本轮楼市自去年国庆逐步趋稳以来，已经有1年时间，市场始终处于“煮温水”状态，你说市场跌了吧，统计部门每月的房地产市场报告显示，重点监控城市仍旧是涨多跌少，虽然涨的城市数量在减少，涨幅在收窄，你说涨了吧，但房产中介门店依然冷清，二手房交易量始终处于“低谷”。有业内人士称，现在的楼市已经处于一个“僵持阶段”，对于买房者来说，是一个比较犯迷糊的时期。
俗话说，“春江水暖鸭先知”，房地产最能知道市场冷暖的无疑是开发商。不过，我们都知道开发商是卖房既得利益者，说什么并不重要，怎么做才值得关注。一般关注两个点：一是拿地，二是卖房。
拿地方面，近期多城市出现土地流拍情况，成交的地块大多以低溢价率或底价成交为主。透过数据发现，今年3季度流拍面积占推出总面积的9.3%，从流拍规模上看，今年土地流拍已经达到历史高位。其实，这不是偶然结果，而且早有先兆，如融创孙宏斌在今年中期业绩会上就表示，融创下半年基本没有拿地指标。龙头房企如此，中小房企谁还敢贸然拿地呢？
卖房方面，今年楼市的“金九银十”成色不足，为冲刺业绩，多久不见的低首付、全员营销等销售手段重出江湖。从实际感受看也是如此，现在大街小巷里，随处可见发放楼盘广告宣传单页的“小蜜蜂”，这也比较直接的反应出房企销售压力。
从开发商大佬们的实际表现来看，身体往往显得更诚实。不敢扩张，快速变现，是当下很多开发商都在做的事。这一切，并非某个别房企的特别之举，这充分说明他们已经感受到房地产市场新变化。“管中窥豹”，对于我们有住房需求的人来说，如果今年没买房，未来3年是“后悔”还是“庆幸”？从几个方面分析，或能给我们启示。
第一，央行报告，强调“因城施策”，没提“房住不炒”。
央行在11月16日发布的“2019年第三季度货币政策执行报告”中提到，相比第二季度的报告，强调了坚持“因城施策”，而没有了“房住不炒”字样。对此，专家认为，仅从字面上看，并不能理解为楼市调控就会立即放松。但是，在房地产市场销售面临压力的情况下，明年还是存在放松的可能性。
国家对现阶段楼市的定调很明确，就是保持平稳。因城施策，在楼市火热期是防涨，在楼市低迷期就是防跌。如果房地产销售不好，库存堆积，也会影响到整个房地产行业的健康持续发展，难道再来一次“去库存”？都知道这样的代价实在太大，所以，从这个角度看，对于市场下行过快的城市，政策预调微调的可能性还是存在。为此，房价大跌或者暴跌的可能性就非常小了。
第二，土地流拍、房企关门，对购房者来说未必是好消息。
土地流拍，反应了开发商对短期市场的悲观预期。其实这是有缘由的，在本轮楼市调控中，特别是今年以来，国家对开发商的融资渠道进行了严格限制，同时严控非房地产资金流入到房地产企业，对于急需大资金的开发商来说，他们只能大力卖房自保，自然也无暇顾及土地市场。
不过，我们知道，开发商从拿地到上市销售，一般需要1-2年周期。每年各城市土地供应大都是根据未来住房市场需求来定的，如果土地流拍，势必会影响到未来1-2年的新房供应。数据显示，今年1-9月，房企开工面积由去年的2269万平米，下降到今年的1437万平米，说明住房供给下降了。所以，从短期来看，土地流拍会对市场产生悲观影响，但对接下来两年楼市存在供需失衡的可能。
此外，截止到本月15日，今年房企倒闭数已增至439家，房企破产不是让项目消失，更多的可能是被大房企兼并重组，在实际过程中发现，这些项目一旦纳入大房企麾下，经过重新包装后，他们往往借助品牌产生溢价，简单地说，价格只高不低。
第三，房地产仍旧有较大发展空间，今天难熬，明天会很美好。
由明源地产研究院主办的“2019年中国房地产总裁峰会”闭门会议上，融创孙宏斌、旭辉林中、阳光城吴建斌等大佬悉数到场发表观点。对于这样的会议，笔者认为是一个反应水准的专业会议，大佬们的讲话应该还是具有可信度，因为谁也不想让业界贻笑大方。
当下楼市调控严厉，房企不断降杠杆，求生存，而且不少房企在前两年拿的大量“地王”盘，迟迟不见上市动静，在市场趋稳和严格限价下，贸然上市就意味着亏损，但资金成本摆在那里，这些项目确实难熬。当然，这是短期的，开发商对未来还是充满期待。
在孙宏斌看来，房地产行业规模今年大概有16万亿的销售规模，这个规模还会维持很多年，主要来源于两个需求，一是城市化需求，未来12年还会增加1.46亿城市人口。二是改善需求。每10个人中有5个人需要改善换房，换句话说，你不换，别人想换。
通过以上分析，未来几年房地产形势就非常清晰了。无独有偶，中国社科院发布的“2019年10月中国住房市场发展月度分析报告”也形成了呼应，说明大家对当下的楼市认识越来越趋向一致。
这份报告的结尾也透视了楼市的动向。在形势分析与短期市场分析方面，认为二手房成交量的较快下降，表明市场基本面不支持短期房价反转。受房地产信贷管控影响，房企资金面紧张，部分房企销售力度加大。分城市看，一线城市短期市场难以有回升基础，部分房价基数低、中长期房价累计涨幅相对较小的城市房价仍有可能上涨，三四线城市房价上涨和下跌并存。
就具体来说，社科院这份报告也预示非常清楚。短期看，眼下购房的紧迫感没那么强烈，毕竟市场反转没那么快，对于炒房客来说，会有资金成本，市场僵持就意味着亏损，盲目购房有可能后悔。但从长期来看，前期涨幅不大，且有发展潜力的城市，刚需购房还是应趁早，或等不起也等不了。
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