塔尖也刚需
今年的高端置业市场，靠下半年的新盘供应撑住了面子。
从宾西路5号的率先开盘，到多项目接连横空出世，新成员的进场搅动了本已有些僵化的格局。一个季度的“画风突变”，备受瞩目的除了“谁卖了更多房子”和“谁买走了那些豪宅”，高端置业市场上的变与未变更加值得寻味。
01.
近日，一份9-11月天津新建商品住宅套总价500万元以上项目成交金额TOP10榜单广为流传。上榜项目皆为城市红盘，TOP2-TOP4位置则全部由入市不久的新盘占据，其中宾西路5号表现高光荣登“榜眼”。一个清晰的信号是，城市高端改善在经历长时间“刚需市”后仍旧热情未销，如今正在新增供应的催化下出现复苏迹象。
9-11月500万元以上项目成交金额TOP10
同时，我们还拿到了另一组数据。在2019年1-11月天津新建商品住宅套总价1000万元以上项目成交金额榜单上，与上述榜单不乏重合之处。其中，首开不足3个月的宾西路5号项目竟也挤进了TOP7行列，摆出一副后来者居上的架势。
同样有些意外的还包括，当门槛抬至千万时，成交事实打破了我们对传统顶豪聚集区的认知。今年的TOP10中南开区与西青区就各包揽了3席，成为上榜大户，反而和平区与河西区存在感微弱。
近年河西区在千万级市场中存在感不足
特别是河西区。
当我们进而对2016-2018三年间天津新建商品住宅套总价1000万元以上项目成交金额TOP10榜单进行汇总后发现，除滨海新区2项目外，其余28个席位均集中于市区和环城。但河西区仅2次上榜，热度也仅领先河北区，而只有河东区的一半，甚至在2018年的榜单上干脆缺位。首要之地竟是西青区，共占据7席，从项目分布看其在一定程度上给河西区打起了替补，其后则是和平区与南开区并驾齐驱。
顶着“富人区”头衔的河西区却少有顶豪成交，是市场不够认可吗？很明显并非如此，而是囿于供应断档造成的无房可售。
02.
再看今年的顶豪市场，似乎也大局已定：若没有宾西路5号的新增供应，河西区依旧会缺席这份象征着塔尖荣耀的榜单。
但长期“欠奉”之后，河西区迎来了一个占据着紧邻市府地段的“王炸”项目，这或就成了宾西路5号面市即霸榜的关键缘由。在与该项目一线销售人员的沟通中，他们对千万级成交客户的描摹也验证了这一点——
主力总价段集中于1000-1500万元，客户来源倾向河西区老梅江、围堤道沿线、和平区犀地及南开区时代奥城居住区。大多数业主传递出的敏感要素指向了“地段光环”的共识，皆是对市府旁的核心地段价值深以为然。其背后的生活支撑涵盖了天津宾馆、天津大礼堂、文化中心等一系列城市量级配套的加持，以及友谊商厦、万象城等高端商业体的依傍，身份感与便利性在此充分兼容。
宾西路5号项目区位示意
同样是从一线销售人员口中获知，“传统行业‘老钱’的资本积累”、“上三区老天津人”是宾西路5号千万级产品客群的集中构成，而“对城市不可复制核心资源、资产的占有”又成了他们最直观的成交理由。
实际上，天津的顶豪项目我们此前深入调研过不少，关于业主身份标签与置业初心都有着极为明显的共性，这一点宾西路5号并不例外。
为此，我们再次梳理了2016至今新建商品住宅套总价1000万元以上项目成交金额的各年度TOP10榜单，按照顶豪项目的板块归属进行了分类统计，则又得到了一个十分鲜明的答案：除去别墅产品的特殊性外，上榜项目高度集中于和平河西的传统核心区、水上奥体、梅江、海河一线、南京路等天津人公认的传统核心地段以及历史悠久的高端居住聚集区。
千万级成交集中青睐传统核心地段
如将此结合“老钱”、“老天津人”的客户画像，就很容易理解了。这些人对城市“核心坐标”有着极其苛刻和根深蒂固的认知，尽管供应中出现了更多选择，但即便是“核心区的非核心地段”仍不足以成为其眼中的“真顶豪”，因而投票结果不谋而合。
由此反观宾西路5号，很明显其“易吸粉体质”率先满足了顶豪置业对城市级地段资源的筛选准则，带动了更多天然流量。
03.
不可否认，顶豪基因很大一部分来自于城市赋予土地的禀赋和光环。但吸引力法则之外，顶豪置业者却也是最务实的人群之一，原因在于他们中的多数正是以终极改善的名义谋求“自住”质感的升阶。就像地段、面积的改善自由达成后，产品形态和生活方式的改善来得更为实在且难求。
拿宾西路5号来说，与千万级总价对位的是其洋房产品。市区洋房供应的稀缺性不必再说，塔尖的洋房供应虽各新增项目多在兼顾，但依旧凤毛麟角。宾西路5号的洋房供应为建面约150-225平米的三室、四室精装产品。目前的主力成交是建面180-185平米的三室户型。如对位其成交客户多来自于犀地、奥城等处，皆属于高层产品聚集更多的片区，“洋房”的形态改善自然会成为影响他们置业决策的敏感要素。
宾西路5号项目鸟瞰效果图
建面约225平米四室户型其实更值得一说。其不仅是项目中唯一的四室产品，而且即便放在顶豪市场上横比，在已披露的洋房产品规划中能达到这一尺度的也属极少见。在这样一个面积台阶做产品，一层一户、电梯入户、南向五面宽、南向三卧室、三面瞰景、独立家政间等这些单独拿出来都被备受推崇的元素，得以从容地出现在同一屋檐下，深度改善的生活场景不难想象。不过该户型在整个项目中也仅有7套供应，虽总价要更上层楼，但据说面市之初很快就有2套被收藏了。
宾西路5号洋房产品及景观效果图
既然是用来住的房子，在地段光环与产品形态完成流量吸附之后，最终实现客户留存的仍就是产品肌理以及由其渗透出的生活温度。在我们看来，由万科大都会系与旭辉铂悦系两个TOP级产品系加持而出的宾西路5号项目，在产品营造方面并没有选择“浮夸”，而是将“懂”作为出发点，寻求与客户找到共鸣。
以户型设计为例，在兼顾尺度及质感的前提下，项目采用精装和建筑结构一体化设计，以生活场景为原点从内向外反推出了产品方案。
建面约225平米四室两厅三卫洋房户型图
如此呈现的产品初看虽不乍眼，却在实际销售中深得顶豪客青睐，原因在于终极改善者凭借此前豪宅居住经验，不再仅满足于尺度与奢侈，而是需要借由科学方法，在空间内部定制出能够贴合高端居住需求的动线、分区、功能等生活照料细节。
同理，他们在此前居住中寻而不得的物业服务提升，在这个项目中也依托万科物业的背书形成了强大吸引。
04.
送出强力助攻的，还有项目对社区内部生活状态的临摹。
宾西路5号的一个重要可取之处，或说被成交客户推崇的是其对地脉的理解及统一性打造。2.0容积率、45%绿地率、被周边既有建筑掩映在叠彩道一侧，这本身即是一个“大隐于市”的好基底，从项目对外输出的口径看也确实在沿着这条脉络进行。因此，
整个社区只规划了289套房源，洋房产品占比不足1/3，是典型的环境私密、圈层统一的精英社区模式。
宾西路5号景观效果图
而后，规划者将建筑分布在社区四角，围合出中庭空间，又将景观规划的操刀权交给了日本著名设计事务所Earthscape，恐怕也是因为后者一贯坚持的“景观设计为人与自然的连接体”的理念与该项目“大隐”的基调高度匹配。
最终宾西路5号以“时光の庭”为主题的日式园林呼应红砖建筑，截取自然中的景色，同时利用堆土造坡、下沉空间、景墙廊架的人为设置，增加景观的面积与层次，并从中植入“金木水火土”的元素打造景观节点。
宾西路5号景观效果图
以上做法无一不在围合闹中取静的出离与回归，并赋予社区私密、丰富的人文生活场景。作为精益求精，规划者甚至还对社区内的多元动线进行了细致梳理，人车分离只是基础，人行、车行，甚至是搬家、快递的动线也都在精确计算之内，尽量减少交叉，不闯入业主生活。
因此正如前文所讲，社区调性与生活场景的连续统一成就了这个项目的内在气质，虽不张扬却恰得一部分塔尖置业者的同理之心。此时再回看那些以舒朗姿态分布于园林之下的洋房产品，“大隐”生活场景的统一性似再次加成，千万级置业对宾西路5号的热衷原因便就在这其中了。
想到了顶豪稀贵
没想到河西缺位
想到了地段光环
没想到后来者居上
想到了大宅洋房
没想到塔尖亦需同理心
谁说“千万”没刚需
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