還有一個半月，2019年就將過去，隨之而來的是嶄新的2020年。至此，2019年的樓市總體走勢已經明朗，只等45天之後，劃上最終的"句號"。
回顧一年來的樓市，走勢並不是"平靜如水"，雖不至於一波三折，但也還是有點漣漪。總體概括來說，2019年樓市大致可以有三個階段。
2019年的樓市，就像一個倒"N"。
1-2月份為第一階段。
這個時間段，房子庫存量上升，而成交量大幅回落，房價在"停漲"的門前徘徊，廈門、杭州等地房價降幅明顯。隨後，開發商期盼的春節返鄉置業潮爽約了，沒有如期而至，舞臺中央的三四線樓市不再搶手。
3-5月份為第二階段。
2019年的"春天"比以往時候來得更晚一些，在開發商"3000人看房團、開盤即售罄"的渲染之下，積累的購買力被集中釋放，來勢洶洶。
此時，成交水漲船高，房價有所抬頭。有人甚至認為，2019年有可能複製10年前（2009年）的樓市走勢，有一個小陽春帶出一個大牛市。不過，希望越大，往往失望越大。希望還沒實現，轉眼就進入6月的轉折之月。
6月份-至今為第三階段。
有業內人士指出，樓市是一個週期比較長的市場，用一天兩天時間是看不出任何規律的，用一個月兩個月時間也只能看到皮毛，所以判斷樓市的趨勢，要把時間拉長一點。
這句話說得還是比較有道理。比如，在2019年的全年樓市裡，3-5月份看似為樓市小陽春，其實反而更像是一種反彈。
從6月份開始，樓市"槓桿"被消減，全憑"借錢"開發的路走不通了，房地產信託、融資被規範，房子的金融屬性有所降低。開發商不再任性拿地，多個開發商表示：下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
7月份，"不將房地產作為短期刺激經濟的手段"提出，這句話雖然不足20個字，但是卻字字千斤，定調了房地產。此時，明顯的感覺到房子的居住屬性被放大了。
6月、7月、8月、9月、10月，70城二手房價格環比下調城市數量，連續5個月保持在20個及以上，特別是10月份這一數字增加至35個，外加4個二手房銷售價格持平的城市，"停漲"數量是近4年以來的新高。
在年初之時，地產大佬馮侖與"鏟屎官"有過一段對話。
"鏟屎官"：2019年的房價會如何？馮侖：按標準的說法就是往好的方向發展。
"鏟屎官"：什麼是好的方向？馮侖：你們自己琢磨。
"鏟屎官"：你就告訴大家買不買吧？馮侖：有錢就買，沒錢就不買，如果是撿的錢，就買房；如果是掙的錢，暫時別買。
馮侖的這段年初的對話，說的很含蓄，雖然看似模稜兩可，但是其實已經表明了自己的看法，"不看好"三個字就是他的言外之意。樓市真正的軌跡也印證了他的觀點，從9月28個到10月35個，越來越多的城市加入到了回落的行列。
未來樓市會如何？獨立經濟學家提出3個20%。
近期，獨立經濟學家馬光遠說，房地產沒有什麼白銀時代，只是更嚴格地回到"三個20%"。他認為，所謂的白銀時代，是一廂情願的想象，房地產不會在告別暴漲之後，還有一個快速上漲的20年。有這種想法的開發商，在未來的2-3年會被市場教育的"頭破血流"。
馬光遠對未來樓市做了預測，他認為未來的樓市會有"三個20%"：第一，將只有20%的開發商"優勝"，80%的會被"劣汰"；第二，只有20%的城市有投資價值；第三，只有20%的樓盤值得買。
不久之前，社科院就曾指出：儘管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大於帶動效應。也就是說，去年房地產對經濟增長的綜合貢獻已經為負。
房地產市場有一個說法，叫做20年一個週期。從1998年"房改"至今，已經整整過去了20年。而這兩年，正處於這樣一個更替的時間段，許多的變化接連地產生。
在這樣的背景下，也許正像業內人士說的那樣：未來的樓市，買房子用來住的，是應該買的，即使需要貸款，因為你是買來住的；買房子用來投資，就千萬不要了，居住屬性放大的樓市，已不再適合投機與炒房。
閱讀更多 煮酒君論房 的文章
