10月21日，国家统计局发布9月份70城房价指数。统计数据显示，在延续双向调控政策后，尽管深圳、唐山等部分城市房价依旧坚挺，但总体而言，无论是一手房还是二手房市场，房价涨幅均有所收窄，市场逐渐退烧，走向稳定状态。
显然，随着房地产行业调控的持续深化，“房住不炒”的理念日渐深化，不将房地产作为短期刺激经济手段也逐渐成为各级政府的共识。而从降低经济对房地产的依赖度、推动经济高质量发展的角度来看，一个稳定的房地产市场也是市场各方所乐见其成的。
另据中原地产研究中心统计数据显示，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次，前9个月合计房地产调控达415次。可见，在房价渐趋稳定的当下，房地产调控预期仍没有丝毫松懈。
那么，在经济发展的序列中，我们究竟该如何“安放”房地产行业?该如何定调房地产业的方向、把握房地产业的脉搏？这不仅是房地产业需要直面的问题，也应是相关部门在“处置”房地产行业时需要思考的问题。
当然，要回答好这些问题，我们还需要追根溯源，更深刻地体悟房地产行业调控的初心是什么？唯有如此，楼市调控的各种政策措施才会更加客观、理性。
笔者认为，房地产调控的初心至少包含以下三个目标。
抑制房价过快上涨的势头，让普通老百姓“居者有其屋”
这一目标又应该包括两个方面：一方面，是稳房价。这方面目前应该说已经取得了阶段性成效，而且稳房价的长效机制也正在形成。另一方面，是如何在稳房价中切实增强老百姓的获得感。至少要让刚需族的合理购房需求能得到更好地满足（而不是相反）。
这就涉及各地房地产调控政策中的一些具体做法，最终是不是能让老百姓“笑”。
比如，摇号制度，是否增强了刚需族的获得感？或许从购房保障上看，这一政策的确让刚需族尝到了优先的甜头，但是相关的政策设计，或许又让购房者的购房体验并不如意，买到的可能并非自己想要的。
再比如，目前议论的沸沸扬扬的房地产按揭贷款利率问题。10月21日，上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，2019年10月份，统计的64个城市首套房贷款利率的平均加点为78bp。首套房贷利率纷纷上涨，是政策所愿还是金融机构在搭政策的便车、乘机涨价？如果从初心出发，还是应该积极满足刚需者首套购房需求，并尽可能地降低购房者的负担。
抑制经济对房地产的过度依赖，让实体经济“休养生息”
对房地产的依赖性，涉及地方政府、金融机构、实体企业等不同主体。不同主体对房地产的依赖特征不同，因而需要破解的问题和角度也各不相同。
一是地方政府对房地产的依赖。
一方面是地方财政对房地产的严重依赖性，表现为“土地财政”问题。从宏观层面，如何做好事权划分，让地方财政休养生息；从微观层面，则是如何管好财政的钱袋子，做好开源节流。除了切实加强对地方政府负债特别是隐性负债的管理外，还需要加强地方财政预算管理，切实做到量入为出，让地方财政支出透明化，每一重大项目与支出都能“向人民负责”。
另一方面是地方政府投资对房地产投资的依赖性。关键是能否彻底抛弃房地产拉动投资的惯性思维。在发展理念上，要在供给侧结构性改革总框架下，合理摆放“三驾马车”的位置，逐渐改变经济增长对投资的依赖性。在投资方向上，要调整投资结构，引导和加强对惠及民生重要工程的建设，加大制造业投资。在投资主体上，要着力促进民间投资。吸引和推动民间资本，关键要创新和改进民间投资机制，在整治地方政府隐性负债基础上，积极推进PPP等投融资模式。
二是金融业对房地产的依赖。
投资方向上，在加强房地产行业合规性检查的基础上，要规范房地产信贷行为，遏制资金违规流入房地产。同时，应通过差异化的房地产信贷风险系数、房贷比控制等监管举措，从总量上控制房地产信贷的过度增长，逐渐降低房地产信贷比重，降低信贷对房地产的依赖。从创新信贷方式、改进抵押担保方面降低对房地产抵押担保的依赖，要回归信贷本源，改变“唯抵押”的信贷理念。要强化信贷精细化管理，以对客户的真正了解和信任为基础，以真实生产经营状况为研判依据，以客户第一还款来源为审贷之根本。
三是企业端对房地产的依赖。
一方面，要通过企业融资总额联合管控，在保障企业合理融资需求的同时，遏制过度融资，从源头上堵住信贷资金被企业挪用于房地产投资的通道。另一方面，加强对资金流的跟踪监测，从贷后管理的角度，遏制企业跨行业投资房地产的冲动。通过构建完善企业信息系统，特别是要借助区块链等技术，探索对企业资金流的有效监控。也包括采取承诺制，以激励相容方式加强对资金用途的管控。当然，最根本的，还是要提振实业，增强企业办实业的信心。
抑制房地产行业泡沫化，防止高杠杆下的高风险
这既包括金融业向房地产集中潜在的行业性风险，也包括居民杠杆率高企带来的“消化不良”等负面效应，因此，要从两方面去杠杆。
一是房地产企业的杠杆率。
房地产企业高价拿地、盲目扩张的背后无疑是高杠杆的支撑；而融资渠道的多元化已成为房企高杠杆的推手。因此，要降低房地产行业和企业的高杠杆，需要从融资源头上推动“去杠杆”。
一方面，要从规范的角度出发，通过治理房地产信贷违规行为，有效遏制信贷资金违规流入房地产。特别要严防信贷资金被房企挪用于支付土地出让金，当然也要防止房企通过非信贷渠道融资、以明股实债等形式支付土地出让金、项目资本金的做法。实践中，要把握房地产企业项目资本金、支付土地出让金来源是否确属自有资金或存在一定难度，这就需要从制度层面进行创新。另一方面，从审慎角度出发，除了增大房企拿地成本、抑制其盲目扩张外，还要综合从银行贷款、信托融资、发债等方面把控房企的总负债率，加强督促引导，对房企杠杆形成联动制约。
二是居民购房杠杆率。
关键是落实好差别化房贷政策，做到支持刚需与防控投资炒作并重，总体上抑制投资投机行为。在交易环节，要贯彻对首套房、二套及以上实行差别化利率政策。要从房贷比指标控制角度，严把购房者偿贷能力审查关，确保其月还款额与月可支配收入匹配。对自雇人员等收入来源的确定，除了与税收、公积金缴纳等相关的情况不便对外公开外，也不妨采取承诺制，对弄虚作假者明确其应承担的后果，加大违约成本。
“不忘初心，方得始终。”对于楼市调控而言尤其如此。唯有领会和把握房地产调控的初心，才能将“房住不炒”的房地产调控理念贯彻始终，才能在一以贯之的政策导向下催生市场稳定预期。
（作者为财经专栏作家，浙江钱塘江金融研修院特邀研究员）
閱讀更多 中國金融出版社 的文章
