楼市专家净扯淡；投资高手在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
这是东莞楼市最疯狂的三个月，
准确来说，这是自2016年
东莞楼价经历过翻倍的爆击之后、
进入长达三年的冰冻横盘期以来，
东莞楼市最疯狂的三个月！
从今年的9月至11月，
松山湖内”真松湖16盘“的涨幅，
几乎全部达到了20%，甚至更多，
就连此前松山湖内价格最低的、
被称为”松山湖上车盘“的金域松湖，
单价也从27000+，涨至33000起步，
一套93平小三房，3个月至少涨了50万……
而今天，在《环湖》专题到了第4篇《寮步下篇》的时候，
我们要聊的这个地属寮步的”假松湖“，
一套小三房，竟然也涨了50万。
这个”假松湖“，便是……
——《寮步篇》（下）
1
这个假松湖，涨了50万
是的，这个假松湖，
就是星城翠珑湾
真假合体：真松湖+假松湖
星城翠珑湾，一个被地界割裂的楼盘
一二期地属松山湖，三四五期却地属寮步了，
这个超级大盘楼盘，整整卖了五年，
截止目前，已然卖到最后一期，
如今，第五期尾盘住宅在售均价：30000
有意思的是：
这个楼盘从2015年首期开盘价的11000，
到如今2019年第五期开盘价的30000，
竟然全面见证了东莞楼市五年来的所有疯狂。
恐怖的深圳客
另一个有意思的现象：
本盘一二期的深圳客几近50%，甚至更高，
全因一期开盘时，正值2015年深圳客疯狂杀进东莞，
而三四五期，深圳客的比例亦是居高不下，
如今，在深圳客开始移仓深圳的大小环境里，
翠珑湾的挂牌量开始增加，
本来，理论上应该是有笋盘出现的，
只可惜，恰逢9月至11月松山湖二手楼市爆涨，
真松湖的业主们捂盘惜售，
直接导致作为假松湖的翠珑湾三、四、五期
也跟着水涨船高。
这个假松湖，涨了50万
作为寮步地块的三期，这一假松湖小区
在刚刚成交的几套二手房的实际成交价，
好楼层的毛坯单价，已涨至28000+元，
而就在今年8月时，三期的二手毛坯价还仅仅是23000+元
短短3个月时间，单价每平方增长5000元，
也就是说，作为假松湖的翠珑湾三期，
一套100平小三房，3个月的涨幅竟然也达到了50万，
其涨辐，俨然不亚于真松湖。
究其原因，地段，地段，还是地段。
翠珑湾三四五期，虽然地属寮步的“假松湖”，
但其直接“生”在了最好的地段，
松湖北站800米，华润万象城500米，
这个地段优势，即使是同样地处松山湖北部、
作为真松湖的“万科金域松湖”，
在距离的比较上，也是望尘莫及。
当然，“真松湖”就是真松湖，
在学区价值上依然要压“假松湖”一头。
小区优点：
超级大盘，配套商业、酒店、写字楼等，生活便利；
楼盘2015年始开盘，楼盘整体观感较新，适合长持。
房源属性：
一二期公寓居多，住宅偏少，
所以，看盘时，请先确认一下：
你看的是住宅，还是商业公寓，
因为，二者的价格，完全不在一个档位。
公寓二手价：20000+
一二期住宅二手价：35000~40000元
几乎，整整差了一倍！
三期为纯住宅，开发商当时是毛坯交付，
四期五期为住宅+公寓，开发商带装修交付
三四五期住宅价格：27000-30000元
风险提醒：
楼市投资圈新人请注意：
在二线城市，公寓不是优质的投资品。
在房投圈，房投老炮们几乎不碰公寓。
至于原因，随便可以列一堆：
不能入户、五成首付、交易税费高、接盘侠少、投资收益少……
虽然因政策因素，翠珑湾的公寓争取到了
70年产权，民水民电的利好……
说实话，70年产权公寓带有很强的迷惑性，
但依然改变不了其”商业办公类“公寓产权的事实。
最近依然有很多人问：
公寓，可以投资吗？
我的答案一直是：
在二线城市，投资勿碰公寓，
简单来讲：公寓不是好的投资品，
同样的资金成本，同样的时间成长，
投资住宅的回报率，是投资公寓的2~3倍。
至于公寓投资的123456个大坑，
我在早前写《南城CBD》专题时，有专文写过
《CBD投资最大的坑》（点击阅读）
想要了解学习的，可以点击上面链接查看原文。
2
寮步本地人的选筹逻辑
二手选择：香市大道，一城精华
一手选择：三大新盘，优缺对比
香市路，一城精华所在
对于在寮步工作与生活的人来讲，
自住兼投资，最佳选择一定是香市路。
一条大道，圈定了寮步自住最宜居的地界，
香市路，做为寮步的新城市形象工程，
从十多年前开始打造，如今已然呈现出蔚然风貌，
沿香市路一线，集齐了寮步最好的城市规划配套，
各大商业广场，众多品质楼盘、生态公园、学校机构……
俨然将一个镇的精华全部凝聚于此。
如上图所示，寮步这几年兴建的80%品牌次新小区，
也基本全部围绕香市路一字排布在两侧，
具体自住推荐的小区名称不再列举，名字全在图上。
选筹标准关键词：2-8年次新、品牌小区
万科翡翠松湖，打宜居牌
万科翡翠松湖，尾盘售价24000+，
在寮步镇政府旁最繁华的商业中心万润广场，
抬头远望就能看到万科翡翠松湖的工地楼体，
做为镇级中心的万科楼盘，
前有商业广场，后有生态公园，
自住，绝对是镇区中产家庭的理想选择。
鼎峰松湖雅境，打学区牌
开盘价22000+元起步，借着旁边
松山湖中心小学（集团）西溪学校的招牌，
也是赚足了眼球，因被松山湖中心小学集团并购，
西溪学校的学区价值，成为楼盘宣传的最大卖点。
教育优点突出，但松湖雅境的缺点也同样明显，
周边是大面积的城中村，未来城市环境的旧改之路
必定是漫长而多艰。只能说，没有完美的楼盘，
一切选择在于，不同需求的购房者，更重视哪一层面。
光大松湖云台，打品质牌
开盘价21000+元起步，做为东莞本土老大，
建筑品质，一直是光大引以为傲的口碑。
光大此前很少做精装修交楼，松湖云台算是例外之一，
精装修的品质，应该也跟建筑品质一样有保证，
而遗憾的是，松湖云台离香市路中心区3公里距离，
生活配套存在不足，于是，
小区自带了幼儿园和底商，也算是一种自我弥补。
…… ……
《环松三小强》的第二部《寮步篇》结束，
后文，将与大家详细展开《环松三小强》最后一镇：
大岭山——各优质楼盘的投资逻辑，待请期待……
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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