2019年对于房企来说注定是不平静的一年。
克而瑞研究中心的数据显示，10月95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。同策研究院监测的40家典型上市房企10月完成融资金额折合人民币共计235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。
10月房地产信托继9月短暂回暖后大幅下挫，募集规模减少60.47%。业内认为监管持续趋严是房地产信托骤降的重要原因之一。在国内融资环境持续收紧的同时，众多房企开始转战境外融资。
除了市场融资不尽如人意，在房地产市场整体下滑的背景下，房企资金回款也问题重重。
WIND数据显示，前三季度，142家房企总营收合计为15052.3亿元，同比增长22.04%，增速较2018年同期减少5.02个百分点；归母净利润合计为1440.63亿元，同比增长12.52%，增速较2018年同期大幅减少19.56个百分点。利润率下滑的房企占比超过一半。
设定了年内销售目标的房企中，今年仅有37%的房企目标完成率达到75%以上，去年该比例为59%；今年23%房企目标完成率未达到65%，去年该比例仅为5%。
近期我国房地产企业普遍面临的一大问题就是，房企通过发行高息债券来筹募资金用以还债，又会垒高企业的融资成本，使其未来更容易陷入没有尽头的债务链困局之中。
一方面房地产企业的困境在加剧，另一方面房地产企业以前赚得的暴利正在返还市场。
对于房企融资人员来说，2019年更是脑力和体力双重考验的一年。
下面让我们来盘点一下目前最常用且有效的融资渠道，为各位房地产人略进绵薄之力：
渠道1： 股权融资
“先前金融机构偏好债权人融资，而股权融资是未来地产融资较好的发展方向。”
在强监管的环境下，“股权合作”正加速蔓延。一方面，今年股权投资的利好消息频出：政府工作报告中再次提到直接融资和股权融资；国家为独角兽企业开启IPO快速通道等；另一方面，打破刚兑原则与企业债务违约事件将促使债权投资部分转向股权投资。目前比较普遍的股权融资包含以下两种方式：
1）境内再融资：
当下房企进行股权融资大都采用这种方式，获利多见效快，可为房企实现较大的融资规模。
2）股票期权计划：
股票期权计划的融资规模通常较小。
渠道2：租赁业务授信
“自2017年开展住房租赁试点工作以来，银行信贷对租赁地产项目保持宽松和倾斜。”
2018年房地产信贷逐渐收紧，与此形成鲜明对比的是，中农工建及交通银行这五大银行向住房租赁领域合计提供的意向性授信规模超过了万亿元。与传统住宅销售相比较，目前在投资风口上的住房租赁的金融属性更强。
渠道3：供应链金融
“在全产业链上各个环节都考虑融资可能性，降低替代金融负债是今年房地产融资的主思路。”
在政府重视、产业需求以及金融创新的多方驱动下，供应链金融正成为金融行业的新风口。根据wind统计，房企供应链金融ABS潜在供给量达500亿元。
渠道4：房地产基金
“目前“股+债”的房地产投资方式正在高净值群体中兴起，即通过私募母基金的方式参与房地产股权投资。”
对于房企来说，由开发商自己来发起基金为自身开发的项目融资，不但能以较少的自有资金通过资本市场的手段撬动大量社会资金来投资项目，拓展了融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。
渠道5：投融资一体化
“投融资一体化目前在房企内部正处于一个前所未有的高度。”
现阶段，房企在做项目研判时，实际上已经开始跟金融机构接触，投融资、销售等部门联动才能做决策，共同分析项目，提前做资金铺排。
渠道6：社会资本
“引入社会资本，企业重点考虑的是速度、周期和回报，因此效率很高。而房企想要结合社会资本，就要在综合开发能力上下功夫。”
房地产行业比一般行业回报高很多，因此综合开发能力强的企业最终一定能吸引来资金。社会上的资金并不缺，但房企想要得到社会资本的信任，就不能仓促投项目，而是要清楚未来的周转、回款、客户情况。
渠道7：公开市场产品
“随着银行非标业务清理深化，无论主动被动，开发商越来越多选择公开市场产品。”
政府鼓励企业在公开市场买卖交易资产证券化产品，ABS、CMBS等正在成为房地产金融新生力量。那些顺势而为的房企将逐渐接受并尝试这些新的融资模式。
在抵押融资中，以公寓酒店/度假村、购物中心，社区商业、写字楼等不动产为抵押，信托计划发放信托贷款（或委托贷款），专项计划持有信托受益凭证。这类融资下，专项计划在投资相关债权时，同时也拥有债权的所有附属权利，即对底层不动产的抵押权。
渠道8：拓展区域
“开发商与金融机构要拓展合作范围，开展区域性战略合作，更利于开展融资。”
2018年以来，碧桂园在东莞长租公寓市场积极布局扩张，旗下的BIG+碧家国际社区在东莞正式发布，共计近400间长租公寓向市场开放。这背后是开发商与资本在区域层面上的强强联手。
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