鞠波
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在2019年樓市運行逐步冷卻之際，相繼出現了地方城市放鬆的跡象。
限售令、限購令、限價令，被視為這波宏觀調控核心中的核心。在2019年樓市運行逐步冷卻之際，相繼出現了地方城市放鬆的跡象。限購令變相引發了搶購人才的城市之戰；限售令，也伴隨時間的到期，二手房紛紛解禁；而關於三限政策中最為核心的限價令，在三四五線城市中，也紛紛出現放鬆的跡象，今天對於三限政策放鬆後的影響，筆者深感有必要深入分析，為讀者清晰瞭解後市變化，做一個前瞻性的參考。
NO1
“夜壺”能否再次救“主”
第三季度，中國GDP增長6%，呈下滑趨勢。作為14萬億的大市場，樓市的升降對中國經濟舉足輕重，作為中國經濟的基本盤，樓市依然是定海神針，在穩定中國經濟面前，我們紛紛看到了各大城市11月份紛紛放鬆限購的動作，限購令成為一個擺設。
縱觀市場，對於限購令，大多執行的不是那麼一絲不苟。比如，深圳買房，五年社保的嚴格執行，可入戶深圳，條件比較松；惠州則無需任何條件，限購三套；東莞，社保限制一年，本科生半年，一般都是買了房子，網籤等待半年執行操作；中山，社保半年；南沙，剛剛放鬆的南沙限購，廢除了社保限制，只要是本科生，或者技術工，都能享受一套住房的購買資格；珠海，部分區域完全沒有資格限制。限購其實在全國各大城市，早已名存實亡，只有極個別城市，仍在嚴格執行，其實也是有破限的應對之策。於是我們看到了人口在城市間的流動，有吸引力的城市人口在流入，吸引力小的城市，人口在流出。
2019年下半年，全國經濟的穩定，比什麼都來的更為重要，在二師兄的發威下，CPI第三季度已經飆升到了4.5%，我國的金融調控手段，在通貨膨脹與經濟增速下滑面前，明顯顯得無計可施，此時“夜壺”再次被委以重任，也是臨危受命。希望能力挽狂瀾於經濟的下滑態勢，為我國經濟的發展，營造出一個穩定的環境。
NO2
限售房解禁上市倒逼房價回落
這波牛市一個特點十分明顯，那就是一二手房的價格倒掛。這是由限價令的嚴格執行之後，導致一二手房價格出現背離，從而出現了新房價格遠遠低於周邊二手房的現象。這種現象的出現，又會迫使投資性資金搶購新房，套利空間的大小，直接影響搶購的熱情。
伴隨著2年3年限售期的相繼到來，那些2016、2017購買的新房，限售期紛紛到期，限售期的截止，導致上市出售房源的急速上升，上市的房源多了，價格自然就會下滑，這大概就是2019年全國二手房價格回落的真實寫照。未來的中國樓市，新房跟二手房的差距肯定會逐步縮小，直到最後的差距消失，沒有的套利空間，投機性資金就沒有搶購的熱情。此時的樓市，才能迴歸樓市的本真行情。
不過以上的分析只是正常來說。像深圳這種特殊的一線城市，恐怕還不在討論範疇。因為深圳的供需矛盾更加突出，2300萬人口的城市，一年僅僅3萬套商品房的供應，外加2019年8.18定位為社會主義先行示範區定位後，全國的資金紛紛進駐深圳，作證就是以往不受待見的公寓產品，突然得到火爆銷售。中洲濱海商務公寓開盤當天銷售800套；仁恆世紀夢公園11月銷售1000多套；世茂深港國際中心當天銷售400多套等。公寓的火爆外加二手房的量價齊升，外帶新房的日光，這就是深圳樓市的表現。
大灣區幾大城市群中，社科院11月指出深圳、珠海、惠州、東莞為2020年預警性上漲城市，這大概就是基於2019年的樓市表現，以及未來城市發展的潛力，綜合得出的預測。
NO3
限價令的退出，不等於房價飆漲！
很多媒體預測，限價令鬆綁，必定會導致房價飆漲，對於這種看法，筆者表示不敢苟同。限價令得分兩種情況來看：一是完全扭曲的市場價格，限價令放開後，新房價格不一定能大漲，因為沒有套利空間後，市場會比較理性；二是適當的價格限制，這種情況下的限價令放開，飢餓式營銷失去吸引力，如果與二手房價格沒有折價空間後，將面臨銷售冷遇的情況。
限價令的退出，要分城市來看，像內地很多房地產市場比較平穩的城市，限價令的執行顯得沒有那麼重要，限價令的退出，只會把商品市場迴歸市場本身；而對於一線城市，資源比較緊缺的大城市而言，限價令的退出才可能會導致暴漲，比如深圳。拿2019年深圳香蜜湖表現來看，深業中城為何會日光、搶購，就是因為有限價，周邊十幾年前的二手房，價格在17萬左右，而深業中城售價13.1萬，至少每平米有4萬以上的差價，如果放開限價令限制，房價可能飆升到18萬左右每平。
目前限價令退出的城市主要是三四五線城市，這種城市本來人口不是那麼多，資源也不是特別緊缺，限價令目前早已完成了歷史使命，退出歷史舞臺也是情理之中。比如安徽阜陽、湖南的衡陽。
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