桃李春风：容积率仅0.34的合院别墅
2016年8月，河北省张家口市下花园区与浙江蓝城房产建设管理有限公司、张家口盈科房地产开发有限公司就蓝城康养小镇项目在北京签约。
张家口下花园蓝城小镇签约仪式
据介绍，张家口市下花园区蓝城小镇项目计划投资150亿元，占地3800亩，依托鸡鸣山风景区，围绕颐养健康、现代农业、休闲旅游三个核心功能，建设具有田园风情、宜居颐养和观景优势的高品质社区，全方位覆盖居住、健康、教育、农业及商业等多个维度，打造环首都健康产业微中心。
北京蓝城小镇整体规划效果图（图片来源：蓝城集团官网）
2018年3月，张家口市下花园区人民政府官网上公示了《蓝城北京桃李春风特色小镇总体规划设计方案》，总用地面积：1041376.37平米，建筑面积：1053101平米，住宅面积：1010303平米，总容积率：1.01，总户数为：8374户。
《蓝城北京桃李春风特色小镇总体规划设计方案》（图片来源：张家口市下花园区人民政府官网）
桃李春风的置业顾问向《中国质量万里行》介绍，该项目一共分为五期，一期是合院，于2018年6月30日开盘，目前已开了128套，基本售罄，并且已封顶，预计2020年8月第一批交房。二期的E5是40年合院公寓，E3、E4和四期都是高层，三期和五期是大农庄。
蓝城北京桃李春风项目各期地块示意图
《中国质量万里行》从蓝城桃李春风项目对外宣传的信息获知，该项目去年6月开盘以来，推出的均是江南园林风格的合院别墅，打造容积率仅为0.34的环京墅质田园社区，去年的首开价格为33000元/平米，目前已经涨到了38000元/平米。
张家口下花园区除了蓝城外，还有万科、碧桂园等实力房企，拿万科来说，其合院均价为24000元/平米左右，洋房产品均价为11000元/平米左右。蓝城的合院产品之所以能够比万科这样全国排名前三的房企，均价还要贵出来一万多元，就是因为其只有0.34超低的容积率。
我刊记者通过张家口市下花园区人民政府官网查询，从2018年4月至今，张家口自然资源与规划局下花园分局陆续公示了蓝城桃李春风项目的规划许可证，涉及到纯居住用地的部分地块，容积率确实仅为0.34。
蓝城桃李春风部分地块的容积率截图
置业顾问向记者发来的桃李春风展示区图片
桃李春风售楼部沙盘
我刊记者进入了桃李春风正在施工的工地，看到目前已封顶的建筑基本上是一层的合院别墅，二层的别墅较少，从占地面积来看，基本上和0.34的容积率相匹配（容积率是“建筑面积”和“土地面积”的比值）。
雪后的桃李春风工地
限墅令：容积率不得低于1.0
2003年，国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。
2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。
2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。
2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。
2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。
2016年，国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。
2019年4月，住房和城乡建设部下发通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。
从国家相关部委密集发布限墅令来看，政策趋势是禁止批别墅类低密度住宅用地，并限制容积率不得低于1.0。
桃李春风是否违规？
对于张家口市下花园区是否对桃李春风一期项目的土地分批单独进行招拍挂，记者致电了张家口市自然资源与规划局下花园分局，土地科的工作人员说：“桃李春风的每个地块都是单独进行招拍挂的，并且都已公示。”
关于桃李春风容积率的问题，记者致电了规划科，工作人员告诉记者：“这个事我不清楚，你直接找领导吧。”随后，记者致电了自然资源与规划局的梁局长，但多次拨打电话，不是占线就是无人接听。
北京市公衡律师事务所名誉主任孙毅律师告诉记者，在独栋别墅用地报批禁止的情况下，开发商多从双拼、叠拼、联排别墅寻找平衡，创新型组合方式的别墅不断涌现，其中便包括合院别墅。虽然国家对别墅没有明确的定义，但是不管哪种类型的别墅形式，只要容积率低于1.0就是违背现行法律法规的。桃李春风这个项目，虽然整体规划的容积率是1.01，但毕竟每块土地还是单独招拍挂，然后单独进行规划报批。这个项目虽然多地块组合起来容积率不低于1.0，但其中部分地块的实际容积率低于1.0。这种做法会让人质疑是地方政府串通开发商，避开国家限墅令政策来批别墅用地。
孙毅律师又补充道，如果下花园区政府这种批地和规划方式完全合法合规，那么对外宣传的容积率仅为0.34的低密度合院别墅噱头，则涉嫌虚假广告。根据《中华人民共和国广告法(2018修正)》第二十八条规定：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的。第五十五条规定：违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
桃李春风已被多次通报违规
记者在张家口市下花园区人民政府官网还查询到：
2018年3月30日，住房和城乡建设局发布了《张家口蓝镇房地产开发有限公司建设的“蓝城桃李春风”项目一期EO（样板区）工程未批先建案处罚决定书》。
2018年4月16日，住房和城乡建设局发布了《蓝城桃李春风一期项目（E0）工程未取得施工许可即擅自开工建设》。
2018年12月31日，住房和城乡建设局发布了《张家口蓝镇房地产开发有限公司建设的“蓝城桃李春风”二期D4地块建筑工程未批先建案处罚决定》。
2019年4月25日，住房和城乡建设局发布了《蓝城桃李春风一期（E7）张家口蓝镇房地产开发有限公司未取得施工许可即擅自开工建设》。
关于蓝城北京桃李春风项目是否存在容积率以及其他违规的问题，《中国质量万里行》将会继续关注。
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