我一直覺得，對於當下買房和以前要有一些節點性的不同，因為世道不同，模式不同，所以每一個持有房產的個體做的決策都要有不同
我不太喜歡給模稜兩可的答案，之前寫過一些文章，比如說不要碰老破小，比如說普通人其實兩套房也就夠了，今天和大家說另外一個維度的觀點
就是對於所有在上海居住擁有房產的朋友們，我還有一個建議，就像標題裡說的那樣，如果有可能的話，讓自己每四年就換一次房子
這其實是一個看上去稍微有點突兀的觀點，為什麼一定要換房，為什麼是四年不是三年不是五年，為什麼每隔一個四年週期就要換一次，這其實不是各種拍腦袋的決定，有一些現象我認為推動我們做這樣的決定
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要保持穩定換房節奏這個決定，本質上是這個賽道決定的，如今行業最大的變化就是賽道的基本面發生了變化
在上海樓市有兩個數據和大家分享，第一個是很多人知道的，第二個可能沒那麼多人知道的。關於上海有多少人，大概2500萬，未來幾年也不會發生特別大的改變
上海有多少套房子，這個有統計局做過統計，大概750萬套，這個數字未來也不會有太大的改變，因為增量土地日漸稀缺
所以當這兩個數字相對穩定的時候我們再來對比下就會發生，其實從純居住需求的角度上來看，其實上海不缺房子，每套房子哪怕只按照3人來計算，這個缺口其實也已經很小很小了
但是在上海是不是就沒有買房需求了呢
那絕對不是，不然上海每年洶湧的成交量都哪裡來的呢。我們發現這750萬套的房子裡結構性的斷層非常厲害
有70%的房子屬於老破小或者準老破小范疇，就是我們肉眼看上去房子的歲數都比我們要大的那些房子
這些房子已經跟不上我們的需求情況了，而且這些比例過高導致如今的上海進入到換房週期，這也是為什麼上海的一手房市場全面進入到小三房時代，其他因素不說，兩房的需求已經越來越小了
另外當我們認為上海進入換房週期這個賽道的時候，下一個問題就是，整個上海多少時間可以把所有的房子都輪轉一遍
這個數據不好找，不過官方也做了這樣的統計，基本上每年的換手率在2%-4%左右
另外值得注意的是，經過20年的週期，基本上已經把房子全部都換一遍了
過去20年的房子靠誰來換的，很簡單靠上海強勁的外來人口導入推動的需求置換，在這個週期里老破小是不愁賣的，因為總價最低區位不錯，所以外來人口總是有人願意接盤，這也是為什麼在過去20年不少炒房客擁有先上車的理論
而現在因為2500和750這兩個數據都穩定了，而且整個上海輪轉週期也完成了，所以某種程度上城市購房的邏輯也就變了
在外來人口沒有持續性導入的前提下，未來行業就是進入到內部的優勝劣汰，大家賣掉不好的，去買那些好的，稀缺的，有獨特標籤的房子
這也是為什麼之前和大家說不要碰老破小最基礎的基調，因為這些業態的產品容易在這個週期裡下沉變成被拋棄的產品，現在可能還沒那麼明顯，但是當你如果買了老破小之後的五年時間，這樣的涇渭可能就更加分明
當我們明白這個基調的時候，我們就要知曉幾個原則，第一手頭的房子夠不夠好以及這些房子和未來大家想要的房子有沒有差距
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當我們明白這個邏輯，我們接著回答剩下的兩個問題：為什麼是4年，以及為什麼每4年就要換一次
為什麼是4年，這個觀點也很有趣
大家知道上海的房東住一套房子的時間大概有多久麼，我們統計了每套產證出讓的前後時間，發現有兩個波峰值
第一個是5年，第二個是8年，8年之後的賣房比例就非常非常低了，這說明一個問題，當一套房子你住過8年，可能你的人生上升通路也終止了，收入結構也穩定了，也習慣這套房子的大小和區域了，一切都習慣之後，未來的人生生涯你都會變得穩定和習慣
另外五年可能是一個比較重要的點，在一個家庭購入第一套房子之後，一般五年之內會有比較大的變化，不論家庭成員結構還是個人的收入能力等，絕大多數人都會在這個時間點選擇換房
這個數字在分配在不同的區域的時候表現的會更加明顯，核心是中心的換得時間長的，郊區的換得時間短了
當然你可以說市中心的門檻高，但是我更願意理解為在郊區奮鬥的年輕人更有可能靠自己的努力改變自己的居住環境。不過說到這裡可以插一個題外話，就是奉賢這裡的數據比較突兀，說明但凡住過奉賢的人都想要逃離，想要買奉賢的人多多小心
而5-8年以及8年之後這兩個時間點就比較微妙，如果你在第五年不換房，很有可能湊合湊著就不換了，等到8年之後，大概這個時間點是家裡小孩7歲左右才會考慮。而如果8年之後不換，那估計也就不換了
這就是趨勢的力量，所以當我們明白這個數據的時候，我希望大家都可以稍微走在整個城市的前面半步，居住了4年的房子可以把自己列入換房週期內，因為多數人都會因為換房過上越來越好的生活，所以不要抗拒這樣的改變
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好，很多人會說，4年這個截點不划算，因為上海滿五和不滿五的稅費其實是不一樣的，你房子的競爭力也會不同
當然，這個觀點沒有錯，但是是否想過這個現象可能也存在以前。以前什麼模式，就是以前的樓市發展，稅費為什麼貴，因為前後幾年的房價差太多了，所以增值稅這塊滿二不滿五的前後差值的5.5%會產生大量的稅費。
但是現在呢，我們在上海如今肉身感受的樓市現狀，過去兩年的房價是沒漲了，特別是現在稍微有些點狀政策放鬆的前提下房價也同樣沒漲
未來只要750和2500之間不會發生劇烈的變化，房價的波動是在可控範圍之內的，所以如果漲幅可控，那麼增值稅這部分也就在可控範圍之內，如果房價不漲這塊稅費也就沒有
所以現在的朋友如果你買二手房，你買那些滿兩年的二手房，其實很划算的
這個道理在未來也會大概率沿用，所以不用太擔心
當然可能還會有人問，但是前後的貸款政策不同的，首套3成，二套你就要七成了啊，前後首付的差距實在太大了
是的，這也是為什麼我要說每4年就可以換一次房子，你第一次換房，從首套到二套，會有這樣的問題，
但是如果你是第二次換房第三次換房，其實就沒有問題，下一套要七成，但是上一套你到手的現金總額也比較高因為銀行貸款也同樣只有三成所以也就說，除了第一次換房比較累，未來你會越來越輕鬆，每次置換來的房子，然後你再加一點這幾年自己的積蓄，你就會把房子換得越來越好
所以要麼在自己的第一套房子就一步到位，從此就不換房子了，如果開始換了就要持續的換，把換房這件事當成一個週期穩定要做的一個解決方案
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最後說說我自己吧，我可能比我寫的要更快一點，我基本上在上海的換房時間是2-3年，就是房子住兩三年了我就置換一套。這也導致了很多朋友給我寄東西的時候總是會寄錯地址
換房整體來說很累也很煩，會佔據你很大的時間，但是整體來說生活也確實因為換房這樣的節奏變得越來越好
第一次換房其實和第一次買房一樣的緊張和恐慌，特別是房子賣了下一套還沒買的時間段，人非常的沒有安全感，但是經歷過了之後發現，其實也就那樣
大部分的焦慮和恐慌，都是因為我們把注意力放錯了地方而已，擁有足夠的經驗，也就不會那麼慌張
最近我又開始看房子了，我認為也是一個不錯的時間點，一來產品力開始迴歸了，我看到不少房企都把做好項目當成最近的重點的，二來現在的市場供求關係比較穩定，客戶和開發商相對均衡，作為一個個體是可以比較客觀冷靜的去選擇項目
四年是一個比較好的時間點，規律性的換房不會增加自己的風險，反而會將手裡的資產進行優化改良變得越來越好，從這點的角度上來說也是利大於弊
當然了，就像標題裡說的，前面的四個字就是如果可以，以上的內容都是我的個人建議，每個人的情況不同需求不同，一切都要從自己角度出發，一個人認清自己最重要
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差不多就這樣吧，最後祝大家可以慢慢發財，住到好房子以及在房子裡過上自己想要的那種生活
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