2019房地产现状：

中央：“房住不炒”，

各城市：“分类调控、因城施策”。限房价、限地价、竞自持、竞配建。

~土地出让条件严苛，房企利润大大压缩；

~楼市限购、限贷款等，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力增大；

~房企融资渠道持续收紧；

~房企合作拿地力度加大，各企业权益比例有所下降。

~房企收并购标的企业呈现多元化，如旧改、文旅、物流等。多元化收并购一方面有利于企业获取优质土地资源，另一方面也为企业多元化发展提供了试水平台和资源支持。

在这种现状下，拿地前的测算就显得尤为重要！

做好一张拿地测算表，需要与设计沟通强排方案，与成本核算科目造价，与营销聊市场定价，与财务谈税务筹划（二手地），与法务协议模板（二手地），与前期研究报建思路。

具体如下：

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做好强排测算 — 《拿地强排指标表》：

这是测算第一步/核心基础。

前提：拿到项目确定的规划条件。

强排最基础的数据就是容积率与建筑密度（关注限高），经验大咖看到容积率与建筑密度指标就能推出该地块能做哪些产品。

比如，某地块容积率1.0，建筑密度20%，那做满覆盖的标准建筑就是地上5层的洋房。要是放给龙湖，他有联排叠拼的产品优势，鉴于洋房的利润率普遍偏低，大概率会考虑做成叠拼和高层错配。为什么必须关注限高？假设这个地块限高15米，那做满容积率就只能5层洋房了。如果限高10米，那是要损容的，直接少了40%左右的货值。

《拿地强排指标表》绝对不是一次性完成的，由于项目测算过程中对于地价（或者合作价格）的敏感性变化，需要反复做几版不同的强排方案来优化经济账。

注意：

做《拿地强排指标表》需储备知识：容积率、建筑密度、绿化率、限高、日照遮挡等基础知识；周边环境影响、市场需求分析、公司产品能力、地下车位比例要求、高低配溢价需要、自持比例及配套建设要求等

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做好造价测算

1.土地成本

一般，土地成本=地价款+契税+拆迁费+红线外市政等。

土地成本主要难点在于二手项目，合作方一般就跟你说这块地多少亿卖给你。但二手项目往往都是股权交易，你真正花出去的钱不是土地价格，而是项目公司的股权兑价。至于土地溢价，在项目测算最终净利润基础上直接扣减土地成本就是实际的股东净利润。

2.开发成本

开发成本主要包括前期费用、市政管网、建安工程、园林绿化等。

前期费用：无固定标准，主要包含前期策划费用、设计费、行政费、监理费、方案评审、图纸审查、白蚁防治等杂项费用。（除设计费因项目不同，差别较大外，其他费用出入不大。常规项目按两三百块钱的建筑单方取值即可）

市政管网费用：主要包含给排水、电力、燃气、热力等管线的接驳、场内铺装等费用。具体收费标准是按《工程勘察设计收费标准》，按情况再打折。

建安工程费用：（开发费用的主要部分）包括建筑、装饰、采暖、给排水(含中水)、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十几个项目，还需考虑土方运距、地下工程

园林绿化：普通项目折合建筑面积单价一般在300—400元左右，高端产品可以翻倍。

3.期间费用

期间费用主要包含管理费用、财务费用和营销费用。

管理费用：由薪酬水平来定，传统测算一般按照工程开发成本的3%左右。

财务费用：（土地获取成败的关键指标）每家公司也是有不同的融资成本，现在地产项目利润很多都体现在财务融资能力上了。5%—18%的资金成本落差直接反应在拿地阶段的出价水平上了。

弄明白这个点，你也就知道为什么几大私企拼命扩张，其中一个大原因就是做大规模争取排名以获取融资水平和利息下调来增加每个项目的盈利能力。

营销费用：影响营销费用的主要是项目所在的城市和项目类型。测算一般取值3—8%的区间。

开发间接费/不可预见费：一般会预留工程开发成本的3—5%。

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做好市场预期测算：

重点跟营销交涉项目全周期的销售及经营测算（含自持物业的话）。

拿地要算市场/销售预期，拿地时拓展部门做的销售预期往往会比较高，而营销部会相对保守估价以免团队压力过大。

如果项目含经营性物业，那营销测算表更复杂了。含设备维护、折旧，以及房产税等成本增项，一般按照8%折现率（根据公司要求调整）20年经营计算净现值NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t

另外，在具体动态测算表中注意销售去化比例和回款时点，要分开算现金流。

做《营销动态表》需储备知识：城市潜力判断力、产品定位和客群选择能力。了解政策、土地和房地产库存及城市GDP涨幅、人口结构及流入情况等；明白自持商业、酒店、文旅项目的经营。

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做好财务预期测算：

拿地前的财务管理主要体现在两张表里 — 《现金流量表》与《资金筹措表》。（也可以两表合一）

《现金流量表》：基本是通过《开发成本表》、《销售表》及《税务筹划表》链接得到，体现项目动态价值使用，同时为后续资金筹措提供依据。

《资金筹措表》：项目经营的生死指标。每年的累积净现金流一定不能为负数，不然农民工和员工就联合闹事来了。

具体按照支出（现金流量表中的开发资金流出+融资利息及还款支出）和流入（土地款总部借款/外部配资+开发贷/其他融资渠道+经营性收入）填算。总体原则就是根据正常开发现金流及销售回款情况匹配融资资金来确定最终的资金筹措需要。

需储备财务知识：多接触金融机构，可帮助你度过拿地配资、过桥资金筹措、拿地后经营性物业融资等现金流困境。

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做好税务筹划测算：

房地产开发的税是百科行业中最重的。终究其本，主要是递增的土地增值税！

注意：二手项目并购溢价不可计入项目成本。

如果计算土增低于预缴，一般按照预缴来缴纳土增。这里预缴每个城市标准不一，例如深圳是按照普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

营改增之后，项目增值税的测算变得极其复杂。不同采购科目的进项税率不同，另，附加税一般按照增值税12%计算进去。

除了以上两大销售毛利扣除的税之外，还有一项重头戏是常规的所得税（销售毛利*25%）重点关注：压死二手地的最后一根稻草，往往就是隐藏的土增税。

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