11月22日，温岭市人民法院对台州双龙物业管理有限公司诉五龙小区业主委员会物业服务费纠纷一案作出判决，判令被告五龙小区业主委员会支付给原告台州双龙物业管理有限公司物业服务费等共计901218.3元。
按理说，业主委员会和物业公司都是为业主服务，物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，他们应该是“同一战壕里的战友”。“双龙”“五龙”两者之间应该是良好的合作关系，怎么会闹到法庭打官司呢？
“双龙”：诉求支付1000871元
2018年8月13日，原告台州双龙物业管理有限公司向温岭市人民法院提起物业服务合同纠纷诉讼。
双龙物业诉称，2014年12月1日，台州双龙物业与被告温岭市五龙小区业主委员会签订《温岭市五龙小区物业服务合同》，合同约定由双龙物业向五龙小区提供物业管理服务，合同期限为2014年12月1日起至2017年11月30日。
合同约定：物业服务面积共计232365.19平方米，该数据由市城建指挥部所提供，执行合同时以实际数据为准。
《温岭市五龙小区物业服务合同》第五条物业服务费用中约定：物业公司对五龙小区业主的收费标准为多层房屋每平方米每月0.3元，小高层房屋每平方米每月1.0元，营业房每平方米每月0.5元，缴费面积按房产权证登记面积计算，在每个履约年度执行合同满6个月后向业主（或物业使用人）开收物业费。双龙物业中标价为小区内物业建筑面积每平方每月补贴0.26元，该补贴款由业委会从小区营业房租金收入中列支，预计第一年补贴款为724979元，后两年补贴款在第一年的基础上每年递增5万元。每个物业服务年度的物业费补贴款分三期支付，第一期288000元在物业进驻后第2个月预付，第二期292979元在第7个月预付，第三期144000元列入本年度的年底考核，按考核结果计发。
合同还约定，五龙小区为双龙物业提供五龙会馆二楼西侧一间等数间房屋为物业职工用房。五龙小区公共水电费由业委会从营业房房租中支出。
合同签订后，2015年1月29日，双龙物业向五龙小区缴纳了60000元押金。
由于物价上涨等因，2016年7月30日，原、被告双方增加了一份补充协议，载明物业费补贴款在第一年的基础上每年递增50000元。
双龙物业称，在合同履行过程中，双龙物业一直尽心尽责地对五龙小区实施规范的物业管理，为五龙小区提供完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。由于五龙小区提供的物业职工用房另有用途，双龙物业并未使用这些房屋，而是在城东街道渭渚村另行租房，并支付了32400元租金。至服务期满，五龙小区在支付2015年、2016年主要物业服务费后，未再支付2017年度及此前有所拖欠的其他费用。双龙物业多次以口头及书面形式向五龙小区业主委员会催讨，均无果，故提起诉讼。
双龙物业诉请法院判令五龙小区支付物业管理费及其他费用941478元、返还原告招投标时所缴纳押金款60000元等，共计1000871元。
“五龙”：物业服务面积就是住宅面积
2018年9月6日，市人民法院公开开庭审理了原告台州双龙物业管理有限公司诉被告五龙小区业主委员会物业服务费纠纷一案。
庭审中，双龙物业追加诉请，要求对他们的服务面积进行司法鉴定，并要求五龙小区承担相关鉴定费用。
2018年9月13日，法院委托浙江地科土地勘测规划设计有限公司进行司法鉴定。该司出具的司法鉴定测绘报告载明：经数据处理及面积核算，实测五龙小区房屋共74幢，建筑总面积为281175.28平方米；其中社区用房4286.99平方米，幼托中心2182.28平方米，1-4号配电站共682.58平方米，1-7号车库共11762.67平方米，燃气站22.52平方米，开关站136.07平方米。
根据这份司法鉴定，双龙物业认为他们实际物业服务面积应该为299319.9平方米，与合同约定的232365.19平方米相差66954.71平方米，要求补齐服务期间3年的物业服务面积差额款，总计626696元。
2019年11月7日，法院第二次公开开庭审理此案。
庭审现场，被告五龙小区业主委员会答辩称，他们未全部支付物业费补贴款等是有多方面原因的。
首先是原、被告之间的物业合同并没有解除，双方在合同中所约定的结算条款、考核条款都没有实施，按照合同有关约定，最终结算后，如果五龙小区尚欠双龙物业有应付的款项，五龙小区会承担结付。因原告并未完全履行合同约定的义务，比如未完成考核义务，导致无法结算，因而不能确定物业服务费最终数目。
其次，双龙物业提出的三项诉讼请求均基本与事实不符。第一项2017年公共用水、电费及更换配件等38382元请求，五龙小区认为根据双方的物业合同规定，该费用应该由双龙物业承担而不是五龙小区承担。原告诉求的第二项2017年度第三期物业费补贴款请求，根据合同第五条约定，该款应当在双龙物业接受五龙小区考评后，根据得分多少，才能决定补助款多少。原告没有向被告提交考核结果，因而该款项无法支付。
第三，根据物业合同第五条规定，物业合同有约定的由原告进行服务的物业范围的服务费由五龙小区业主承担，而不是五龙小区业主委员会承担。根据合同相对性、权利义务相一致的原则，双龙物业服务的对象是五龙小区业主而不是小区业主委员会，小区业主委员会只不过代替业主签订合同。另外，鉴定报告提及的社区用房、配电房等多项建筑物，所有权另有业主，不属于小区支付物业服务费的项目，这些面积都应当减去，如果不减去也应该是向相关业主收取，而不是向五龙小区业主委员会收取。再者，小区已经向物业公司提供了职工用房，物业公司没有使用这些房子而另外租房，这是物业公司内部的事，跟五龙小区及本案没有任何关联。至于鉴定费，业主委员会认为五龙小区只有58幢住宅，整个小区的住宅面积政府相关职能部门都已经记录存档，无需另行测绘鉴定。
法院：服务面积以实际测绘为准
法庭在组织双方交换和质证证据并充分听取诉辩双方意见后认为，原告双龙物业与被告五龙小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。案涉物业服务合同期限届满后，双方办理了物业资料移交手续，且实际没有继续履行物业服务合同，因此，双方的合同权利义务终止，但该权利义务终止并不影响合同的结算和清理条款的效力，双方仍可就合同约定结算条款进行结算。现双方认可由五龙小区物业管理委员会（五龙小区第五届业主委员会2018年底解散，经太平街道办事处批准，2019年10月22日成立五龙小区物业管理委员会）承担该物业服务合同所涉的结算事项，不违反法律规定，法院予以准许。
关于双龙物业提出的各项诉讼请求是否合理问题，法庭评析认为：根据双方合同约定，五龙小区公共水电费由业主委员会从营业房房租中支出。现双龙物业提交的水、电及维修费的形成均有相应的水电费缴费依据，且五龙小区对领款凭单的真实性未提出异议，原、被告在事实上形成了由双龙物业先行出具领款凭单，再由五龙小区通过银行转账支付的习惯，因此，对于原告已经支付的公共用水、电费及维修费38382元，五龙小区方应当按约返还。
关于2017年度第三期物业费补贴款及第三年递增补贴款，根据物业服务合同约定，由业主委员会从营业房租金收入中补贴给物业公司，虽双方约定了第三期144000元列入年底考核，实际上，五龙小区作为考核的主导方，在合同约定的考核期内并未对物业公司工作进行考核并得出相应的支付比例，且实际上五龙小区在没有考核的情形下已按约支付了2016年的第三期补贴款。因此，并不存在以考核结果阻却该144000元支付的情形，原告要求被告支付2017年度第三期物业补贴款144000元及递增款100000元的诉讼请求，符合双方合同约定，法院予以支持。
关于物业用房租房款，根据双方合同约定，应当由五龙小区提供五龙会馆等数间为物业职工用房。从现有证据显示，五龙小区未提交证据证明上述房屋存在变更履行提供了其他物业用房的情形。因此，双龙物业自行租赁物业用房，支出的相应费用亦属合理，应当由五龙小区支付。
关于物业服务面积差额款及鉴定费，根据双方合同约定，物业服务的范围以实际面积为准。根据鉴定报告，现五龙小区地上及地下车库实际建筑面积为281175.28平方米。因幼托中心既非小区业主亦不属于小区业主共同占有、使用范畴，双龙物业亦未提交证据证明向幼托中心实际提供了物业服务，即便存在周边清洁卫生、垃圾处理等情形，亦是为履行对物业共用部分的服务、管理业务。因此，应扣减该部分面积。至于五龙小区提出的地下车库、社区用房、配电站等，属于小区配套设施，小区业主为物业使用人，按照“谁使用、谁付费”的原则，被告应当支付相应的物业服务费。且地下车库、会馆的面积在原、被告签订的物业服务合同中已经明确作为物业服务范围进行了约定。因此，法庭不予采纳五龙小区提出的抗辩。法院确认，物业公司实际服务面积为278993平方米。根据双方合同约定，被告应当支付服务面积差额款436436.3元。至于鉴定费，因证明原告在合同约定的面积外另行实际提供了物业服务系原告主张面积差额款的前提，应当由原告对自己的主张承担举证责任。鉴定结论证实确系存在了部分超额面积，即该鉴定结论部分支持了原告的事实主张。法院结合举证责任、鉴定结论对申请人主张的待证事实的支持度以及人民法院对当事人诉讼请求的支持度等因素，对原告所支付的300000元鉴定费用，决定由双龙物业承担70%，由被告五龙小区承担30%。
关于60000元押金款，在双龙物业全面、适当履行合同义务且合同期限届满后，五龙小区应当全额予以返还。现五龙小区未能提供有效证据证明双龙物业存在需要扣除履约保证金的情形，因此，法院支持双龙物业要求返还60000元履约保证金的主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》之规定，法院判决被告温岭市五龙小区业主委员会支付给原告台州双龙物业管理有限公司物业服务费等共计901218.3元。
据悉，五龙小区物业管理委员会不服本判决，已上诉至台州市中级人民法院。
记者手记：推进“物业革命”，共建和谐家园
如果说小区是城市的细胞，居民是小区和城市的主人，那么，物业管理则是城市管理的一个缩影，物业管理的成效不仅衡量城市的管理水平，也直接关系到城市管理的成败。
不可否认，当前物业管理存在着体制不顺畅、管理力量薄弱、机制不健全、管理合力低下，市场不规范、行业发展滞后，取向不一、各方面矛盾凸显等一系列问题。政府也看到了物业管理存在的种种问题，因此在城市管理中推出了“三大革命”，即“公厕革命、垃圾革命、物业革命” 。其中，“物业革命”提出力争在2019年年底前，形成顺畅的物业管理体制、有效的工作运行机制、完善的法规支撑体系、规范的行业监管制度、完整的基层自治架构，提升物业管理整体水平，夯实城市社会治理基础。
作为一起物业服务费纠纷，虽然一审法院判决支持物业公司的诉请，但五龙小区物业管理委员会和多数业主不服本判决，已经向台州市中级人民法院提起上诉。他们说，五龙小区业主委员会拒付物业管理补贴款自然有他们的理由，双龙物业在履行合同的过程中，并非像公司所说的那样“尽心尽责地实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务”。
记者在采写本文时注意到，9月17日至19日，市住建局委托第三方机构，“双随机”抽查了太平、城东、城西三个街道50%的物业住宅小区，共抽取了19家物业服务企业的55个服务项目，检查其消防安全履职情况、文明城市创建工作情况和物业管理服务实效等。市住建局日前公布的城区小区物业考评结果显示，位列前十名的物业住宅小区，服务的物业企业以绿城物业、九龙为主；而排名最后的智能大厦、溪水佳苑、汇龙大厦三个住宅小区，其服务的物业企业均为双龙物业。这样的结果，不能说是巧合。
2018年，市政府将“物业革命”纳入为民办实事十大民生工程，市人大、市政协每月跟进“物业革命”进展情况，“物业革命”领导小组每两周听取工作汇报，通过点评会、例会、考核等方式，及时通报工作进展。这次向社会公布城区小区物业考评结果，既是对先进小区及物业企业的肯定和褒奖，更是对落后小区及其服务物业企业的批评和鞭策。
漫漫物业路，需要大家一起推进“物业革命”，进一步理顺物业管理体制机制，完善法规制度支撑，不断强化物业服务企业监管，逐步形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的物业治理格局，提升物业管理的整体水平，共建和谐家园。
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