沒有經過村民同意，村委會能否將農村集體土地出租給開發商？未經村民會議討論決定租賃合同是否有效？
萬典律師認為：該等事宜涉及全體村民利益的重大問題，應當經村民會議討論決定，未經村民會議討論決定的出租合同無效。
【案情】
2011年11月，湯陰縣五陵鎮某村委會未經村民同意，與某公司簽訂了一份租賃土地合同，合同約定該村村委會將本村集體所屬的30餘畝荒地租賃給某公司用於花苗種植。該村村民得知這一情況後，認為村委會與某公司的行為侵犯了其合法權益，於是王某某等20餘戶村民自發組織，於2012年4月向湯陰縣法院提起訴訟，要求確認村委會與某公司簽訂的合同無效。
【說法】
首先，本案中的關鍵問題是須認定村委會和某公司簽訂的合同性質究竟是土地租賃合同還是土地承包合同。
我國《農村土地承包法》第3條規定，“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。”
第32條規定，“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。”
依照上述規定，農村土地只能採取承包經營制，不能採取租賃經營制。土地租賃業只能是在家庭承包經營後承包方對外出租，村委會不能對外出租。因此，村委會對外簽訂的租賃合同，實質上是土地承包合同。
其次，村委會是否有權力對外簽訂土地承包合同呢？
我國《農村土地承包法》第48條規定，“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表同意，並報鄉鎮人民政府批准。”
因此，村委會在未經三分之二以上村民或村民代表同意的情況下，無權對外發包土地。
最後，村委會的行為損害了該村村民的優先承包權。
我國《農村土地承包法》第47條規定，“以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本村集體經濟組織成員享有優先承包權。”同時根據《合同法》第52條第5項之規定，“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。”
因此，村民可以向法院起訴，要求確認村委會與某公司簽訂的合同屬於無效合同。
法律拓展
《中華人民共和國村民委員會組織法》
第二十四條 涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：
（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；
（二）從村集體經濟所得收益的使用；
（三）本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；
（四）土地承包經營方案；
（五）村集體經濟項目的立項、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）徵地補償費的使用、分配方案；
（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；
（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。
法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。
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