今年全国楼市“银十”明显成色不足，各大为了房企为应对下行的市场行情纷纷打出“促销牌”，而这其中又以金地出手最为“阔绰”。
据公司财报统计，今年10月份金地销售均价18202.76元/平，同比降低20.91%，该比例在销售额TOP20房企中处于首位。这个数字意味着，平均来看，金地该月每平米价格较去年10月相比便宜了4811.18元。
从销量上看，金地的这一波降价策略是相对成功的。今年10月份金地集团销售金额为158亿元，同比上涨19.61%；销售面积达86.80万平，同比上涨51.22%。
青岛烟台销量可观
其他市场份额不足
据亿翰智库统计，今年1-10月金地集团全国销售总金额达1575亿元，在全国房企中排名第14；但在销售面积方面，仅以788.7万平的成绩排在第26名。这两项数据排名与2018年年终成绩差别不大。
从山东主要城市来看，金地今年1-10月在青岛卖房20.06万平共计26.9亿元，两项数据分别排名在青房企的第19名及第14名；在烟台卖房13.23万平共计20.37亿元，分别排在在烟房企的第4和第5名。但在今年1-10月山东全省及济南等城市的销售金额和销售面积排行榜单前20中，并没有金地集团的身影。可见除了青岛与烟台，金地集团今年在山东其他地市的市场份额仍相对较低。
重仓一二线
前十月山东纳储不及去年五成
为了快速回归到第一梯队，今年金地加快了拿地节奏。据界面山东统计，截至目前，今年金地已在全国北京、常州、沈阳、成都等37个城市拿地66宗，总面积共约366.1万平，其中位于山东地区的土地面积约为19.37万平，约占全国拿地面积的5.29%；在全国拿地金额共计约563.5亿元，其中山东地区约为26.9亿元，约占全国金额的4.77%。
2019年1-10月金地在山东一级市场拿地。图片来源：界面山东
据界面山东统计，2018年金地共在山东地区拿地39.1万平，其中1-10月份拿地约为16.17万平，金地今年截至目前在山东的拿地量与去年相比同比上升了约19.79%，但去年12月份金地曾在山东的青岛和烟台有过一次集中拿地，拿地量高达22.9万平，导致目前金地今年在山东的拿地量仅为去年全年的49.54%。因此到今年年底时，金地在山东的纳储量是否能超越去年全年，目前仍没有定论。
而金地今年仍延续了一二线城市重仓的策略。从土储分布的城市上看，半年报告显示，金地在一二线城市的销售占比约70%，仍为销售贡献主力，截至期内，金地总土地储备为4760万平方米，较去年同期上升16.09%。一二线城市占比约80%，新获取项目主要分布在华东、华北和东南区域主要城市。今年金地在山东拿下的6宗地块分别位于青岛和济南两城，其中青岛共计13.68万平，济南共计5.69万平。
添子济青两城
济南地块曾经历52轮竞价
从今年金地在山东新增的项目来看，总面积最大的是今年2月份拿下的青岛市北区大港纬四路东侧改造项目地块。该地块总价5.41亿元，土地总面积16177．4㎡，规划建筑总面积65153.49㎡，这2宗地块都规划有人才公寓和安置房。此前，青岛市规划局曾发布过大港纬四路东片区危旧房改造项目规划方案。根据当时的规划显示，大港纬四路东片区是市北区旧城改造拆迁范围较大的区域之一。征迁后，大港纬四路片区整体规划，未来将建成汇聚国际化、科技化、人性化等多重元素于其中，并集休闲、娱乐、购物等，各种新兴业态于一体的一站式潮流时尚商业消费空间。
其次是位于青岛黄岛区的三宗土地，三幅地块总占地面积120662㎡，规划建面209001.6㎡，总价3.98亿。从地理位置上来看，以上这几宗地块位于老胶南城心区域，毗邻青岛西站，是西海岸交通商务区所在地。按照西海岸整体规划，截至2017年年底，已有总投资378亿元的8个重点项目落户该片区，涉及产业小镇、商贸服务、能源供应、总部经济、信托融资等多个领域。
而位于济南历下区的一宗5.7万平的土地，可谓是今年金地成功拿下的的竞争最激烈的一宗土地。该地块是原黄台煤气炉厂地块，位于历下区奥体中路以西、花园东路南侧，面积约85亩，容积率2.5，楼面起始价10500元/平米。土拍当日，金地、中骏和中海等房企纷纷下场竞价，经过52轮出价，该地块最终被金地以175340万元摘得，楼面价12325元/平米。
项目权益比普遍偏低
激进拿地致负债走高
据界面山东统计，目前金地在山东共有11个在售或在建项目，其中4项位于烟台，5项位于青岛，2项位于济南。以上11个项目总占地面积达131万平，总建筑面积达314.9万平，总可租售面积达213.7万平。除烟台澜悦项目以外，其他10个项目均尚未竣工。
但值得注意的是，在以上11个项目中，仅有4个项目金地的权益比例超过50%，其中仅有烟台格林世界一个项目其权益比超过了80%；另外青岛西客站项目权益比例最低，仅为13%。11个项目的平均权益比仅为43.27%。
在所有的土储中，金地集团的权益占比同样偏低。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。
而且权益占比偏低主要是由于，金地近年采取的在拿地后引入合作方共同出资开发的模式。据统计，2015年至2018年，金地集团拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和约1000亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益投资占比分别为38%、42.4%、47%、45%。诚然这种“合作拿地”的方式可大幅提升公司的签约金额，有助于当期公司的业绩增长，也可以分摊风险，但在回款环节，这种模式会导致实际结算面积减少，公司股东也不能充分享受投资带来的收益。
同时，今年金地激进的拿地策略让公司的负债水平一路走高，2019年中报显示公司的净负债率已经达到73.14%，已逼近公司净负债率的历史高点（2003年的88%）。此外，自2017年以来，金地集团的经营性现金流量净额也连续告负。2017-2019年上半年分别为-69.89亿、-18.28亿和-70.56亿元。
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