昨天（12月10日）晚间，苏州下辖的县级市张家港市取消已施行两年的2年限售规定，这个消息又开始刷屏。

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在小编印象中，目前全国已有不少城市的房地产调控政策出现松动。

近期楼市松绑城市名单

6月，南京高淳区购房取消2年社保或个税证明，只要居住证，或者劳务合同、营业执照就能买房；

7月，上海临港借人才引进政策，变相的放松了限购；

10月，天津接口承接北京北京非首都功能项目，变相放松限购；

10月，南京六合放松对外地人才的限购；

10月，三亚宣布大专以上无需落户就能买房；

11月，广州限购政策调整：社保与税单可“互证”；

11月，深圳大幅度调整“豪宅税“门槛 140平以下不再“被豪宅”；

11月，青岛风传已久的城阳区(含高新区)变相放松限购的消息落地；

11月，佛山限购松绑：本科以上首套购房不受户籍和个税、社保限制；

12月，成都限购调整：高新南区、天府新区购房资格适用范围扩大；

12月，江苏省张家港市（苏州下辖县级市）商品房2年限售政策取消；

………

昨天张家港取消限售的消息出来后，长沙e房通（微信号：csefang）微信群里不少网友在讨论：长沙楼市政策会不会放松？

相信熟悉长沙楼市的朋友，大概率会很淡定：放松，那是不可能的！毕竟在政策层面，“低房价”要成为长沙营商环境的金字招牌，要成为长沙招揽人才的重要砝码。

所以，在可以预见的一段时间里，长沙的房价还将继续平稳，保持“低房价”的本色。

对于一般购房者来说，只要按照政策要求，落户、或者买社保，攒购房资格，在未来一两年之内上车也不是难事。

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世事无绝对，可能有一部分群体，由于没有购房资格，出于自主，或者投资的需求，可能会考虑不限购的法拍房。

法拍房是法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。

今天，小编在淘宝阿里拍卖上看了长沙几个热门区域近期的法拍房行情，发现法拍房成交数据还可以，像钰龙天下、八方小区、万博汇这样的顶级学区房，成交均价甚至超过了二手房的成交价格，日前钰龙天下成交的一套法拍房均价高达2.47万/平。

市府滨江

12月8日，钰龙天下二期东区6#1505，109平，有56笔竞买记录，269.5万成交，均价2.47万/平。比二手房均价稍贵。

八方小区很火，12月10日一天有3套房产成交。

八方小区C区C5栋2101，毛坯房，163.58平，起拍价318万，成交价390.5万元，41次竞买记录，均价2.39万/平。

八方小区C区C23栋603带车位,毛坯房，房屋161.83平，小学学位已用2年，起拍价320万元，成交价349.8万元，13次竞买记录，均价2.16万/平。

八方小区C区C18栋406，毛坯房，138.55平，起拍价300万元，成交价325万元，17次竞买记录，均价2.35万/平。

八方小区B区B13栋、B14栋目前还各有一套房源本月下旬拍卖。

梅溪湖

12月10日，佳兆业云顶梅溪湖小区二期31地块6栋3501,毛坯房，141.36平，以起拍价235万元成交，均价1.66万/平。目前二手房参考均价约1.5万/平。

12月2日，万科梅溪郡17栋1405房及室内家具家电，97.43平，成交价158.2万元，103次竞买记录，均价

11月22日，金茂苑（金茂梅溪湖）高层31栋3102，复式结构，176.09平，市场价约345万元，以起拍价2757583.49元成交，1次竞买记录，均价1.57万/平。目前二手房参考均价约1.7万/平。

9月14日，

9月13日，梅溪青秀8栋3204，毛坯房，100.36平，成交价1655940元，84次竞买记录，均价1.66万/平。

10月10日，中建梅溪嘉苑（中建梅溪湖中心）住宅5栋3102,毛坯房，140.11平，起拍价224万元，成交价264.5万元，135次竞买记录，均价1.89万/平。目前二手房参考均价约1.3万/平。

河东江景盘

12月18日，复地崑玉府（复地崑玉国际）3栋2单元4303，182.56平，精装,以起拍价320万元成交。11月13日，该房源以400万元起拍流拍，均价1.75万/平。目前二手房参考均价约2.3万/平。

12月1日，北辰三角洲奥城E6区4栋1807,104.46平，装修房，起拍价139万，最终以159万元成交，竞买记录40次，均价1.52万/平。

一般来说，法拍房成交价格会比市场价稍低10%-15%左右。

但从上面的成交记录来看，由于学区加持，钰龙天下、八方小区法拍房均格比目前的二手成交均价要稍高一两千，稳定在2.1万-2.5万/平。梅溪青秀的法拍均价1.6-1.8万元/平，现在二手房尚不能上市交易，比上次开盘价1.1万/平，法拍房价格也上涨了50%以上。另外，砂子塘本部的万博汇，法拍房价格也在2.2万元/平。

下面，让我们来系统了解一下法拍房，看看法拍房有哪些坑，购买法拍房会有哪些风险？

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一，法拍房来源有哪些？

1、商业贷款产生

购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

2、民间借贷产生

比如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

3、司法没收产生

比如，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4、无主认领

对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。

二 ，法拍房与普通二手房有哪些区别？

1、一般低于市场价

《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。不过，最终需以成交价来判定是否有性价比。

2、一般只缴纳契税

法拍房不需要缴纳增值税及其附加，不需要缴纳个税，需要缴纳契税，如果为一类经济适用房，需要缴纳综合地价款，二类经济适用房需要缴纳土地出让金。因此，购买法拍房较普通二手房交易会省下不少税费。但法拍房买家一般都需要负责房产遗留的水电煤气费用，物业费等。

3、一般交易周期比普通二手房交易周期短。

4、大多时候法拍房需要付全款。

虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。

5、潜在风险较大。

法拍房虽然性价比较高，不过有不少潜在风险。通常房主可能涉及债务等问题，如果涉及民间借贷，入住后可能会遭到债权人骚扰，因此购房时需要特别注意。

6、购房途径不同。

普通二手房交易一般通过中介机构或者个人交易，而法拍房则是通过法院拍卖平台进行拍卖，签署特制的《房屋竞买委托协议》，而不是《二手房买卖合同》。

三，购买法拍房有哪些风险？

1、原房主的身份风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。

但是，我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。

一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

2、不能落户的风险

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。

但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

另外，过户瑕疵的问题还体现在公房、央产房无法上市交易、产权性质有争议、开发商与物业公共维修金问题、网签占用问题、隐藏的各种查封，等等。

3、无法马上入住的风险

如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效，“买卖不破租赁”。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房（承租人、被执行人、债权人、第三人）。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

4、补缴费用的风险

（1）要实地查看

购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住拖欠了很久，这可是一笔不小的费用。

如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。

（2）查清是否抵押

法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均由购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临债务偿还风险。

（3）预交保证金

法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市场价的5%。也就是说如果你想要拍卖一套价值500万的房子，首先你要准备几十万的保证金。如果竞拍失败，可以申请退还保证金。

（4）税费高

法拍房也需要交纳税费，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。

因此，综上所述，法拍房虽然可以突破限购政策，最快速地买房。但实际操作过程中可能会存在一些“深坑”、“套路”，普通购房者还是需慎重考虑。

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