根據《中國城市家庭財富健康報告》顯示，截至2018年，住房資產在我國家庭總資產中的佔比為77.7%，而金融資產佔比僅為11.8%。報告認為，目前我國城市家庭的財富管理處於不健康的狀態。其實，這個不難理解，過去一二十年，伴隨房價上漲，越來越多的家庭把買房當作資產增值的手段。財富增加固然是好事，但房子作為一種特殊的商品，而且還是固定資產，一旦價格出現了波動，想要變現並非那麼容易。
因此，房地產政策稍有風吹草動，都可能關係到房價漲跌，最終關係到大家的錢袋子。那麼，到底什麼因素決定了房價走向？如果你去問，估計10個人會給你10個不同答案，比如調控政策、地段、開發商資質、市場預期、土地價格、信貸政策等等。在經濟學家任澤平看來，把握好一個城市的房價走勢：長期看人口，中期看土地，短期看金融，其中金融是槓桿，土地是供給，人口則是根本需求。
應該說，任澤平把握了影響房價的三個核心因素，這一判斷“法則”目前也已經得到了業內的普遍認可。不過，長期以來，在這三個因素中，有人說土地是高房價的根源，有人說人口決定了房價的未來，而常常忽略了金融對房價的影響力。在筆者看來，可供住宅開發利用的土地資源都是有限的，而且伴隨人口拐點的來臨，人口紅利因素也在逐步減弱，唯有金融因素可以貫穿始終，所以金融的影響力不可忽視。
其實，筆者認為，高房價本質上就是一個金融問題。為什麼這麼說呢？你不妨仔細想想，與其他行業相比，房地產行業主要有什麼不同？其實，沒有太大的不同，唯一的區別就是高槓杆，無論是開發商拿地，還是老百姓買房，都離不開加槓桿，炒房客甚至不惜利用消費貸、經營貸等方式來炒房，從中賺取鉅額利潤，高槓杆也是長期以來房地產行業一枝獨秀的重要原因之一。
回頭看看這十多年，你會發現，無論是買房暴富的神話，還是“樓王”、“地王”引起的喧囂，都離不開高槓杆的加持。因此，只要針對房地產行業降低槓桿，“地王”風光就很難再現，炒房客也就會失去投機炒房的“肥沃土壤”，而購房者在買房問題上也就不用再盲從，最終房價自然就會無力抬頭。簡而言之，高槓杆就是高房價的一塊“軟肋”，一旦擊中了這個軟肋，房價就會失去上漲的動力。
樓市“動真格”，一個信號反覆出現，擊中高房價“軟肋”
眾所周知，本輪調控與歷次大不相同，主要在於調控目的並不單單為了控制房價，防範房地產風險成了更重要的目標。對此，央媒經濟參考報發表評論文章稱，促進房地產健康發展，關鍵就是加強對房地產金融的監管，把好樓市資金“水龍頭”。顯然，去槓桿就是防範房地產風險的主要抓手。因此，過去兩三年，無論是央行還是銀保監會，都把加強對房地產金融政策的監管擺在了重要位置，而且這一信號反覆出現。
尤其是進入2019年下半年以來，國家明確“不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”，隨後監管部門密集出拳。銀保監會加強了對銀行貸款、信託、債券、消費貸等方面的監管，嚴控資金違規流入房地產。此外，央行在《2019年金融穩定報告》中也再次明確未來將要繼續遵循房住不炒的定位，抑制投機性購房，同時，
央行對未來的資金流向作了“暗示”，將會引導資金加大對實體行業和住房租賃市場的支持。
伴隨房地產金融政策的持續收緊，如今樓市調控取得了顯著效果：一方面，開發商拿地熱情逐漸降低，比如融創、富力就早早就宣佈了暫停拿地，而且土地溢價率逐漸降低，地王風光不再。另一方面，投機炒房空間大大縮減，炒房客已經紛紛離場，樓市變得更加理性和冷靜。值得注意的是，就在央行、銀保監會逐步收緊房地產融資渠道的同時，讓開發商“坐立不安”的又一政策出臺了。
日前，黑龍江住房和城鄉建設廳、省地方金融監督管理局等六部門聯合下發了《加強全省房地產市場監管的通知》。通知明確規定，2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，要實行項目資本金監管制度。各地要建立起開發購地資金審查制度，確保開發商使用合規自有資金購置用地。何為合規自有資金？通知規定來源不屬於金融貸款、市場融資等，同時也明確，一旦違規，兩年內禁止土地招拍掛。
筆者認為，這一政策的出臺動了真格。過去兩三年時間，雖然樓市調控政策收緊了開發商的融資渠道，但基本都體現在提高融資成本上慢，並未徹底堵住，而黑龍江這一政策的出臺則要求開發商只能用自己的錢來拿地，對樓市的影響無疑是巨大的，可以預見的是，地王出現的概率將大大降低，一旦地價穩定了，房價也就穩定了。但是，對資金實力較弱的中小房企而言，恐怕要“坐立不安”了，因為靠自己的資金拿地壓力顯然是巨大的。
一類人有福，兩類人遇麻煩
大家都知道，房地產作為資金密集型行業，從拿地到運營都離不開貸款的支撐。因此，控制住了開發商、炒房客盲目加杆槓的規模，就縮減了資金流入樓市的規模，這無疑相當於擊中了高房價的“軟肋”。對此，中原地產分析師張大偉表示，限售、限購等政策不是最影響房地產的關鍵性政策，只要信貸政策不寬鬆，樓市就很難有太明顯的方向性變化。那麼，2020年信貸政策有可能寬鬆嗎？
筆者認為，關於這一點，購房者可以放心了。日前，國家經濟工作會議針對2020年房地產走向進行了明確定調：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理機制，促進房地產平穩健康發展。短短几十個字，但已經可以看出，2020年的房地產市場仍舊穩字當頭，這意味著信貸政策基本還會延續目前的態勢，不會有太大的起伏和變化，所以高房價難以再次複製。
在這樣的趨勢下，一類人有福了，兩類人可能會遇到麻煩了。目前，房地產市場穩字當頭，對普通購房者而言顯然是一大利好消息，如果有能力可以考慮買房，如果資金不足則可以考慮先租後買，基本不用再次擔心錯失購房時機的問題了。此外，房地產信貸政策收緊，尤其是隻能用自己的資金來拿地，這對於資金鍊本就承壓的中小房企來說，可能會繼續迎來洗牌。當然，房價不漲不跌，對於炒房囤房客來說只會增加持有成本，而且想要把多餘的房子賣掉，可能也會面臨無人接盤而無法變現，遇到麻煩不可避免。
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