1st
“第一号地块，3636万价格起拍！3636万第一次......”
1999年，在浙江世茂中心5楼的会议厅里，杭州举行了首次国有土地使用权拍卖会。
第一次，难免都有些羞涩。
在时任杭州市土地管理局局长朱寅传宣布竞拍开始后，现场竟无一叫价。直到“3636万第二次”的话音落下，众人才反应过来：6家房企齐刷刷地举起手中的号牌。
二十年后，土拍招拍挂制度依旧在：从杭州走向全国，从线下转到了线上。
人们互相看不见对手的眼神，也不需要再比谁递交报价更快，只有屏幕上不断滚动的报价提醒着参拍房企，这是一场事关生死的战争。
2nd
在这场战争里，有人精打细算，赚得盆满钵满；有人则年少冲动，一失足成千古恨。
例如，赞成。
9月23日，瓜沥商住地正式出让；
开拍仅17分钟后，地块价格便达封顶上线，开始竞拍自持；
58轮竞价后，自持比锁定在了41%。
在成交2个月后，这宗地块被重新挂牌。也就是说，赞成选择了退地。
地可以退，但钱可是要不回来的。
这波操作之后，赞成将直接损失拍地时缴纳的5853万保证金。如果已经缴纳了总地价20%的定金，那么直接损失大约高达7540万元 。
心疼。
3rd
事实上，退地在杭州早已不是什么新鲜事。
上一次杭州备受关注的“退地”事件，还要追溯回九年前。
2010年11月的最后一天，雅戈尔花了24.41亿在申花拿了两块地。然而，在熬了两年半之后，雅戈尔做出了“退地”的决定。
一来一去，雅戈尔血亏4.8个亿。
要知道，无论在什么市场下，房企主动退地的事情都是非常少见的。一来是真金白金的损失，二来是对企业口碑的重创。
当年退地的雅戈尔，至今都没有回到杭州。
那时的雅戈尔，遇上了杭州“失去的五年”，那么如今赞成退地，是不是意味着楼市面临着一个新的“至暗时刻”呢？
4th
自“双限”以来，杭州土地基本保持在零溢价或是低溢价。笕桥、东新、运河新城等多个板块的宅地纷纷爆冷；而优质像奥体、滨江的宅地，实际楼面价也略有下降。
以目前杭州的土地市场来说，预期的确不容乐观，但说“至暗时刻”，还为时尚早。毕竟瓜沥商住地块，存在着个别房企非理性拿地的冲动。
在同期出让的土地纷纷“零溢价”的时候，这宗地块达到了惊人的41%自持，创下了2019年杭州涉宅地块最高的自持比例。
如此激烈的争夺，哪怕没有现场画面，我们都足以想象：投拓部的人不断按着计算器、对照准备好的资料和数据、一次次加价......
然而冷静下来、算算账，好像有点不对了：地块的住宅部分只占32.3%，现在又搭上了41%的自持。难不成要在瓜沥卖商业写字楼？
退，亏；不退，指不定亏更多。
想想，还是退地求生吧。
5th
2017年，各个房企尝到了房子不愁卖的甜头，对楼市怀着无比的信心。一些房企拿地意愿异常强烈，疯狂到有些“不计成本”。
因此，这个时期诞生了许多区域性地王。
不巧的是，这一波地王的上市节点正好撞上了杭州严苛的限价调控，因此一大批项目面临着亏损的风险。
像拱墅区的“地王”，楼面价高达40766元/㎡，然而首开的均价却仅有49500元/㎡，土地成本占了房价的82%，亏损十分严重。
根据CEIC的报告，杭州已入市的“地王”项目，有近七成面临亏损。
而在规定了最高单价和均价的双限时代，无论房企再怎么努力，每个楼盘的销售货值都是恒定的。
熬，是没有用的；期待，也是不会实现的。
及时止损，好过于痛苦度日。
6th
与之相反的，是一些头部企业的激流勇进。
截至目前，在杭州市场上拿地金额排在前五的房企分别为滨江、绿城、平安、新世界、保利。
不难看出，都是一些规模房企或是港资企业。
像目前拿地金额排名第一的滨江集团，今年已经默默集齐了十二宗地块。
和一般民企5%的管理成本比，滨江可以控制在1.5%左右；此外，滨江6.75%的三费（管理、营销、财务），更是只有同级别企业的四分之一出头；最重要的融资成本，滨江基本保持在5%以下。
可以说很有优势了。
接下来，只有会精打细算的房企，日子才会美好。
7th
土地降温，是好事。因为现在的杭州，太需要冷静了。
今年5月，苏州把“房价一年只能涨5%”放到了台面上。而如果我们以去年12月的房价为基数，将每月涨幅进行累积计算，在今年9月，杭州的房价涨幅达到了5.002668%。
已经超过了“警戒线”。
由此，网传大量高价楼盘的预售证都暂停了发放；同时我们也能理解，为什么从第三季度起，天都城、金色和庄等一大批低价热盘冒着“连续万人摇”的舆论风险也要集体入市。
但我猜，这样的情况持续不了多久。
去年下半年杭州楼市的降温，也是从土拍开始，红红火火的楼市，忽然一片死寂。不过年后，随着开发商手头相对“宽裕”，城市卖地指标重启，楼市重新回暖。
所以别慌，明年杭州依旧还有庞大的土地出让计划，只要稍微添一点情绪，“阳春三月”或许还会再次上演。
房企别冲动、购房者别犹豫，让我们珍惜每一个窗口期。
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