重慶市城口縣一小區業委會與物業公司私自上調物業費
未經業主大會或業主的同意，物管和業主委員會擅自漲服務費的決定侵害了小區業主的合法權益，法院審理後當即判決予以撤銷。
業委會和物管自行決定漲物業費
城口一小區的業主委員會與某物管公司簽訂物業服務協議，約定由該公司為小區提供物業服務，物業服務費按0.62元/平方米/月收取。隨後，物管正式進入小區運行。
小區物管運行一年多後，由於小區住戶少，物價上漲，加之小區又要按每戶繳納公共能源費，原來按協議價格收取的物業服務費已入不敷出。因此，小區業主委員會為了保障物業服務正常運轉，便與業主委員會全體成員商量決定對物管服務費漲價。
小區業主委員會全體成員商量後作出決定，將物業服務費由0.62元/平方米/月漲至0.8元/平方米/月。隨後，業主委員會在小區進行了公告，但未經業主大會表決通過。過了兩天，小區業主委員會與物業公司簽訂了物業服務費調整的補充協議，約定將物業服務費調增至0.8元/平方米/月。
該小區物業服務費漲價後，小區居民反應不一，既有明確表示反對的聲音，也有居民表示理解的回應。但更多居民則是質疑服務費漲價不透明，事先沒有徵求廣大業主的意見，更沒有召開業主大會討論同意，屬於明顯的違法違規操作。
面對小區居民提出的質疑，小區業主委員會卻稱作出的物業服務費漲價決定合法。因為業主委員會是由小區居民依法選舉成立，其代表的是小區全體業主，在小區物管服務運行遇到困境時，其作出的決定對業主具有約束力。
對此，物管公司也表達了同樣支持的觀點，認為小區業主委員會作出的決定符合法律規定，同時，物業服務費的調增並非單純漲價，而是將原來單獨向住戶收取的公共能源費，納入物業服務費一併收取才調增至如今的收費標準，業主實際承擔的物業服務費並沒有增加。物管公司還稱，調整物業服務費的決定不適用物權法“雙過半”的規定。
隨後，物管公司在按漲價標準收取服務費時，一些明確表示反對的居民拒絕給付，由此雙方產生糾紛。無奈之下，小區選出居民代表張某一紙訴狀將業主委員會和物管公司告上城口縣法院，理由是小區業主委員會未召開業主大會就單方決定物業服務費漲價，損害了小區業主的合法權益，請求法院予以判決撤銷。
法院認定自行漲物業費屬侵權
城口縣法院審理後認為，按照相關法律規定，業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。物業服務費的調整，涉及小區全體業主的切身利益，業主委員會無權自行決定，而應當經業主大會或小區業主依照法定程序決定。
法院認定，本案中的小區業主委員會未經業主大會或小區業主的同意，自行決定將物業服務費由0.62元/平方米/月調增至0.8元/平方米/月，侵害了作為小區業主張某的合法權益，張某有權請求予以撤銷，法院對其訴求予以支持。
據此，城口縣法院作出一審判決：撤銷小區業主委員會作出的小區物業服務費漲價的決定。
物業費調整至少需“雙過半”業主同意
承辦此案的法官稱，依據《物業管理條例》等相關規定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；即使普通其他事項，也應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。因此，調整物業費至少需滿足雙半數同意的條件。
據此法官解釋，物業費上調只有履行上述程序才是合法有效的，而業主委員會只是業主大會的執行機構，如果作出損害業主權益的行為或是不作為，業主有權依據上述程序予以更換。但如果僅是小部分業主的不滿，得不到法定票數的支持，那麼主張權利也是難以得到支持的。
同時法官表示，當前業主與物業之間因各種緣由引發的矛盾糾紛並不在少數。從某個層面上看，其實也是業主維權意識增強的體現，只要是在法律框架之內的紛爭，我們認為都是良性的。因為這都有利於讓小區建設更完善，居民的生活環境更優越，雙方關係更和諧。
閱讀更多 張海濤 的文章
