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前言：
最近挺多人在老朱头条号评论城市更新有什么用啊，对我们村有什么好处啊，旧改怎么搞啊，今天我们来探讨一期广州旧村改造。
首先什么是城市更新呢？
从宏观来说，城市更新是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，使之重新发展和繁荣。
从微观来说,政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体 按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等在城市更新规划范围内对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。
为什么要城市更新呢？
政策上对于土地红线愈发严格。2015年6月3日，国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在国新办发布会后接受记者采访时表示，包括北京、上海、广州等在内的 14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。
此外，国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一、二线城市和部分三线城市的全覆盖。
广州改革开放40年，城市化、工业化快速发展，城市人口大量增加，常驻人口从200万增加到1500万已达临界点，且高度集中在6个人城区，广州现有的生态环境、能源、土地已经接近人口承载能力的临界点。
三旧改造：
“三旧"改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是:旧城镇、旧厂房、旧村居。三旧改造的九大模式：
今天我们来说一下旧村改造模式：
一条旧村想要完成全面改造，从标图入库到土地三通一平、拆迁动迁、回迁安置等，需村集体、开发主体、政府三方的相互协调，任重而道远。
标图建库：
每宗三旧地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立三旧监管数据库。
征集改造意愿：
全体村民对是否同意进行旧村改造进行意愿。（表决通过率超过80%才可以申请纳入年度计划）
纳入年度计划：
申请纳入市城市更新年度计划后才可继续开展改造工作。
基础数据摸查：
开展城市更新片区的土地、房屋。人口、规划、文化遗存等现状建筑基础数据的调查工作（数据结果用于核定旧村庄改造复建安置总量，调整控规，编制片区策划方案）
引入合作企业：
村集体经济组织通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造
片区策划方案：
统计旧村庄现有居住人口规模、计入公建配套的计算基数，确定改造方式和改造模式、综合人口、户籍、现状建筑量的因素，核定旧村庄改造复建安置总量：调整控制性详细规划。（根据基础数据摸查结果及片区策划方案，确定拆迁复建量、融资建筑量、核定改造成本、编制改造实施方案）
改造实施方案（含拆迁补偿方案）
据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制，明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。
根据改造实施方案进行复建安置以及拆迁后：
土地平整
拆迁后进行协议出让，出让后衔接传统地产业务，也叫地产部门进行二级开发。
最后就安置房建成，村民回迁商品房建成销售。
注意：广州市各区旧村改造基本以以上流程为知道，个别区在流程上有调整，例如白云区在基础数据审核公布以及项目实施方案批复后引入合作企业。
荔湾区、海珠区需先选取合作意向企业，待基础数据审核公布后，再引入合作企业。
对于村民的利益来说：
旧改，能给村民带来什么？
1、环境的改变：高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。 （环境变好了了）
2、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。
3、房产价值的改变：转变为国有后，这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。
4、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。 （村民的收入增加了）
由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高，解决了居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。
对城市发展而言：
提高城市土地节约集约水平，实现城市可持续发展。完善城市空间结构，优化城市布局形态，提升旧城运行效率，为城市发展增添活力。解决历史用地遗留问题，简化用地手续，以致供地方式多元化。
城市更新能更好的盘活低效存量用地，提升节约集约用地水平，改善人居坏境、促进产业转型升级，社会治理体系完善，人文精神重构。
总而言之，三旧改造对于促进经济增长，提高土地资源利用率、促进产业转型升级、改善生活环境等方面有积极的意义
对于房企拿地而言：
在旧村改造范围内，通过原本零散分布的就村居、村集体物业拆除，对其进行集中复建安置，可以释放存量土地资源。
释放出的土地资源，根据侦测规定吗，除用于复建安置以外，通过核定改造总成本，计算可用于融资开发建设的的面积量。
复建安置面积+可供开发面积（融资地块面积）+公共配套面积=改造总建筑面积=改造范围*容积率
融资地块面积=改造总成本÷评估楼面地价
改造总成本=前期费用+拆迁费用+复建安置费用+土地出让金+其他费用
tips：
前期费用：基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地评估费，土地勘测定界费等
拆迁费用：现状建筑柴云飞、搬家补偿费、设施迁移费等
复建安置费用：住宅建筑、集体物业复建安置成本等
其他费用：不可移动文物、历史建筑物保护费用（迁建或修缮）等
总而言之，旧改给开发商拥有更多的拿地方法，如果项目进展顺利的话，能节省许多成本（协议出让收入较少的土地出让金），比传统开发招拍挂拿地要更多的利润空间。
兴广城邀请到陈田村律师服务团队副主任、高级合伙人 于11月30日给大家就广州旧村改造做总结系统性分享，毫不夸张的说，十家做旧村改造的企业里面，或多或少都会遇到问题，项目进度的快慢，就取决于解决这些问题能力，时间就是金钱，如何推动项目，如何将城市更新周期缩短一半。是我们应该共同考虑和解决的难题！基于此我们兴广城举办了以下城市更新专题研讨会。
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