時代週報記者：王宏
如果不是在年末加速出售項目公司，或者引入戰投“回血”，部分房企2019年財報上的資產負債率可能不會太“好看”。
時代週報記者注意到，今年下半年以來，房地產行業股權轉讓項目明顯增多，轉讓方多為國企。
記者從北京產權交易所瞭解到，截至11月26日，2019年以來共有45項房地產項目股權轉讓公告披露，其中在今年下半年披露的轉讓項目達到43項，僅10月份和11月份披露的股權轉讓公告就達到9個和24個。
在這些股權轉讓公告中，轉讓方多為國企，包括中國有色礦業集團、中化集團、保利集團、中航工業、大悅城控股集團、首創集團、首開集團、中國金茂等。
其中，大悅城集團、首創集團、首開集團等企業，本身就專業從事房地產業務。
時代週報記者梳理轉讓公告後發現，被轉讓的項目情況各不相同，有些項目成立很久，但長期處於高負債和虧損狀態，因此被企業選擇出售；有些項目的轉讓則是基於企業降負債，盤活現金流的需求。
11月26日，同策集團首席分析師張宏偉向時代週報記者表示，國資委對於國企的資產負債率的考核有一定要求，資產負債率不能過高。因此在年末這個節點上，對於表現不好的項目，企業會通過股權出售或者掛牌轉讓，降低自己的負債率。
同日，易居研究院研究總監嚴躍進對時代週報記者表示：“利潤虧損的項目，有的本身存在著問題。把不好的項目賣掉，減少虧損的同時，可以在年底回籠資金，改善報表數據”。
密集轉讓項目股權
時代週報記者從北京產權交易所瞭解到，臨近年底，特別是在11月份，不少企業掛牌出售項目公司股權，包括首開集團、首創集團、大悅城集團等。僅在11月12日和11月13日兩日內，就共計有七則項目股權轉讓公告披露。
製圖：時代週報
11月12日，首開集團掛牌轉讓旗下國奧文化產業投資有限公司9.8%股權以及國奧控股30%股權和債權。時代週報記者注意到，截至9月30日，前者總負債達到28.29億元，淨利潤虧損7775.95萬元；後者總負債為2.47億元。
11月13日，首開集團繼續掛牌轉讓北京千方置業發展有限公司34%股權以及3.96億元的債權，轉讓對價是3.99億元。
11月12日，大悅城集團掛牌轉讓北京名都房地產開發有限公司100%股權。截至10月31日，北京名都房地產總負債為56.87萬元，淨利潤為-131.77萬元。
在11月12日掛牌轉讓項目公司股權的還有首創集團與上海金茂。
其中首創集團轉讓旗下首創青旅置業（崑山）有限公司51%股權。首創青旅置業成立於2012年，截至9月30日，其總負債為4.59億元，淨利潤為-447.18萬元。
上海金茂集團則掛牌轉讓蘇州亙茂置業有限公司51%股權。記者注意到，轉讓前上海金茂為蘇州亙茂置業全資股東，此次轉讓51%股權意在引入其他股東，分擔項目的資金壓力。
截至8月31日，蘇州亙茂置業總負債達到6.45億元，淨利潤為0元。
“現在的情況並不一定是缺資金的問題，更多的是現在政策層面對這些央企或者國企在資產負債率方面的一些管控的要求更嚴格。所以前者會主動的採取措施，調整項目結構和佈局，優化自己的債務結構，適當地把資產負債率降低。”張宏偉對時代週報記者表示。
虧損項目被掛牌
“被出售的項目一般都是很難賺錢，或者虧損的項目。”針對上述密集轉讓的項目，張宏偉向時代週報記者補充道。
時代週報記者注意到，在首開集團近日掛牌出售的項目中，福州中庚房地產開發項目公司成立於2016年3月，首開集團持有該項目公司50%股權，剩下50%股權則由福州中庚置業有限公司持有，後者屬於福建本土企業中庚集團，據悉該集團資產總值超過1200億元。
該項目公司成立的第三年仍處於高負債和虧損之中。2018年福州中庚房地產總負債達到23.38億元，營業利潤虧損1096.01萬元。
首開集團轉讓北京千方置業34%股權以3.96億元債權，根據文件披露的財務數據顯示，北京千方置業的財務狀況也不容樂觀。
截至2018年年末，該項目公司總負債為7.68億元，所有者權益為-1.05億元，淨利潤虧損2403萬元。2019年前三季度，該項目公司淨利潤虧損額仍然高達1855萬元。
嚴躍進對時代週報記者表示，企業轉讓項目股權實際上是一種資產處置。很多項目收益率不高，但成本比較高，項目潛在的經營空間不大，這個時候項目就會被轉讓。
11月26日，有房地產業內人士對時代週報記者解釋，事實上，房地產項目被出售實際上也為市場帶來了投資機遇。通過重新定位和良好運營等方式，完全可以將不良資產逆轉為優質資產。阿那亞項目就屬於這種情況。
公開資料顯示，地處秦皇島的阿那亞項目原本屬於億城集團，2012年該項目銷售額僅為4000多萬元，被視為不良資產。2013年阿那亞項目被億城集團作價2.6億元拋售，由馬寅和田海成團隊接手。經過重新定位為旅遊地產後，阿那亞項目已經成為炙手可熱的旅遊目的地，2017年銷售額達到了30億元。
盤活企業現金流
另一些被出售的項目則是基於企業降負債和盤活現金流的需求。
“客觀上來講，有些項目也是會有一些資金的問題。前兩年有些企業擴張很快，有的項目有幾個億甚至十幾個億的規模，轉讓項目股權對企業資金面的改善還是挺大的。”嚴躍進對時代週報記者分析道。
首開集團在11月14日掛牌的北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司，成立於2003年，該項目公司由首開股份與天鴻寶威土地開發有限責任公司共同開發，雙方股權比例分別為51%與49%。
但該項目並非虧損項目。2018年以及2019年前三季度，該公司淨利潤分別為6714.92萬元和337.24萬元。出售該項目股權一定程度上能提高首開集團的償債能力。
根據華創證券的數據，2019年三季末首開股份淨負債率達到184%，較2018年末的160.7%攀升了23.3個百分點。
償債能力方面，首開股份2018年末股份的現金短債比為0.91，持有現金總量不足以覆蓋短期債務，償債壓力較大。
2019年三季報顯示，首開股份貨幣資金209.85億元，較2018年年末下降了35.9%。短期借款較2018年末增長1.12%，償債能力並沒有好轉。
11月21日，中國企業聯合會研究員劉興國對時代週報記者表示，為確保落實去槓桿任務，從中央國務院國資委，到地方國資委，都對國有企業降低資產負債率提出了明確要求。分類劃定了資產負債率控制警戒線，甚至按照一企一策制定了資產負債率控制目標，有些地方還有針對性地將降低資產負債率納入了對國有企業負責人的考核範疇。
“近年來國有企業的資產負債率總體上自高位逐步下降，基本上都處於較為安全的區域。但對極少數高負債企業來說，仍面臨著進一步降低資產負債率的較大壓力”，劉興國補充道。
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