2019-12-15 15:18:12 佚名

济南嘎子哥

2016年，因为土地市场的火热，济南的房价开始不断上涨；随即，济南陆续出台了多项调控政策，但依旧阻挡不了房价的不断上涨。2018年，济南又出台了几项新政，在那之后，济南的房价就“冷静”下来了，以至于从2018年下半年开始，济南的房价就几乎没涨了。

所以，从数据层面来看，济南的房价走势在“下跌”，因为近一年来的房价基本处于下降趋势；从政策层面来看，济南的房价走势会“稳定”，毕竟这是全国各省市房地产工作所追求的目标。

房价走势很“稳”，呈略微下降的趋势

按照相关数据，上个月，济南新楼盘（住宅）均价为15764元/平米，环比上涨约0.03%；其中，市区（9个区，不含平阴县、商河县）均价为16010元/平米，环比上涨约0.04%。

但是，从近一年的走势来看，从去年11月起，济南的房价基本处于一直下降的趋势。唯一有明显上涨趋势情况，发生在今年5月，但从那之后，房价一直下跌，且至今未回到去年同期水平。

二手房数据方面，上个月，济南二手房（住宅）均价为18104元/平米，同比下降约4.22%；其中，市区（9个区，不含平阴县、商河县）均价为18211元/平米，同比下降约4.06%。

近一年来，济南二手房均价有涨有跌。截至目前为止，今年2月，济南二手房均价为一年来最高水平；目前，济南二手房均价为一年来最低价格。

库存相对稳定，去化周期合理，市场继续保持平稳

数据显示，截止6月底，济南新建商品房（住宅、别墅）可售存量保持相对稳定，有小幅增加——可售套数为6.51万套，可售面积约878万平米；去化周期约11.5个月，处于合理水平。

具体来看，济南房地产市场仍以刚需、改善为主——120-144㎡户型销售占比超过40%，且大户型更受青睐——在销售面积TOP20项目中，套均面积超过130平米的有9个。

作为房地产调控重点监控城市，济南的房地产市场势必会保持长期平稳健康发展的趋势，但在遏制投机炒房的同时，也会改善住房供应结构，支持合理自住需求，进而确保市场稳定。

此外，济南已入选中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，也就是说，未来租赁市场的发展也会成为济南房地产市场体系的重要组成部分，而这对“稳房价”也有积极作用。

综上，个人认为，即使目前济南的房价总体呈下降趋势，但间或有上涨情况发生，房价走势是不会出现大起大落现象的，未来很长一段时间内，济南的房价走势会很“稳”。

正眼看筑城

首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。

一、很多人都说济南目前动辄一万五六的房价太高了，涨的太多太猛了。但不知大家想过没有，其它城市的房价难道涨的少了？弱了？我也不说其它沿海省会，就算中西部的长沙、贵阳、南昌、西安、太原、石家庄......，哪一个房价不过万？

这些地方的人口，经济，城市发展水平难道比济南还强？湖南、贵州、江西、陕西、陕西、河北的经济体量难道比山东强？简直开玩笑。

二、在2018上半年全国主要城市gdp50强排行榜中，济南以3916亿位列第20位，上升7位；涨幅14.60%，位列全国第六。

这说明什么？说明济南的发展潜力巨大。会怎样？吸引全国投资客的目光！而相较投资客手里动辄千万上亿的现金，相较于北上深动辄七八万的均价，济南的房价显然是不够看的。

三、在此大前提下，做为山东省会，我就不相信集山东一省之力，集上亿百姓的人口红利，集大片北方投资客的目光，还供不起济南两万的房价！

有人说，有坚决遏制房价上涨的高压棒在，哪个城市的房价都涨不起来，那么我想问，货币贬值，土地成本攀升，人口放开，城镇化，基建拉动……市场上的钱能往哪里去？是不是还是房产？

四、为什么说对于普通老百姓而言济南的房价过高了呢？在2018夏季薪酬榜中我们就可以得到答案。济南以7014元位列23位。另外，在房价收入比偏离度排名中，济南以32.7%的数据位列全国三甲，甩开北京、上海、深圳不知几条街。

更具体点说就是：对于中位数人群，家庭月收入也就在一万二左右，刨去奶娃，养车，基本生活等各项开销，每月所余不过四五千，当然，六个钱包凑首付没问题，剩下的钱就还三十年房贷吧，想想就牙疼。

我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐生活，健康生活每一天，家和万事兴，年年发大财，生意兴隆，谢谢！

衡阳侃房

济南房价没有上涨的动力，目前降价促销是趋势，雪山中新锦绣天地11000左右，雪山凤鸣艺境，金茂逸墅也13500左右，唐冶也从15000起降到13000以下。CBD两万以下楼盘也有了。改善盘去化困难，刚需盘降价促销，这就是济南现实。济南开发量不小，购买力有限，加上国家房住不炒政策的贯彻，未来能稳住就不错了，还想涨价，难啊。

地产下半场

首先请记结论：长远来说是肯定要上涨的，但是短期近几年来说，是缓慢增长或者不涨或者阴跌的。

下面请看我的分析：

1.2017年的房价翻倍，已经提前透支了上涨空间，所以现在不涨是对的。如果每过上两三年就涨一波，那结果肯定是很恐怖的，因为人民的收入并没有赶上房价上涨，其导致的结果就是大家都买不起房子了。如果大家都买不起了，那么对个人、对企业、对政府都不是好事。

2.经济发展肯定伴随着通货膨胀，老百姓的收入都在每年都在增多，如果房价不涨，那那么多钱应该流向哪里呢？所以长远来看，济南的房价肯定是要上涨的。

3.中国的房价大都跟政策是相关的，一个政策发布，对房价的影响是非常大的。这个看看往年的调控政策就知道了。现在的房产价格也是受政策影响的，几年后可能一个政策一出，房价又长一波。

4.济南集中了全省最好的医疗和教育等等各种资源，也汇集了全省大部分的优秀人才，每年流入的人肯定全省最多，这么多人都来落户就要买房，买房房市肯定差不了。

5.这两年济南的副省级城市大目标，其CBD、黄河以北的先行区、东站片区、西客站片区等等发展规划，长远来看，济南发展前景至少在省内是非常大的！

综上所述：长远来看，济南的房产投资价值还是很大的！

大头哥的哥

NO. 1｜壹

济南新房以及二手房现状

首先声明一下：标题中的“二手房”侧重指老城区或二环内的老房子；“新房”侧重指二环外的新房、次新房。

最近几个月济南楼市参考小秘书在星球一直勤勤恳恳回答问题，每位星球成员的提问，小秘书都会刨根问底给出自己力所能及的高水准解答。近日，多位星球成员提问：

老城区二手房和新城区新房从保值增值角度该卖哪套？

初次购房者是选择新房还是二手房？

针对以上疑问，小秘书决定写篇文章，谈谈自己的看法。以上两个问题的纠结点无非是新房和二手房的各种区别以及各自性价比。买房、卖房的核心着眼点是以发展性眼光看待济南楼市。发展性眼光，首先是济南将来产业集聚和人口集聚导致的大规模人口流动对片区的住房影响，其次还包括自身的将来发展变化所对应的住房需求。

二手房位置好，配套成熟

从地理位置来看，济南新房大多集中在二环外，位置相对老城区较偏远。新房周边交通、医疗、学区、商业等配套相对匮乏。

大多数二手房坐落在老城区，坐拥济南豪华配套：趵突泉、大明湖、千佛山三大景点；育英、育秀、经五路、甸柳、燕山、东方双语等济南几乎所有排名前十的中小学；齐鲁、省立、千佛山、空军等各省、市级三级甲等医院；大观园、泉城路、红楼、北园大街、西市场等传统商圈。

新房户型好，小区品质高

很多二手房受限于多年前的陈旧居住理念和落后设计水平，多数户型是不宜居的。相比之下，新房户型设计新颖，更符合现代人的生活理念。

二手房小区绿化一般，环境嘈杂，社区内车位缺乏，没有电梯，物业管理水平乏善可陈。新房整体外观现代感强，颇具视觉冲击力，配套设施更先进、安全性更高，拥有专业的物业团队。

二手房质量更有保证

2017年-2018年部分开发商“高周转”战略导致很多新房质量没有保证，近期的几次质量维权佐证了这一事实：车库塌陷、交付远不及预期等等。

更严重的是，很多新房的质量问题是等到交房后才发现的，购房者事先并没有知情权和监督权。相比之下，二手房建筑质量看得见摸得着，购房者可以实地考察，对于有严重质量问题的二手房可以直接摒弃。

二手房保值性高，新房升值潜力大

二手房保值，新房升值潜力大，这句话是相对的。

潮水退去，才知道谁在裸泳。最近的济南楼市恰恰说明很多二环外的新房在裸泳，某新盘从18000元/㎡降到15000元/㎡。相比之下，靠近、享有老城区核心资源的二手房价格坚挺：很多星球成员向小秘书抱怨，本想把二环外的新房卖掉到老城区买套二手房陪父母养老，没想到自己新房便宜几十万没人要，想买的二手房反倒价格坚挺。

二手房看当下，新房看未来

配套对于居住的重要性不言而喻，可又很难具体说明。有些居住体验是需要亲身经历才深有感触的。尤其祖孙三代生活在一起，配套的重要性太突出了。

同样的房子为什么城市比老家县城贵？

城市人口密度大、土地资源稀缺是一方面；城市各种配套远比老家齐全才是根本原因。同样一栋别墅，老家100万就能盖起来，在城市要至少1000万才能买到，就是这个道理。可能有人会说，不对，城市房子贵是因为地价高。这是表层原因，试想，如果城市没有各种配套，地价高会有人要？开发商都很精明。参考前几年济南某地铁线规划后，沿线地价翻倍，这才仅是交通配套规划，点到为止，懂的自然懂。

济南二环外的很多新房，比如新东站、雪山、孙村片区，各种配套相对匮乏，很多产业尚未落地，人口集聚规模小。新房升值潜力较大主要取决于将来产业落地吸引大规模人口集聚产生的大量住房需求，与此同时各种交通、商业、就业、学区、医疗配套逐渐成熟。2008年，奥体中心全运村房价和老城区二手房房价是多少；10年后，奥体中心全运村房价又是多少，老城区二手房房价又是多少。稍作对比，便得结论。

现在奥体中心全运村是济南房价的高点，价格翻N倍的背后是各种配套的不断成熟、居住环境的日益改善、中产和高净值人群的大量涌入。奥体中心全运村最近10年的房价变化很有典型性，有些新房可以类比。

NO. 2｜贰

济南购房者如何选择

宜居性要适合自己

房子是用来住的，购房者首先要考虑房子的宜居性。不同购房者可以根据自身实际情况选购新房、二手房。

如果您面临退休，家里老人急需照顾养老，可以在老城区选择配套成熟的二手房；如果您孩子面临小学入学，您比较注重教育质量，老城区二手学区房是不二之选；如果您和家人工作都在老城区，就近选一套二手房是很好的选择，长期工作在老城区跑到20-30公里开外买新房，真的需要很大勇气。

如果您还未婚或刚结婚，短期内不需考虑孩子上学和父母养老，对生活品质又有一定追求，那就选新房；如果您对户型要求较高，想享受较好的物业服务，也可以选择新房；如果您工作地点在二环以外，可以就近选择新房；如果您暂时工作在老城区，将来很可能去CBD、高新区发展，可以提前在二环外准备一套新房等等。

性价比要看适合自己

这里涉及到单价、总价、交易成本等环节。

新房单价较低，但面积大，总价较高；二手房大多单价较高，但面积小，总价低，特别适合年轻人过渡。如果资金预算实在有限，买套小面积两室二手房不失为好选择（带电梯最好）。

对于很多刚改、改善群体，家庭成员较多，需要小三室、小四室的家庭，新房户型结构更合理，新房更符合您的改善需求。

二手房中房产证不过两年的高税房比较尴尬。当下的济南房地产市场，首付的压力是远大于月供压力的。有人说，给我一个支点，我能撬动地球。济南多数购房者最缺的就是撬动楼市的支点：首付。

假设150万的房子，首付50万，贷款100万。月供5500，很多人购房者还能咬牙承受；可是这50万的首付，凑起来可就很艰难。6个钱包加起来，亲戚朋友再借一点，才够；如果仅是两个钱包攒够这50万，大多数家庭没个5年以上攒不到吧？济南年收入12-15万的家庭很多，可是一年能攒下10万存款的又有多少呢？

大家可以留言说说今年攒了多少钱。

更讽刺是，有些父母帮不上忙的刚需，省吃俭用好不容易花5年时间攒够了首付，可是房价早已不是5年前了，再也回不去了。

高税二手房最大弊端是高税不能贷款，只能加在首付里，这对很多手头资金不足的购房者压力山大。

NO. 3｜叁

济南房东如何选择？

很多人暂时身份是二手房东，过不了多久也会变成购房者。他们在拥有两套或多套住房时，该如何选择出售其中哪套呢？

短期保值可以保留老城区二手房

老城区人口短期内相对稳定，这意味着短时间内附近住房需求量和购买力比较稳定。尤其很多二手房紧靠很多核心资源，短期内，老城区的二手房保值性更好。

老城区二手房在楼市上行期上涨步伐更为稳健，与此同时，在楼市下行期也更为抗跌。楼市下行期，新房之前飞的越高，现在摔得越惨。2018年新房市场发生了什么，我们都记忆犹新。

长期保值升值可以保留新房

有些房东，买房不为改善住房需求，就为抵抗通货膨胀，比较看重房产长期的金融属性。如果此类房东老城区有二手房、二环外有新房，想处理一套，可以考虑保留新房。

简单从人口角度梳理房价上涨逻辑：济南房价较大程度上是由外地人（笼统含义上的外地人，指籍贯地非济南，包括新济南人和外地人）推动并托底的，其中有钱人引领房价上涨，外地刚需托底济南楼市。我们回想一下，疯狂的2017年上半年，真正外地刚需有多少不受开发商待见骑着共享单车灰溜溜回家的，当时能买上房的大多是外地全款土豪和本地拆迁土豪。2017年下半年、2018年上半年，济南楼市稍微平缓了，这时才轮到外地刚需搭上末班车。

读懂上面这段话，再做具体分析：二环外当前人口密度较低总人口较少，将来会聚集大量外地人，这些人的住房需求和购买力会推高周边房价，与此同时周边配套会不断成熟支撑片区房价上涨，这是一个长期过程。高新区经过10多年的高速发展，才有今天的模样。雪山、新东站、唐冶片区也需要一定的发展、成熟期。

如果看长期保值增值，至少5年以上那种，可以考虑保留新房。

以后济南楼市参考每周或每半个月会分享知识星球一小部分解答精华和感想心得。有此类似需求的购房者和房主可以作为参考。如果想得到关于您问题的针对性解答，欢迎加入星球。

大家赚钱都不容易，济南楼市参考以后不会过度呼吁大家付费进星球。但我真的想说，进星球物有所值！在济南楼市信息不对称的今天，知识意味着财富和避免入坑。我们身边因为缺乏相关知识和专业而入坑的案例太多太多了，这都是血淋淋的教训。如果星球成员您也在看这篇文章，请留言客观评价一下您的使用体验，小秘书和济南楼市参考不胜感激。

郑重声明，此篇文章只是大概分析二环外新房和老城区二手房，具体到个体还有所不同，不作为购房者的置业建议，切勿盲目对号入住。同时也希望大家理解，文章举例某些片区、某些楼盘并无恶意，只为说明一些购房问题，绝无他意。

福州房产观

小编认为，济南楼市近期的惨淡行情一方面是由于济南在执行限购引起的，另一方面是前两年楼市的火爆行情透支了楼市的购买力造成的。

要说济南房价现在是高还是低，得看从哪个角度去观察。如果用居民平均收入来衡量，济南房价确实高了，但如果和周边普通地级市的房价比，那济南房价还"不高"。现在济南刚需盘的底价已经接近1万元大关，这个价格在普通地级市是买不到好房子的。

至于济南房价未来的走势，小编认为济南楼市经过本轮下跌已经释放出了部分风险，在开发商成本居高不下的情况下，济南房价已经基本触底，但因为有限购的存在，济南房价也很难大涨。

雨桐撩楼市

自从2016年国庆济南开启楼市调控，已经接近三年，期间无数次加码，放松的迹象几乎没有，就连其他城市惯用的人才抢夺战也没有在济南上演，虽然济南人才政策也有，但相比其他城市很温和。整体来说，济南楼市调控从一开始就相当严格，而且一直在坚持，济南楼市预期逐渐扭转到目前的情况。

济南楼市政策的稳定性，是济南房地产市场最大的压舱石，从之前的卖方市场，彻底变为如今的买房市场，购房者的选择权和议价权大大提升，楼市逐渐开始往好的方向发展。

以目前济南楼市的走势来看，金九银十这两个月，特别是10月济南楼市降价促销力度会加大，而“窗口”政策可能会适度放宽。

所以下半年里，当你看到某些上半年卖得还不错的楼盘上调价格时，也不必大惊小怪。而更多的景象将会是，一个个楼盘拼优惠比价格，甚至一些上半年定价盲目自信的楼盘，会有一定幅度的降价。

二手房市场，已经形成堰塞湖的局面，挂牌量突破新高，仅仅是链家网站二手房挂牌量已经逼近4万套。不得不说，现在二手房进入了低谷期，议价空间增大，而且不易出手。

现在的二手房市场很乱，议价空间大，捡漏机会大，这个时候把握好时机和技巧，同样一套二手房，成交价格可能差距很大。

润东看盘

关于济南的楼市，从房地产开发数据看，前三季度完成投资1225.9亿元，同比增长9.7%。其中，住宅投资894.9亿元，增长19.1%。住宅投资中，90平方米以上住宅完成投资占比为89.6%，较去年同期提高了5.1个百分点，反映出济南房地产市场以改善型需求为主。商品房待售面积下降15.1%，其中住宅待售下降25.5%，去库存情况比较好。

从房价数据看，商品住宅销售价格环比有所回落。8月份，济南新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，9月份，环比下降0.4%，同比上涨6.4%；二手住宅销售价格从4月份出现下降，9月环比下降0.3%，同比上涨1.1%。

以济南市区为例，历下10月新房均价 25790 元/m²、高新10月新房均价 20294 元/m²、市中10月新房均价 19714 元/m²、天桥10月新房均价 14506 元/m²、历城10月新房均价 14378 元/m²、槐荫10月新房均价 16457 元/m²；对于济南市区有所了解的朋友应该知道，传统的济南市区仅仅有历下区、历城区、市中区、天桥区和槐荫区（槐荫区更有点像工业立区），仅仅这几个市辖区来看房价还是不低的。

济南的省会地位还是最大的“招牌”，各种资源的聚集还是会持续的。房价说到底还是资源聚集度的体现，优质资源聚集越多的城市房价自然越高，这点特性是不会变的。从2019年开始济南受到省级及以上政策支持的力度越来越大，未来这种支持肯定会转变为资源优势。