从主编那听说这个故事之后
我们第一时间联系了采访对象
我知道粉丝们又有好东西看了
这是一个刚发生不久的真实置换故事，被采访者（小曼姐，化名）上周日刚买进了一套【茅台花苑】78㎡的房子。
而在此前的1个月内，她用前后间隔5天左右的时间，先后卖掉了家里的2套小户型。也就是说，小曼姐用40天不到的时间，完成了3套房的进出！
“在买房这件事上，要算大账，不要算小账。”
——小曼姐经典语录
- 以下采访内容，以第一人称陈述 -
1 婚后我们有4套房
——“家庭和谐最重要”
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结婚后，我们有了4套房
我在婚前自己就有2套房，然后我老公他们家也有2套房，所以结婚后，我们手上一共有4套房。虽然听上去很多，但这些房子都是33-43㎡的小户型。
不过，好在房子都在比较中心的区域，我的2套在卢湾（现并入黄浦区），老公家的2套在长宁。情况分别是这样的：
婚前：
我母亲自住的1套（房1，卢湾区，43㎡，学区房T2：四四附小）
我个人投资的1套（房2，卢湾区，33㎡，还有贷款）
婚后：
加上老公家的2套，在住的1套（房3，长宁区，43㎡）；
收租的1套（房4，长宁区，33㎡）
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有了宝宝，一切都变了
怀孕前，我就想给自己的1套房做个升级置换，目的很简单，就是投资，希望能够保值增值，至于是否自住，以后再说。
当时预算在450w左右，首付35%（还有一张房票），我们得准备160w左右，那时候我想动的是卢湾那套33㎡的。
但是有了宝宝之后，我们和公婆，双方心态都发生了变化——老人想带孩子，于是这个置换从升级我的个人房产，变为升级老人的房产。
简单说，就是从卖1套房子升级置换，变为卖2套房子升级置换，总价还是450w，变的是首付比例。像我这样的置换情况，必须要考虑到：
✔ 公婆，有自己固定熟悉生活区域；
✔ 必须有电梯，老人不能上下爬楼；
2 10月挂牌，11月成交
——“在买房这件事上，要算大账，不要算小账。”
国庆当天，我挂牌了2套房源，1套卢湾的33㎡，1套长宁的43㎡，都是国庆那天挂出去的，而且只挂在了一家中介，先看看市场什么反应。
虽然，当时看中了【金茂悦】的产品，但我知道【金茂悦】明年3月还会出一批产品，所以我并不着急卖手里的这2套房。
但后来，我反推了一下，买的节点可以推后，但是卖的节点还是卡在10月前比较好。
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1个月内，全部降价卖掉！
卢湾区，33㎡ ▼
这套房子，是蒙自路490弄，蒙自新村，33㎡ ，4F（总楼层7F），很适合用来投资。
✔ 买进：140w
✔ 挂牌：245w（挂牌日期：10月1日）
✔ 成交：228w（成交日期：11月2日）
买ta的人，是一个外地小男生，也是置换需求，他本来的预算是170w，考虑的是杨浦控江地区，后来还是不看好那里的投资前景，就杀到卢湾来了。
到卢湾后，不断提高预算，然后遇到了我的这套房子。不过他买来就是投资的，现在就放那收租还贷款。
长宁区，43㎡ ▼
挂的另一套房子，是虹桥路1829弄，锦苑小区，43㎡，2F（总楼层6F）。
✔ 买进：几十万左右（年代久远，小曼姐也不知情）
✔ 挂牌：260w（挂牌日期：10月1日）
✔ 成交：242.5w（成交日期：11月7日）
买家是一个上海小女生，可能准备还个5-10年贷款后，留给老人居住，因为楼层比较低，老人都比较喜欢这种的，现在也是放那收租抵贷。
我的那套33㎡房子，还有贷款，最后，2套房子到手390w。
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2016年这2套房子，分别都能卖280w！
现在这个市场你懂的，如果我不在10月赶紧卖掉，后面更难出手。
而且更重要的是，我们在挂牌过程中，看中了【茅台花苑】一套26F的02室，家里的人非常满意这套房源。
可以这么说，我们的2套房，挂牌是因为【金茂悦】，降价是为了【茅台花苑】！
为了赶紧买到【茅台花苑】，我就希望快速出掉这2套房，即使少走1、2个点我也无所谓，而且我现在忍痛降价，等我买房的时候，对方也很可能降价，这就是现在的市场。
其实，市场上行的时候，比如2016年那会，这两套房子都能卖280w，那会我想过出手：
- 但当时想着后面有没有可能再涨呢？
- 而且更关键的是，我出手之后，也买不进什么新产品啊~
所以我还是错过了最好的出手时机，后来冷静下来思考一下：其实买卖房屋就跟玩股票一样，你的节点很难卡那么准。
3 9、10月密集看房！
——“买不起的商品房，回不去的老公房”
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买不起的商品房，回不去的老公房
我们有4套房，虽然听上去吓人，但置换的时候，却发现就算我们卖了手上的2套房，我们能买的起的房子也不多。套在我们头上食物链是：
-->回不去的老公房
-->在考虑的大楼房
-->买不起的商品房
既然要置换，肯定不想再住回以前的老公房，尤其在我们看过【金茂悦】这个新房项目，我们就知道回不去老公房了！
但是呢，卢湾和长宁带电梯的商品房，大家懂得，贵的嘞......
在这个背景下我们只有两个选择：中外环商品房 or 长宁大楼房！（卢湾大楼房产品实在太少，现有的大楼房也买不起。）
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在上海内中外环，扫描了一圈
有句话说的好，有些人虽然不知道自己喜欢什么，但是ta知道自己不喜欢什么，这句话用在我看盘的时候，真是太合适不过了。南边徐汇区也是买不起，就不说了。
➤ 方向1 · 北上海：宝山
2018年12月：
我看了【保利·熙悦】（新房），当时均价5.5w左右，可惜当时犹豫不决错过了，pass！
2019年6月：
去看了【央玺】（新房），看下来就觉得房型不符合我的预期，pass！
➤ 方向2 · 东上海：浦东
2019年6月：
今年下半年开始密集看房，比如当时看了【颐盛御中环】（前滩，新房），均价6w左右，面积在118㎡-139㎡，超出预算很多，同时，也不愿意为了ta升级预算，pass！
2019年6月：
【海阳小区】（三林，二手房）体验下来，感觉还可以吧，但还是再等等看吧~
➤ 方向3 · 西上海：青浦
2019年9月：
我和我老公看了【金茂悦】之后，都很喜欢这个产品，家里老人也比较满意。看房那天是开车去的，从长宁过去只用了20-30分钟。but：
- 可是老人家自己去的时候，因为不会开车，交通就不太方便了，加上离市区也比较远，我公公伤感的说：“以后就不能经常和朋友聚聚喽”。
- 而且青浦那边，给老人家配药也不是很方便 ，不过这些都不是我们最后没有选择【金茂悦】的原因，真正的原因是，我们看上了长宁区天山板块的【茅台花苑】，然后【金茂悦】直接pass掉了！
4 11月准备交易，没想到...
——“没有2602，还有其他楼层嘛”
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为了买这套2602我降价了，结果......
有一次，我和那个推荐我们看虹桥项目的中介闲聊，我就随口一问，【茅台花苑】02户型还有没有？
我没抱太多希望，因为我有亲戚是住这个小区，我知道这个户型实在太稀缺了！
没想到她说：“有啊”。然后chua的发了一个项目信息来，我心想：还等什么？赶紧看！
我们带着老人去看房，虽然是顶楼26F，但是老人家喜欢的不得了，直接把【金茂悦】抛在脑后了。
这是个楼王项目，以前得过白玉兰奖，质量不错，虽然是顶楼，但是户型真是不错的，而且房东刚装修一年，我们也不用再装修了，家里老人和宝宝也少受一道装修的罪。
我琢磨着：顶楼，大不了以后转手的时候，我折点价格，肯定也能走掉，毕竟只有卖不掉的价格，没有卖不掉的房子。
很快，我们就和房东走到了交易环节，429w，此外还有，中介费+契税=40w。
那天链家的法务也来了，因为房子有二押，我算了下，我的钱正好够付二押的钱。
不过，没想到的是，这房子竟！然！还有三押，好像是押给类似于“中国幸福”网贷之类的。
链家的法务说，ta不敢再继续操作下去了。随即，我们终止了交易。
为了这个2602，我快速出手了自己的2套房源，还不惜降价处理，结果.......
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没有2602，还有其他呀！
大家见过那种大楼房吗？像【茅台花苑】这种大楼房，它是三梯九户，里面的格局是这样的 ▼
其中我看过的：
✔ 01室，部分全明，性价比高，客厅不规则
✔ 02室：全明户型，全天采光好，边套（走道可以私用，真是各种好）
✔ 05室户型有正规厅，厨房间卫生间名窗，朝向是主卧超东南，次卧超东
✔ 07室，边套全明，全天采光充足，通风好，价格贵
✔ 09室：户型双南双阳台，正南，但是暗卫
也就是说，就算买不了26F，我们也可以再考虑下其他楼层嘛。2天后，也就是上周日，我们就买了其中一户09室 ▼
78㎡左右，总价400w，此外还有40w的中介费、契税等等。
至此，我的两出一进就结束啦~~~
5 置换，这2个节点要卡准！
——时间节点比降价1、2个点更重要！
这次置换经历，对我来说，我只是觉得把事情办了，房屋买卖过程中，感觉就像在小本子上划任务一样。
相比我第一次购房（卢湾那套33㎡的）的激动，这次置换我平静多了。这几点经验可供大家参考！
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你的需求可能会变！
我刚开始置换，是为了投资，或者看看有没有自住的需要。
毫不夸张的说，孕前我们和老人都是分开住的，他们不干涉我们，我们也支持他们到处去旅游，但是自从有了宝宝之后，一下什么都变了......
老人帮我们带孩子，而老人的房子实在太小，我们偶尔过去也不方便住，于是这次置换变成了我上面说的，从升级自己的资产--->升级老人的居住环境。
需求改变的情况下，要调节好自己的心理定位，知道什么才是第一位的，比如我的这次置换，我们把老人和宝宝的需求放在了第一位。你得想清楚你的第一位是什么？
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置换买卖的点，应该怎么卡？
因为我本身就是从事房地产行业的，我想拿自己的例子提醒下大家：
- 市场上行，我会这么做：应该是出1套房，拿这个资金撬动新房，然后再回头卖另1套
- 市场下行，我会这么做：出2套，再进1套
所以我刚开始计划的做法是：
- 出的话，节点要卡，过了10月，房子就不好卖了
- 进的话，我打算在明年3月底之前！
当你锁定好下家后，你在卖房的过程中，要算大账，不要算小账，时间节点比降价1、2个点更重要！
回顾了下自己的买卖过程，我们做到了：升级了我们的资产，也优化了父母的生活，这个结果我是满意的。
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