潮汐111111111
路人蚁：聊社保，侃商保，说财经，专业答疑
我们做地产的投资：住宅，公寓，商铺，商铺 是排在后面的，住宅是第一位的。从投资角度看，住宅更具备投资价值，商铺投资价值靠后
1 我们经历聊十年的一个地产黄金发展期，其实也是一个城市化加速的过程，房地产的投资属性来源于大家的居住需求，还有就是地产是过去十年热钱流动和保值增值的一个锚定物。那个时期把储蓄变成房产的人，都避免聊货币贬值的风险，实现了财富增长甚至财富自由。十年时间百万亿资金流入地产和基建行业，才有我们今天四通八达的基础设施建设完善和城市化的样貌。
2 现在的地产已经不再是热钱流入的锚定物了，我们各方面的资金银行 ，信托，炒房的都被严格限制流入地产领域。避免房子过度金融化，回归房子是住，不是炒的基本熟悉，剥离房子的金融属性，控制金融风险，去杠杆，让资金回归实体经济才是现在的主旋律。
3住房不吵的基础上，我们现在的房价是一二线保值，维稳，房价已经到了天花板，三四线跟风上涨，但是人流和商业配套不成熟，没有上涨的支撑，存在回调风险，农村则是做旅游开发。整体上说买房，应该选择住宅属性的，保值作用和变现方面都比较容易，然后就是公寓，变现难度大，价格差异也大。最后就是商铺，风险最大，不具备居住的基本需求，完全是市场化的投资，受到外部环境影响很大。
路人蚁
1、商铺和住房首先单价就不一样，一般商铺单价要比住宅贵2.5倍-3倍，如果按投资总额300万来说，住宅能买300平，商铺能买100平
2、在当地可以多咨询下中介现在的租金回报率在多少，以我们当地一个三四线城市大比方，无论住宅或商铺出租回报是差不多的，你可以选择买几套小户型住宅或几个小型店铺组合投资，年化收益5%以上已经非常可观了
3、需要了解当地所在城市的规划，现在大多数城市在扩张，人口被拉开了，聚集度比较低，选择商铺要谨慎，还得了解所购买的商铺能不能做餐饮，资金允许可以选择新区或新城稍微较大的商铺，最好能租给银行，因为银行稳定，但是银行需要开票，我们这边一个商铺租给银行租金扣税近12%，这也是谈租金需要了解的；商城包租这种要留心，哪怕政府给你担保签协议也没用，不要被高收益蒙蔽了眼睛
4、既然投资当然是看能不能在最短时间收益最大，那么收尾的问题就是今后能不能脱手快了，一般住宅要比商铺脱手快，且税费比商铺要低的多，可以查当地税务政策
面不改色
就目前而言投资商铺和住宅的话，我想住宅更具备投资价值，因为就算房价开始下跌，住房还是居住的功能，而商铺也许就变成来了库房。
我们都知道住房当中近几年最火的是学区房，自从有了学区房概念之后，每当开盘，当天售罄的现象比比皆是，然而你是否知道，未来学区房概念会彻底消失，而且无影无踪，而且未来颠覆者，往往是跨界的和比自己弱小的。
随着5G互联网的覆盖和区块链技术应用，学区房关联的教育行业，连所谓的高考都将会消失，现在的只能学习直接让学生学习需要的和对自己将来有用的，而不是以前固定式学习，为高考学习的时代即将过去。
商铺更是惨淡，随着电商和互联的崛起，自媒体成为热词，就像当年非典时候的淘宝网崛起一样，只要有网络，大家可以在家里办公，足不出户完成工作，吃饭直接互联网上点餐，逛街太累，直接上各种购物网络，所以商铺越来越难。一铺养三代的时代将会一去不复返。
现在投资住房已经不是以前闭着眼睛投资就能赚钱的了，而是要认真筛选，选什么？不是学区房，不是二环内，不是地铁站，也不是市中心，而是环境好，有网络。
可见目前就商铺和住房而言，选择住房，而且选择一个黄精优美，有网络连接，方便快捷的位置才是关键，更重要的是要选择下跌空间有限的位置，毕竟未来房价回归理性是必然的。
社长财经
虽然都是房产投资，但从投资价值看，小菜认为现在投资商铺更有价值。小菜分享自己投资商铺的一些经验给你，权作参考吧。
投资住房的价值在哪里？
买住房，等房价涨，然后转手卖掉赚差价，这就是投资住房的价值；这个说法相信不会有人反对，这种模式也是过去数年炒房客的投资模式，屡试不爽的绝招。
在资本推动下，前些年楼市发展过快，房价被炒高，未来数年内，房价大幅上涨空间已被透支；这种状况不仅存在于一线城市，全国大部分城市都是这样。
因此，现在还想靠投资住房赚取价差，玩过去那种简单粗暴模式，房地产行业自身没有机会了，国家也不会给机会了，除非遇到像2008年那种4万亿救市！如果历史能重演，那投资住房还是有机会。
投资商铺的价值在哪里？
1.主流投资理念
买商铺就是为了收租金，不图商铺涨价赚钱；商铺租金高，回本年限就短，这样就是很好的投资。比如花100万买商铺，每年租金7万以上，年收益率超过7%，折算下来也就14年回本，非常划算。
为什么要以年7%租金收益率作为标准？
这个数字不是凭空想出来的，也不是小菜杜撰的，是通过国家统计数据整理得出的，也是长久经济生活总结出来的。
1.从通胀率指标看
2007-2017年这期间平均通胀率6.83%，2009-2018年这期间平均通胀率6.59%，而商铺租金收益高于7%的话，租金收入就完全跑赢了通胀率。
2.从回本年限指标看
7%年租的话，回本年限一般都在15年内，资金使用比较合理、高效。
2.部分人投资商铺理念
租金收入过得去就可以，关键还是商铺要升值，赚差价；相对于差价来说，那点租金收入就显得比较低。这个投资理念跟买住房是一样的，但小菜很不赞同这个理念。
对于短进短出，倒腾二手商铺赚差价，不计较租金多少是可以的；但这只是部分人玩的游戏，绝大多数人投资商铺，还是要长期持有，靠租金收入来评价投资商铺成败的。
小菜为什么愿意投资商铺？
商铺是完全自由市场，不受国家政策调控影响，商铺的价格走势比较稳定，租金收益随整体经济环境呈现波动状态，仔细研究商铺经济数据，能很好地掌握商铺投资规律，进而可以获得比较稳定的投资收益。
1.小菜投资的一个一手商铺分享
买的是碧桂园开发的一个社区商铺，小区大门往左数过去第4间，1拖2的商铺，1楼100多平米，2楼200多平米，共2层，楼上没有其他建筑，商铺经营行业不限，后来租给了一家开火锅店的，年租50万，年收益率大概10.6%，回本年限大概9.4年。
买时楼市行情不好，商铺不是很好卖，但小菜认为这个商铺位于小区外围，临大路，临小区大门口，经营行业不限，这个商铺比较适合餐饮行业使用；小区户数近5000户，有一定数量常住人口，小区品质中档，居住人口有一定购买力和消费能力；商铺户型方正，中间没有立柱，也比较好用，咬咬牙，贷点款也就买了；后来也就定向寻找租户，拖了很多中介，最后定了这家火锅店，他们生意也蛮好的。当时小菜的想法，如果找不到这样的租户，租给社区卫生服务中心、教育培训学校、妇婴用品店之类的也可以用；万一都找不到这样的租户，自己也可以加盟个火锅店经营使用。
2.小菜投资的一个二手商铺分享
一个老旧小区的门面，2间，每间16平米，共32平米，小区大门口往左数过去第2、3间，住宅底商，不能经营餐饮行业；小区户数1700多户，以老年人居住为主，购买力一般，但周边有一个政府机构和一所小学；买过来的价格46万，年租金是5.4万，每间2.7万，年租收益率11.7%，大概8.5年回本。
这个房源是小贷公司朋友推荐的，属债务到期抵债商铺，46万价格是小贷公司朋友与客户商量定的，小菜跟进及时，提前付款，后办手续，冒了一定风险才拿到，机会也是比较难得。
可能是搞商铺久了，小菜一直对住房不感冒，尤其是靠低买高卖，吃政策饭，没啥技术含量，也做不久，政策卡了，投资的路就堵了；商铺是完全自由市场，不受政策管制，好好研究透商铺，慢慢积累在商铺这口的资源和人脉，机会还是比较多的，而且可以长时间投资，不用担心政策因素，也不用担心市场因素；有时候市场越是差，机会反而会更多。
房坛法菜
你好很高兴回答你的问题
如果你还在为投资先买房还是买商铺而感到困扰的话，不妨一起来分析一下。
投资买房还是买商铺
一、买商铺和买房各有什么区别
第一、房屋价格。买房要根据收入水平和承受能力;买商铺要在允许的范围内进行，并可投资组合。
第二、环境。住房对环境的要求高，房内和小区环境宜人。买商铺侧重于投资成本及本身的潜力，对环境质量要求低。
第三、考虑未来变化。住房环境要求稳定，以免入住后又要拆迁;而投资的话，需考虑未来规划能否能到回报。
第四、考虑区位价值。选房前，需考虑全款还是分期;买商铺虽考虑成本，但具有较快商业氛围。
第五、买房和买商铺的价格、成本和办证费用不同，土地期限也不同。
二、投资买商铺好还是买房好
1、商铺门店不在调控范围之内！不能短期销售也有租赁收入，而且租金逐年上涨
2、商铺要看性质，是沿街还是零售，批发市场潜力大。因商铺本是商赚钱的工具。
2、从价格角度分析，倾向于商铺投资，只要是成熟的商圈，都有很大的回报空间。
4、商业是国家的根基，是不可能打压的，反而会促进商业发展，如果打压商业，国家的商业不稳定，商铺的收入主要在租金和顶手费，住宅看涨价空间，租金回报比放银行低，但是住宅毕竟能住，多个下脚点。
买商铺怎么防止被骗
1、确保商铺的产权问题：应确认所购房屋的权属状况，包括：是否为无产权商铺、抵押、司法限制等。房产证、租赁合同、委托书、财务报表以及设备清单等。
2、买商铺注意事项公用分摊面积：按使用面积计价的方式，并在合同中约定公摊大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。
3、包租承诺是否可靠：开发商对包租承诺采取非书面方式，在签订购买合同时，应注意，将包租承诺落实到合同中。
4、注意商铺注意事项：交房条件，房产条件对招商及日后经营相当重要，文件须看正本，卖方推脱出示正本文件，买方要考虑交易是否应继续。
总结：近期出台对海南未来有力的政策，海南的未来不可限量，住房作为投资依旧很有潜力，但是调控政策的出台，住房的投资周期变的更长，而商铺不在调控范围之内，说明商业是一个城市发展不可或缺的条件之一。同时，一个城市的发展，如果住房价格上涨的同时商铺价格肯定是一同增长的。综合上述分析，投资住房和商铺价值都存在，相对而言商铺的投资的有点会更多一点
惠州地产界的郭奋斗
我认为商铺是一种长期投资的项目，利润率稳定而且基本上每年都会有递增，主要是选择好的地段，不过商铺也有些缺点，商铺转手比较困难，税费高，交易成本大，基本上商铺的税费约30%左右。
买住宅的话，一是可以自住，二是可以投资，两全其美，短期的角度分析，住宅的现实意义高于商铺，附带一定投资价值，放多几年也会升不错的价格。
所以当手头有闲钱的话，只是投资的话，建议购买商铺，如果闲钱不多，还是建议购买住宅！
哈喽小蔡Cai
商业无论在哪，都已饱和，沒有投资价值了。住房就不是投资工具，只能保值，当你有投资项目，并有盈利空间，一定不要现在轻易进入房市。
首先说商业，以四线城市为例，商业均价一万五，一套两百平米的商铺只能年租七万，还有空租时期，年回报率2.3%，四十年不算折旧回本，太低了，过去企业投资商业，估价高，便于从银行贷款，滚动发展，使公司市值迅速增长，一旦上市，可以圈钱，把商业投资转移到投资者身上，所以股市无收益，入市需谨慎。
再说房产，过去二十年，在任何时间入手，稳赚，我在前文中说过，因为这国家战略，国民收入倍增计划，但到了2020年，当城市化达到了60%，土地财政，香港商品房模式已走到尽头，房价会在城市化率70%时见顶，进入横盘模式。在这期间，房价会和通胀率和收入增长相匹配，除非国家再出个四万亿计划。因此，房子更不适合投资。
因此，从保值增值来说，都已不适合投资。
梅来去
你好很高兴回答你的问题
如果你还在为投资先买房还是买商铺而感到困扰的话，不妨一起来分析一下。
投资买房还是买商铺
一、买商铺和买房各有什么区别
第一、房屋价格。买房要根据收入水平和承受能力;买商铺要在允许的范围内进行，并可投资组合。
第二、环境。住房对环境的要求高，房内和小区环境宜人。买商铺侧重于投资成本及本身的潜力，对环境质量要求低。
第三、考虑未来变化。住房环境要求稳定，以免入住后又要拆迁;而投资的话，需考虑未来规划能否能到回报。
第四、考虑区位价值。选房前，需考虑全款还是分期;买商铺虽考虑成本，但具有较快商业氛围。
第五、买房和买商铺的价格、成本和办证费用不同，土地期限也不同。
二、投资买商铺好还是买房好
1、商铺门店不在调控范围之内！不能短期销售也有租赁收入，而且租金逐年上涨
2、商铺要看性质，是沿街还是零售，批发市场潜力大。因商铺本是商赚钱的工具。
2、从价格角度分析，倾向于商铺投资，只要是成熟的商圈，都有很大的回报空间。
4、商业是国家的根基，是不可能打压的，反而会促进商业发展，如果打压商业，国家的商业不稳定，商铺的收入主要在租金和顶手费，住宅看涨价空间，租金回报比放银行低，但是住宅毕竟能住，多个下脚点。
买商铺怎么防止被骗
1、确保商铺的产权问题：应确认所购房屋的权属状况，包括：是否为无产权商铺、抵押、司法限制等。房产证、租赁合同、委托书、财务报表以及设备清单等。
2、买商铺注意事项公用分摊面积：按使用面积计价的方式，并在合同中约定公摊大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。
3、包租承诺是否可靠：开发商对包租承诺采取非书面方式，在签订购买合同时，应注意，将包租承诺落实到合同中。
4、注意商铺注意事项：交房条件，房产条件对招商及日后经营相当重要，文件须看正本，卖方推脱出示正本文件，买方要考虑交易是否应继续。
总结：近期出台对海南未来有力的政策，海南的未来不可限量，住房作为投资依旧很有潜力，但是调控政策的出台，住房的投资周期变的更长，而商铺不在调控范围之内，说明商业是一个城市发展不可或缺的条件之一。同时，一个城市的发展，如果住房价格上涨的同时商铺价格肯定是一同增长的。综合上述分析，投资住房和商铺价值都存在，相对而言商铺的投资的有点会更多一点
新蔡小单
现在投资的话有三种类型可以投资
第一种是住宅，总价高，租金低 3000
第二种是公寓，总价低，租金和住宅一样。
第三种是投资商铺回报率高，每月有租金收，每三年还能收一次顶手费！
广东经纪人
住宅VS商铺
它们都是资产配置中的热门选择，谁才是投资之王？
一看政策
面对“限购限贷限价限售”越来越严厉的政策，住宅市场风险越来越大，投资者纷纷转向投资商铺，让商铺成为投资热点。
二看投资回报率
住宅回报率一般在2%以下，一般一年起租，会受到市场影响折损收益，从租赁收益来看，回报周期较长。比如南昌红谷滩核心区目前住宅价格约25000元/平方米，月租金约40元/平方米，回报率为1.92%。
商铺回报率一般达到6-8%，一般3-5年起租，且租金年增幅较大。同时，商铺出租还能收到一笔可观的进场费或转让费，脱手相对容易。比如南昌红谷滩万达广场金街一楼当时销售价格约35000元/平方米，最近几年月租金600-1200元/平方米，取平均值900元/平方米，回报率为30.9%。
三看物业升值空间
对于二三线城市而言，外来人口增长速度相对较慢，对住宅的刚性需求相对较少，随着城市化逐渐进入尾声，住宅升值空间有限。
而近几年，我国二三线城市的商业发展突飞猛进，随着体验型商业的崛起，商铺的需求量呈爆发式增涨。地段好、人气旺的商铺一铺难求。
四看折旧
一般住宅社区住上5至10年都会选择更换新的环境，而这时出售也会有折旧的“待遇”。同样的地段，同样的面积，二手房的价格一般低于新房。商业注重的是地段、人气，所以对于商铺来说，铺龄越老，意味着区域商业培育和发展的时间越久，地段越成熟，人气也越大，商铺越值钱，售价自然高。比如中山路商圈、红谷滩万达商圈都是一铺难求。
五看价格
拿南昌举例，住宅房价已进入2万+时代，贵的已经突破3.5万+，一套100平的住宅动辄要二三百万，投资门槛越来越高。而二三百万左右的住宅租金却只有三四千一个月，投资回报率太低，回报周期长。而南昌目前好地段、人气好的商铺价格也是3-6万左右的价格。比如商联中心20-200㎡临街金铺，堪比住宅价，且增值空间大，回报周期短。
六看客流
所谓人多、钱多，客流量是商铺投资保值增值的重要基础。比如南昌商联中心自身拥有赣商总部基地（未来日均超10000客流）、COCO PARK艺术公园主题商业中心（未来日均约3-5万客流）、威斯汀酒店(Westin)、赣商博物馆、豪宅高端业主稳定高消费力客群，加之坐拥周边师大附中、省文化中心、省人民医院、写字楼集群、住宅社区集聚，初步统计五公里范围内约百万人群消费力，人气旺盛，消费力强，更有便捷交通导入客流，价值攀升，租金年年上涨
