“不用验资，直接看房，如今已经蓄客2000多组。”
“2期价格暂且还没出来，不过应该会比一期贵10%左右，装修费为4500元/㎡。“
业内估算，1期备案均价为4.6万元/㎡（毛坯）的光明地王标杆盘——龙光玖龙台，如果按照高出10%计算，二期备案均价破5万/㎡（毛坯）成较大可能。
▲龙光玖龙台2期（摄于2019年11月）
无须验资即可前往参观，11月1日，光明“地王标杆”盘——龙光玖龙台二期正式开放了样板房。
不过仅开放一周，11月9日，龙光玖龙台二期在前期公告中称因工程进度问题，关闭了样板房，并贴出通知称暂未确定开盘时间。
近期，光明网红“三盘”近期屡传入市风声。
11月15日，同样位于光明的华润公元九里备案价格出炉，推417套住宅产品，户型建筑面积为93㎡—128㎡，均价约4.83万元/㎡，单价区间在4.4万——5.2万元/㎡之间，总价区间在427万—670万元/套。
有购房网友认为，华润公元九里预售价出台，作为或将同期入市的“绿地新都会”以及“龙光玖龙台”心理价位将会被拉低。
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颇具流量话题的昔日地王
拍地、开建、产品、乃至最后的装修质量，这个昔日的光明“地王盘”打一出生便自带流量。
有着“地王专业户”之称的龙光地产似乎格外钟情于拿地王。
2019年6月24日，在深圳开启的“史诗级”土拍中，龙光地产同样以65.85亿元夺得位于龙华红山的一幅土地，楼面地价66988元/平方米。而当时的周边二手房，如中航天逸价格在6.5万-7万元/㎡。
这也是“地王专业户”龙光第四次拿下深圳“地王”。
2014年—2016年期间，龙光地产接连拿下龙华红山地块、坪山地块以及光明地块等多个地王。
2016年6月，龙光地产斥资140.6亿元拿下光明区A646-0059地块，一举成为2016年当年全国总价“地王”，地块折合楼面价2.76万元/㎡，这块地也就是目前的龙光玖龙台所在地块。
▲右侧为在建的龙光玖龙台2期（摄于2019年11月）
根据最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润常规计算公式，2.76万元/㎡的楼面价格至少要卖到5.5万元/㎡才能实现盈利。也就是说，实现盈利，也就意味着未来3年该地房价还得再翻一番。
而拍地当年，当时光明新房价格不过3.5万元/㎡，其周边的楼盘，如光明1号均价也不过为3.85万元/㎡，中粮云景国际均价为3.5万元/㎡。
2017年7月，高周转的龙光地产迅速推出该地块上建成的玖龙台项目1期，建面约89-117㎡住宅产品，预售均价约4.5万元/平方米，但加上装修费用，实际单价去到了4.8万-5.4万元/㎡。
仅1年时间，此前房价站上5万元/平方米的预言就变成了现实，龙光玖龙台售价也创下了光明区域新高。
在深圳“史诗级地块”拍卖当天，电建地产以20.11亿元拿下了光明单价地王，可售楼面价高达4.11万元/㎡，而光明玖龙台二期正位于该地块的1.5公里范围内，有业内称，
光明“新地王”的诞生，似乎给昔日”地王“解了围。深圳链家APP显示，目前整个光明区的二手房均价在4.3万元/㎡,已略高于同为刚需片区的龙岗区4.2万元/㎡，并且显著高于坪山区3.4万元/㎡。
▲龙光玖龙台2期部分户型景观
“刚需片区”已不再“刚”，更是反映在价格上。
尽管2期备案价格还未出，但作为光明整个片区的标杆盘，实际单价去到了4.8万-5.4万元/㎡的1期，也比同期楼盘高出不少。
▲项目片区二手房价格参考
以龙光玖龙台二期最小建筑面积96㎡的房子为例，假如按照5.2万元/㎡计算，总价为499.2万元，加上精装修费用4500元/㎡，装修费用为43.2万元，总费用约为542万元。
首付3成，约150万元，加上约43万元的装修费用，实际首付为150万元+43万元=193万元，每个月的月供达到了19090元。
而首付195万元，月供近2万元，这个价位段的房子，在福田甚至南山片区甚至都可以淘到不少楼龄10年左右，建筑面积在60-70㎡的房子。
尽管房价站上了5字头，以“时间换空间”的光明，目前依旧存在通勤、居住人气以及各方面配套的短板，无论是凤凰城片区或者地铁的开通规划，包括片区产业园以及大学城的建设，大量的刚需自住家庭入住来夯实价格，仍然需要一定的时间去兑现。
尤其是光明配套的商业，依旧处于短缺状态，流量人气聚集低，5年内似乎是个痛点。
不可否认的是，地王的诞生将会拉动周边片区价格的提升，但与之相对应的是，与配套水准相对应的价格，是否能达成匹配度，这应该成为购房者思考的问题。
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一期维权下的”尴尬“
横亘在其面前的，除了频拿地王和政府限价导致的矛盾，面对日益走高的在售房价，更有购房者指出，为了提高利润，该项目采取了精装修收费模式收取利润，提高了首付门槛，但其房屋毛坯质量却遭业主质疑。
早在2017年12月，就有玖龙台项目一期的业主在广东省人民政府办公厅网站的领导留言板反映，称自己于2017年7月购买龙光玖龙台商品房时，该楼盘存在强制捆绑装修合同且合同内存在霸王条款等问题。
▲该业主要求解除开发商的强制捆绑装修合同，并退还预付装修款和装修定金。
深圳市政府在该回复的意见中称，经深圳市规划国土委光明管理局和市规划国土委两级审定，同意该项目一次性装修到位，并对其毛坯房价格和装修标准进行了指导，其中毛坯房均价为45000元/㎡，装修费用不高于4500元/㎡。开发企业的销售行为不能认定为捆绑销售。
除精装修“货不对版”外，多家电视台还报道了因尚未装修的一期毛坯房，出现墙体渗水和开裂的情况。
▲图源广东电视台“珠江频道”播放画面截图
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项目解析
来了解下龙光玖龙台二期产品。
地理位置上看，龙光玖龙台项目位于光明新区光明大道和观光路交会处的正南向，坐落于光明新区重点打造的凤凰城中北部，区位条件较好。
项目为地铁6号线（在建中）和13号线（在建中）“凤凰城”交会站。6号线预计明年通车，相对来说，地铁13号线相当于直接连接于南山—光明的科技大动脉，这条线的意义相较6号线对项目的实际意义更大，不过，需要等待的时间则比较长，预计2023年只完成一期到石岩。
因此，项目成型的时间相对比较长，售价是否会出现透支，见仁见智。
即将开盘的2期，对比1期售罄的1400多套住宅，数量上少了一半，共推出705套住宅，位于项目1期东北侧，由一个市政公园带相隔开。
4栋高层塔楼建筑从西北至东南一字排开，楼内呈3梯5户分布。
相较1期，2期是朝南的户型看花园，离龙大高速稍远，密度较1期低，离地铁口和商业也更近。
不过，2期项目更靠近商业和写字楼，难免会嘈杂。学区配套显示为长圳学校和光明新区高级中学光明新区外国语学校。
据悉，目前深圳实验光明学校九年制落户在深圳实验光明部高中边上，不过，九年制是光明全区招生的，并不按划片招生。
分布的楼栋中，其中，7A栋高39层，7B栋高43层，7C栋高41层，7D栋高38层，全是超高层建筑，存在较高的公摊率。
样板间设置在9楼，开放96㎡三房两厅两卫、103㎡三房两厅两卫、110㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫共5种户型。
▲96㎡三房两厅两卫户型位于每一栋的东北角。
客厅和主次卧朝东北向，小卧室南北朝向或有西晒的烦恼，且临近地铁线以及龙大高速的几栋住宅可能会面临噪音影响。
▲103㎡三房两厅两卫户型同样位于每一栋的东北角。
与96㎡户型相邻，除客厅朝东北偏东外，三个卧室都朝东南向，即使建筑面积比96㎡多出7㎡，但是实际感受相差不大。
▲110㎡四房两厅两卫分为两个户型，位于每栋西南角。
客厅和主次卧等3个房间朝西南向，与项目一期对望。主卧和2个次卧空间中规中矩，但3.4米走道空间稍嫌浪费。
▲143㎡四房两厅两卫户型位于7B栋和7C栋的西北角。
客厅、餐厅、主次卧为西南朝向，该户型是唯一厨房不带生活阳台的，小阳台被设计在主卧内。
▲121㎡四房两厅两卫户型位于7A栋和7D栋的西北角。
此户型并未开放样板间。同样横厅设计，但是由于餐厅位置的改变，阳台较143㎡户型逊色不少，仅4.9米宽。
值得一提的是，143㎡和121㎡两个户型，受困于横厅的设计，在客厅的景观上会有部分视线会受到110㎡户型的遮挡。
（以下为业内资深人士点评，不构成投资建议）。
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楼评
优点：
1.光明片区标杆楼盘，地处深圳市18个重点区域之一的凤凰城片区，前景预期较好，周边多规划市政配套物业，如光明区委、光明文化艺术中心，新城公园等，周边建筑密度较低。
2.项目配套较为集中，地铁口物业，自带10万平方米商业，深圳第一座万达广场将进驻一路之隔的特建发乐府广场。
3.周边布局多个房企旧改项目，片区环境、商业氛围在未来将得到提升。
不足：
1.在一期业主房屋毛坯质量维权阴影下，二期房屋质量问题或会为项目购买意愿减分。
2.由于出让地块为整体出让的综合用地，有住宅有商业，但整体年限为50年，虽然是住宅项目，但产权年限也仅为50年，与常规的二类居住用地70年有一定差距。
3.一期装修费用为4500元/㎡，预计二期总装修款40万元起，需要一次性缴纳，相当于提高了首付价格，资金杠杆率较高，与周边二手房，甚至原特区内二手房相比，无明显优势。
4.目前凤凰城尚处在起步发展阶段当中，人气略显不足，等人才入住，产业沉淀，质变仍需要一定时间。
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