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文 | 克而瑞地新引力
租赁住宅研究团队
杭州市作为高速发展的新一线城市，近年来不断放宽人才政策，吸引了大量人才涌入杭州。为解决这些人才的安居问题，杭州市加大人才公寓供应量、加快人才公寓开工建设速度，并联合第三方力量，使得广大人才能够居有所处，安心工作，力谋发展。
杭州人才净流入率全国第一
1. 政策推动人才导入
随着国家人口红利的逐渐消失，从 2017 年起各大城市轮番上演「抢人大战」。而杭州作为高质量发展的全国前列城市，也积极推动人才导入政策，进一步增强城市活力。
今年 4 月，杭州放宽落户政策，全日制大学专科及以上、在杭工作并缴纳社保的人才可直接落户；8 月份政府提高应届高学历毕业生生活补贴政策，除补贴金额提高外，本科生留杭也有补贴。
2. 「 1+6 」个产业集群，就业广阔
2018 年杭州全年地区生产总值 13509 亿元，比上年增长 6.7% ，位列浙江省第一，全国第十。根据「十三五」经济社会发展规划，杭州将重点发展「 1+6 」个产业集群，其中包括 1 个万亿级信息经济集群，以及文化创意、金融服务、旅游休闲、健康、时尚、高端装备等 6 大千亿产业集群。
杭州市「1+6」产业集群
据国家统计局数据，杭州市全年数字经济核心产业增加值 3356 亿元，增长 15.0% ，占 GDP 的 24.8% 。电子商务产业增加值 1529 亿元，增长 17.5％ ；软件与信息服务产业和数字内容产业分布增长 17.0% 和 15.8% ，信息经济高速发展。
同时，文化创意产业增加值 3347 亿元，增长 11.6% ；旅游休闲产业 1038 亿元，增长 13.0% ；健康产业 809 亿元，增长 10.0% ，六大产业群整体势头良好。
高速的经济发展和向好的产业态势能为相关企业提供健康有序的发展环境。除阿里、网易等互联网巨头的总部以外，杭州还有多家知名企业和上千个科创及产业园区，为各领域人才提供丰富就业机会及广阔发展空间。
3. 中高端人才净流入为全国第一
积极的人才引进政策和后续广阔的事业发展空间，使得越来越多的优秀人才愿意留在杭州。根据猎聘发布的《 2019 上半年中高端人才就业现状大数据报告》来看，从 2018 二季度到 2019 二季度，杭州人才净流入率持续位居全国第一，为 8.82% 。问卷调研显示，人才选择到杭州工作的原因排名前三的是：互联网等新兴行业带来了更多工作机会；杭州是江南名城，人文自然环境俱佳；民营经济活跃，就业和创业机会多。
同时，杭州中高端人才的平均月薪（ 17503 元/月），仅排在北上深广之后，位居全国第五。杭州已经成为除北上广深外，人才工作定居的最佳选择。
高房价下人才租房需求旺盛，人才公寓供给有限
1. 人才大量流入，高房价催生租房需求
2017 、2018 年杭州市分别引进大学生 79347 人及 81433 人，且根据浙江省人才办发布浙江 2019 年上半年人才集聚情况的分析报告，仅今年上半年，杭州市就共引进大学生 125353 人，同比增长 100% ，位列全国第一，其中硕士 21560 人，博士 638 人。
同时，杭州今年上半年分别引进顶尖人才数、领军人才数 29 及 25 人，顶尖人才集聚。
高学历、高层次人才不断增多的同时，政府更需要关注其居住问题，解决人才在杭工作与生活的后顾之忧。但随着前两年房价攀升，今年 9 月杭州平均房价已达 30096 元/ ㎡ ，位列全国第七，上城区、下城区及滨江区的单价更是五万元以上。
因而在初入杭州的过渡期，购房或许不是大多数初来者或刚入社会的应届高校生的第一选择，引入人才对租赁住房及人才公寓的需求旺盛。
2. 规划建设人才公寓 5 万套，开工率有限
然而，从杭州市目前的人才公寓供给来看，供给远远小于需求。
2018 年 2 月，市住保房管局会同市国土资源局印发《关于上报人才专项租赁住房建设计划的通知》，明确 2018-2021 年期间，杭州共要推出人才租赁用地 57 宗，开工建设 5 万套人才专项租赁住房。
截至今年 8 月，杭州全市已挂牌 26 宗地块，土地面积 900 亩，预计可供应租赁房源 18
733 套；已开工 8 宗人才专项租赁房项目，土地面积 315 亩，可建成房源 7476 套。
据不完全统计，目前杭州市整体开放出租的人才公寓不足 1 万套，远不能满足外来人才的租赁需求。目前杭州市政府与市场化租赁运营机构展开合作，多渠道加快人才公寓供给。
社区型人才公寓——保利未来域人才家苑
公寓运营商保利公寓与未来域联合开发的人才公寓项目——保利未来域人才家苑，于今年 3 月在杭州西湖区开业。
1. 政府渠道与市场化运营协同运作
保利未来域人才家苑共有 8 栋建筑楼、16 个单元，包含 600 套、1297 间房源。相较于传统的集中式公寓，社区型公寓可提供更多租赁房源，社区内公共活动空间更大，更具生活氛围。
项目外立面
人才家苑有 2 栋物业定向供应给政府认定的相关人才，其余 6 栋采取市场化运营。因而项目在满足于政府需求的管理特性同时，还需符合市场化模式的运营管理，达到精细化与利益化管理的平衡模式。
2. 地缘性强，主要客群为科研人才及学生
由于人才家苑位于杭州市西湖区转江街，距离地铁站较远，以地缘性客户为主，多为周边科研及企业人员、以及艺术院校学生。
项目区位
项目距离杭州西湖区云栖小镇直线距离仅 3.5 公里，云栖小镇作为中国云计算产业生态聚集地，截至今年 5 月，已汇聚包括阿里云、富士康科技、Intel 、银杏谷、数梦工场等企业 1241 家。还包括西湖大学的云栖校区，即目前的浙江西湖高等研究院。
政府引进的人才中，大部分为西湖大学高级科研人员，另一部分为云栖小镇内重点企业的相关骨干和管理人员。为吸引这些人才，
政府会以协商价格向保利未来域人才家苑租房，政府付费。另外，由于保利未来域紧邻中国美术学院和浙江音乐学院，市场化租客当中，有近三成为这两所艺术院校的学生，消费能力较普通学生较高。同时租客还有编剧、导演等艺术工作者，部分网红和小明星，以及云栖小镇内的企业普通职工。
综合来看，政府内定人才、高校学生以及周边散客的租户比例为 3 ：3 ：4 。
3. 丰富房型满足不同租客需求
保利未来域人才家苑租金范围在 3000-7300 元/月，而放眼周边，并无类似品牌公寓出租，其他租赁房源都来自区域内住宅。
从具体产品来看，人才家苑共有 6 类户型，一室、二室、三室配比为 1 ：3 ：1 ，多种装修风格可供选择。
丰富的产品选择可满足租户的不同居住需求，例如艺术类院校学生消费能力较高，倾向选择两室一厅户型，另一室可用于画画或练琴，或与同学合租；单身人士则可选择独立一居室。
房间客厅
房间卧室
4. 多元增值服务，社区艺术氛围浓厚
除提供品质化居住产品以外，保利未来域人才家苑还提供多样的附加服务，进一步提升租户体验。
安全方面，项目采取入门人脸识别，并对接公安系统，同时社区内配备 10-12 名保安 24 小时巡逻，保障租户安全。
人脸识别设备
生活方面，每栋公寓楼都会配备生活管家，可及时响应租户需求。社区内部设置有 24 小时健身房、移动琴房、环保回收屋等便民设备，另外项目引进了西湖区图书馆，可在保利未来域人才家苑归还全市任一图书馆图书，还将提供一站式居住证办理、海外人才生活指导等服务。
24小时健身房
移动琴房
环保回收屋
休闲娱乐方面，项目公区涵盖了书屋、咖啡馆等休闲场所，同时响应租户需求，保利未来域人才家苑举办了画展，生活博物馆、油画体验课、四季主题活动等各类活动，社区整体艺术文化氛围浓厚。
咖啡馆
书屋
油画体验课
小结
总体而言，杭州市积极推行人才引进政策，租房需求旺盛，但人才公寓的供给落地不足。为此，政府与公寓企业合作，可以加快人才公寓房源供给，引入人才公寓市场化机制。保利以央企身份与政府合作人才公寓建设运营，可在发挥建设、资金优势，助力解决人才安居问题的同时，运用市场化管理及运营模式，为杭州市人才提供更优质省心的居住空间，推动城市迸发新活力。
合作及业务联系：chenjue@cric.com
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