也是前三，更何况中国的基数大，与美国的差距还在持续的缩小。
在这样的背景下，房地产作为重要的经济支柱，只要保持平稳，不出现过大的波动，就能够稳住全盘经济。
至于房地产政策方面，12月12日刚结束的中央经济工作会议上已经明确了，我们依然是强调因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。
所以全年就是一个字：“稳”
2、成都土地市场
2019年4季度依然是一个供应高峰，全年截止12月16日，土地供应已经超过266宗合计19005亩，已成交214宗合计15758亩，如下图：（按季度统计供应销量，2019年4季度时间截止12月16日）
很多人都感觉今年4季度土地供应量非常的大，但是我们却能从上图中看到，今年4季度的土地供应量应该会与前几年差不多，保持在7500亩左右。
而且4季度土地供应比较集中，这已经是惯例，并不是感觉中的成都突然加大了土地的供应。
按照中央的要求“稳地价”，明年成都的土地市场也一定是一个“稳”字当头，供应量会“稳”，价格相对较“稳”，减少流拍率，控制土地溢价率。
所以，明年成都的土地供应量也会保持在2万亩左右，以近郊和远郊供应为主，主城区和天府新区根据实际情况保持一定供应量。
3、成都一手住宅市场
在讲成都住宅市场之前，我们先来看看一组对比数据：
图一：限购前后销售备案面积组成变化
图二：限购前后销售备案面积占比变化
限购政策对成都房地产市场到底产生了哪些影响？我个人认为是综合性的，比如区域的购房群体变化、产品结构的变化、价格的变化、营销方式的变化等等。
大家可能注意到这两张图中都有一根红线，那代表的是限购政策的分界线——2017年之前和之后。
自从2016年10月开始的限购实施以来，成都的一手商品住宅销售备案面积不论是从总面积上还是从各区域的占比上，都发生了比较明显的改变。
从图一中我们可以看出，主城区的住宅销售备案面积逐年减少，一是因为主城区的项目减少了，二是因为主城区的价格相较于其他区域的确是高，三是因为限购政策的影响。
这里需要我们注意的是郊区的变化，从图二中我们可以看出限购三年，远郊和天府新区的占比在扩大，主城区和近郊的占比在缩小。
那么今年12月初的天府新区的政策调整之后，市场的变化又会如何呢？
可以预测，明年天府新区的占比还会持续的扩大，但远郊的占比或许会缩小，近郊市场保持平稳，主城区与这两年相比不会有太大变化。
至于价格，依然是“稳”中有微涨，涨幅控制在合理的范围内。但从大趋势看，依然属于横盘期。
这里强调一下，并不是所有的区域价格都会出现微涨，不排除部分区县还有可能会出现小幅下跌，尤其是远郊。
4、成都二手住宅市场
二手房市场在这两年也受到了限购政策的影响，市场也是相当的艰难。
但一二手房之间的销售套数差距确是在逐渐的缩减，如下图：
在主城区，随着一手房供应的逐渐减少，二手房的市场占比还会得到提升，未来甚至是会超过一手房。
但是在价格方面，主城区部分区域一二手倒挂的现象今后还会持续，只要限价政策不放开，配套好的房源依然是较为抢手的。
对明年的二手房市场预期，个人还是预测一个“稳”字，只要一手房市场稳健，二手房市场依然会保持稳健。
5、成都商业地产
今年成都的商业地产市场可以说是表现各有不同，写字楼以集团采购为主，SOHO和LOFT出现了投资小热潮，商铺基本上都在5、6折大甩卖。
究其原因，其实还是对宏观经济的预期没有信心。
写字楼投资的散客少了，因为租金在降低。虽然这几年成都的空置率在缓慢的降低，但投资回报率的过低导致了投资客的减少。毕竟，成都的写字楼从整体上看，依然是过剩的。
SOHO和LOFT的投资小热潮是因为限购导致的，占比在80%的中小投资者，拿着不足100万的现金，没有投资的渠道，害怕货币贬值，住宅又被限购，只能投资一点长租小公寓之类的产品，收点租金的同时或许还能保值。
商铺市场依然受到电商和新兴消费模式的影响，很多近郊远郊或相对清冷的板块，商铺全都在打折甩卖。关门停运的商家比比皆是，就连相当强势的一些餐饮连锁品牌现在都出现了颓势。
所以，对明年的商业地产市场的预测，本人还是不太乐观：
旧商圈艰难升级、新商圈崛起缓慢、综合体越来越多越来越难、写字楼稳中有降、SOHO和LOFT保持平稳、商铺依然持续大甩卖。
总结
“稳”字是明年土地市场和房地产市场的主基调，所以综合来看，明年市场不会那么的乐观，也不会那么的悲观，成都的政策会根据实际情况或有微调，市场保持平稳，量价都不会出现太大的波动。
土地依然是关键，做大总量已不是一个企业生死存亡的关键，做强品质和提高利润才是王道。
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