问君能有几多愁，恰似你让我现在去买楼。
现在很多购房者都在观望，都在纠结，一方面想买房，另一方面又担心明天开发商会降价？
NO. 1｜壹
楼市下行，就让你害怕了吗？
楼市发展起起伏伏，让很多人的判断开始迷失。特别是进入2019年，济南楼市的变化，从年初的小阳春到下半年的滑铁卢，不仅让购房者意想不到，更是让很多地产从业者始料未及。
楼市真是一个磨人的小妖精，第一部分我们先从时代背景去打量它。
整体来看，2019上半年，个别区域市场出现了阶段性过热，销售数据好于预期，六月份以来，地产融资亦增长较快。监管机构开始给予窗口指导。
七月底，中央政治局会议再次明确“房住不炒”的政策定位，强调建立房地产管理的长效机制，同时表态不将房地产作为短期刺激经济的手段。
这充分彰显了中央的战略定力。中央关于房地产的政策和要求，只会让房地产业务发展更加稳健，更加合规，开发商的开发模式正在发生变化，大鱼吃小鱼，落后产能将被淘汰。
这是楼市的宏观背景，就像一条大河，它决定了楼市这条河流的最终流向，至于中间的曲折蜿蜒，又受到各种因素影响。
即便楼市下行到目前如此地步，我们也不必太过悲观。
房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济发展的手段，不是意味着楼市的穷途末日。地产稳定，就是金融稳定，就是中国经济的稳定。因为坊间数据，涉房融资高达50万亿元，房地产带动的行业有280多个。
现阶段房住不炒，实际上是为了不透支未来。
其实，过去20年内，房价上涨与居民收入上涨的幅度差不多，只不过房价上涨更多的时候是短时期内形成的，而且波动更大，济南楼市为例，2013-2014-2015济南楼市几乎是平稳运行的，房价比较平稳，只是2016年涨价去库存背景下突然爆发；而我们的收入却是一年年稳定提升的，并不像房价那般短时间内有大的起伏。
在这种情况下，在房价突然大幅上扬，而我们的收入还在稳步提升的背景下，有很多人说房子买不起，很正常，因为房价与我们收入的增长幅度，在某短时间是不匹配的。
如果，今后一些年里，受经济转型影响，人们收入从以往的年均增长9%—10%，降到年均增长4%—5%的话，虽然房价不会快速上涨，但由于收入增长减缓，房价相对更贵了。
这是下行周期中，房住不炒的重要原因，也是不能透支市场的重要原因。让房价等一等，让我们的收入追赶一下房价。
尽管目前房地产行业受到一定的压制，但未来房地产行业的发展空间仍然很大。关于这一点，分析的维度有很多，我们今天篇幅关系只从房地产市场自身结构优化方面去分析。我们还会继续城镇化，59.6%这个数字，还有较大的提升空间。假设未来十年间，每年的城镇化率平均提高1个百分点，将会产生4.9亿平米的住宅需求，相当于2018年住宅竣工总量的74%。
城镇化之外，城市群的战略调整也会导致城市间的人口迁移（关于城市群下一部分会讲到）。未来人口会持续向发达城市群和区域中心城市迁移，造成后者的住房需求会随着人口集中度的提升而增长。此外，新旧住房结构也有待优化。中国商品住房大部分建于近20年内，目前在重点城市群中，1999年之前的老旧住房占比超过一半，面临升级换代。
NO. 2｜贰
存量博弈时代，看多济南
马光远演讲认为济南是中国未来10大最有前景城市之一
从历史进程来看，我国经济重心其实一直是由北向南，特别是向东南转移的。从秦汉，到隋唐，再到两宋，再到明清，走出计划经济时代，改革开放以来，经济重心重新回到南方。
我们对比一下广东、江苏和山东。以经济实力而言，他们曾经处于同一梯队。但现在山东不能与江苏比，差距越来越大，而江苏也远远落后于广东。中国的经济重心重新向东向南转移的特点十分明显。
但这并不意味着东南之外的区域就没有前途，随着经济发展步入存量博弈时代，未来区域之间的竞合形势将表现为城市群的竞争与合作，包括山东半岛城市群在内，全国有19大城市群，其常住人口和GDP将分别占全国的73%和90%。
相比于港珠澳、长三角成熟的产业协作与分工，其他城市群更多的是呈现出孤立的点状分布。人口和产业决定了一个城市房地产市场的基本面，不得不说，部分南方城市还是存在着很多机会。
另外，双雄记的省份也蕴藏着绝大机会，这类省份基本都是双核驱动，比如福建的福州与厦门、山东的济南与青岛、江苏的南京与苏州，前者为行政中心，后者为魅力型城市。
在存量博弈的时代进程下，首位度对经济的拉动重于双核驱动，所以像济南这样的省会城市，还是要坚持看多的，不管短期内楼市如何波动。
为了提高济南的首位度，这几年山东省会还是大动作不断：北跨、国家级战略新旧动能转换先行区、莱芜并入济南、国家级战略自由贸易区济南片区……我们可以明显感受到最近几年济南的变化是近十年以来最大的。
通过上图可以看到，济南城市的首位度是很低的，这也正是济南面临的机会！强省会时代，一个努力提升首位度的济南，将迎来产业结构升级、第三产业占比快速提高及人口集中度不断提升，经济成长亦将由投资拉动和出口拉动转向消费拉动，与房地产相关服务业的价值空间越来越大。
中长期看，这将提济南楼市的机会。
现在的济南，在2019年正在突破三个具有划时代意义的指标：一是人口突破了1000万人，二是面积突破10000平方公里，三是GDP正在努力突破1万亿元。未来济南将进入全新的城市发展节点，将剑指建设国家中心城市。
像济南这样的省会中心城市，未来还有很大的发展空间：
1. 省会城市的占地面积是省土地面积的5%~10%，莱芜没有并入济南之前，济南是5.16%；
2. 省会城市人口应占全省人口20%，济南应该占2000万人，目前仅1000万；
3. GDP应达到全省30%，没有并入莱芜之前，济南仅占9.91%，即便莱芜加入之后，GDP占比依然远低于30%；
4. 服务业应占全省同类行业比重40%，目前济南偏低。
从这四个指标来看，济南的未来还有无限可能，倾尽全省之力打造强省会济南，未来更将成为整个山东半岛城市群最重要的核心。
新增一倍的人口，那么当下济南的房产潜力，不言而喻。
有人说这大规划太远、太虚、不靠谱。但你有没有发现，越来越多的人开始接受孙村、彩石、唐冶的楼盘，济南主城向东早已跨出了绕城高速，而北面的黄河北先行区也是各种利好不断落地，大四环已经呼之欲出……
2018年济南建成区面积一览
存在感较低的济南，是不是慢慢在长大？
NO. 3｜叁
作为购房者，我们将何去何从？
第一部分，参考君讲了我们所处的楼市大背景；第二部分，我们讲了济南这座城市所处的历史进程；第三部分，我们来聊聊作为购房者，我们个体面临的机遇和挑战，将何去何从？
曾几何时，我们抱怨房价高，但是那时候最起码还能吃得起猪肉；现在呢，不知道房价还高不高，反正猪肉有点吃不起了。
猪越来越贵，房子还不如猪？猪肉可以吃，难道房子不能住？不能抵押？不能出租？不能经营？猪都可以活体贷款，不动产就不值钱了？
庆幸的是，虽然目前没有人可以阻挡猪肉价格的上涨，但房价的上涨终于被阻挡了。 看着济南那些一万刚冒头而且身处济南主城的区域，如此友好的价格，我仿佛看到了一个走夜路的人，终于看到了天亮的曙光。
我们是时代的河流裹挟的一粒粒沙，有的沉沦在河底，有的终归大海。每个人都将殊途同归，但过程却不尽相同。
自生在这世道，当真没得选，可若是，活着只为了活着，这样的活法我绝不能忍受。
这句话是一句台词，出自一部电影《绣春刀：修罗战场》。任何时代，每个人物都面临自己的命运抉择。电影里，卢剑星和沈炼都是军官世家，只能世袭为军人。卢剑星岁数不小了，工作也很卖命，却还没能达到他父亲的百户官职，只是个总旗，作为以此世代为生的家庭，职位不升反降，那么先人用生命和鲜血换来功绩将付之东流。
而他很清楚不能晋升的原因，他对沈炼说：
兄弟，这窝囊日子你还没过够吗？咱没银子没路子，靠的就是机会，机会来了接住了就能翻身！
这句话虽是一句电影台词，可能谁又能否认，我们每个人仿佛都从其中看到了自己的影子。
时代的洪流之下，我们所能做的，一是看好长期发展，二是走在变化之前。既然趋势不变，那就忽视短期市场波动，保持定力看长远发展空间吧。
晚安！共勉！
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全文完。
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