2019-11-16 12:01:47 佚名

手机用户50092007109

观点：虽然是自己买的停车位，物业收管理费是合理的。

很多朋友对于自己买的停车位，物业还要收取每个月的管理费持有异议，难以理解，其实这是一个误区，就像你买了房子，不是一样要缴纳物业费吗？不过这里也有问题，就是车位的管理费按照单面积算的话，要比物业费高很多。那么这些管理费究竟用到何处了呢？真的是为了业主服务的吗？那么我们就来说说物业管理费的用途，想必大家看了这些能够理解了。

1、车位管理费的用途：

第一、日常卫生打扫。我们的车位特别是地下环评耐磨漆地面的车位，更要日常进行卫生维护，所以这里物业就要投入一定的人员进行清扫，所以这里存在人力成本；而对于大面积的地下车库来说，人力有时候很难清扫，所以也需要购置一些清扫设备等，所以这些费用其实都是在管理费里面提取的。

第二、保安管理。车辆进进出出都是需要有人来进行维护，你也不想你自己买的车位被人随意停放吧，所以我们一般的车位出入口都是由保安亭的，他们不仅仅是收费更是对有序化使用车库的秩序进行维护。

第三、电费。对于一些地下车库来说，没有照明那么车库里面光线极其微弱甚至没有光线，所以需要大量的照面设施，其实设施在开发商交付的时候都是建好的，那么这里就需要日常的运营了，电费是一项很大的支出。

第四、日常维护维修。其实这个也是占比很高的，地下车库本身存在着地面墙面维修处理、排水系统堵塞等情况时有发生，这些不仅需要人工劳务费，更是需要购置材料以及施工费用的。

总的来说，对于车位管理费的使用用途就是这几点，也都是为了满足日常的维护使用，为业主提供一个更加美好的停车使用环境的，到这里可能又有人说了，我们房子本身就缴纳了物业管理费了啊，其实我们所缴纳的住宅的物业管理费是为了住宅服务的，使用的方向是不一样的。那么又有人说了，我们缴纳的住宅物业费可以服务到车位区域的，这里我想说，你有没有考虑过没有车的业主或者没有买车位的业主的感受呢？所以要理性看待这些收费的目的和依据在哪里。

2、取费依据和标准是什么？

那么对于地下车位收取的管理费有没有什么依据呢？一般情况下都是当地市县一级的物价管理部门给与的参考指导价格，物业企业结合市场价在参考指导价范围内进行定价的。

比如我所在的地区，一般按照车库设施设备的建设配备情况，建设部门给与一个定级，比如说一级、二级、三级这样的分等级定位。物价部门按照这个建设定位，给与一定的参考价格区间，比如一级取费为120-150元/月，二级90-120元/月这样的指导价格区间，那么物业企业经过市场调研，在这个区间内进行定价的。

综上所述，我认为自己买的停车位，物业收管理费是合理的，只不过要在定价的时候，做到合理定价即可。

超哥说房产

我很不理解，那些没有车位，或者有车位不交车位费，堵进车门的做法，林子大了啥鸟🐤都有，买个房子不是全部，靠自觉秩序和卫生维护，那还不成垃圾场啊，想有秩序，想卫生就要缴费。我只是个普通的业主，我们小区几十栋楼，越来越规范，我喜欢😊

大漠孤狼舍得

1、卫生清洁费用；

清洁费用标准是什么，车子本身不产垃圾，一个星期做一次卫生，房产物业费含了公共卫生费，是不是成了二次重复缴费

2、车库照明费用；(公共地照明均入公摊费，一整列，也没几个照明灯，可忽略不计。

3、消防设施管理费用；(公共维修基金设施修理费，试问，物业对设施管理啥了，一套人门，多重复收费，不合理)

4、监控、道闸等弱电设备管理费用；(这属于物业管理应投入的设备，物业管理总该投入些必要的管理监控等设施吧！)

5、车辆交通秩序管理费用；(道闸，门禁，电子系统等就有这方面工作了)

6、使用机械车位的有额外的机械车位电费，机械车位维保、年检费等等。(公共车位有投入此设备，可以收临时车停车费，遵循了投入与收益的原则)。

试问物业，公共广告，电梯广告，场地租赁，等公共场地收取的费用，又去哪里了！

孤独一点666

很多业主都会遇到这样的问题，在自己购买了车位之后，物业仍然要收取一笔车位服务费。在目前的法律环境下来看物业收取这个钱是合法的，尽管看起来物业没做什么事情。

以广东省的一些小区为例，地面停车收取每月70元，地下停车收取每月300元，如果业主自己购买的车位，则收取50元的管理费。很多购买的车位的业主死活想不明白，凭什么自己又买了车位，物业还要收取这笔管理费呢。

客观来说，物业收取的这笔钱确实赚得很容易。相比，住宅物业服务费，物业需要请保安，需要请保洁，而对于地下的车位管理而言，物业似乎并没有付出什么成本。

我只能说，如果物业和业主签订的物业服务合同中对此进行了约定，那么已经购买车位的业主继续缴纳车位管理费就是合法的。毕竟物业还是需要对车位进行一些日常维护。

律师独角兽

自己买的产权车位，这个车位的使用权，出租，转让的权利都由你说了算。在你买车位时，你稍一留心你会发现你的车位使用面积与购车位合同面积相差很多，也就是说你车位公摊要占百分之六十，实际车位只占百分之四十左右，因车位是独立产权销售的，与你住房一样的性质，都是单独产权购买的，房子有物业费，车位也有物业费，但叫车位服务费。有些业主不理解，我买的车位，为啥还收钱？

车主开车到地下停车场，你会发现地下并不光暗，而明如白昼，这有照明设施。这电及维护费用谁出的？

你在地下停车场呼吸有困难的感觉吗因为它有换气功能，抬头看粗的细管子都有防患作用的，有消防，喷淋设施，都是需要有人管理，检查维修的，如果发生水患，低头看铁板盖下的水池及自动排污糸统。.再向远望停车场是划分区域的，这是在发生火灾的阻断火情的。再看各种标识线，提示牌，这也是有磨损和寿命的，停车后，车主把车内的垃圾倾倒在车场里，还是有人要清扫的，还有车辆管理糸统，每年都需要维护和运营费用，这一切都要有资金来支承，资金的来源，车位服务费。

有人不理解说业主物业费都交了，就不应该再交车位服务费？这是一是对业主，车主的概念不清，二是对合同不清楚，三是对政策不清楚。

业主和车主是不一样的，在小区里车主是业主，是指有车的家庭，有的还不止一辆车。但业主不一定车主，有的业主家没有车，或有车在其它地方有地方停车，(如车停在路边，停在工厂，公司的停车场里)在小区没买产权车位，根本就不往小区停车，所以因而产生的费用只能由车主承担，如不收费，用全体业主出资对全体业主不公平，有人说总是说，小区是全体业主的产权，物业无权阻止车主车辆进小区的说法，实际上在业主，车主的概念上打擦边球，混水摸水捞便宜。物业必须主持公道，该谁出的谁出，决不能让车主的费用让全体业主承担。

前面说过地下有很多的设施设备的养护维护，物业只能用车位服务费对其养护维护，但真的到了更新，改造，中大修，将要征得车主同意使用公共维修基金解决。

物业收取车位服务费不是看管费，不是保险费，业主与物业的合同中都有约定，车位费的收取标准服务內容即是双方认可签字，也是符合当地政府的指导价，所以说物业收的车位服务费，有理，有据，公平，合法。业主有凝问可向当地物价局咨询

有些业主每天只算计物业收费，收多少，掙多少。这合理吗，那合法吗？其实业主也生活在金钱社会里，有钱挣，有利润的工作人人抢着干，辛苦挣不到钱的活，顾人都难找？

物业同样，如果业主，业委会是有权力把物业算计的无利可图了，业主的做法也合理，合法。但物业撤走一定的，新物业没利有傻到亏本还干的吗？业主你有理，能解决小区没物业之乱的问题吗？有人说我们业主自已管理，口喊自我管理的人，不干，不出力，不交钱，只会找茬挑毛病，有那个业委会能管好小区。从电视，媒体上看到的，听到的例子不少，不从中总结点什么吗？如果再傻傻的跟着别人喊取消物业，怕物业离开小区的曰子不远了，到那时你会知道物业是不是可以取消？你会知道，后悔药能不能医治小区之乱。

手机用户6l700655261

看了大多数的答复，都觉得物业收取停车位服务费合理。不多解释了，直接给你们看法院判决！

徐培术与海安天宝物业有限公司物业服务合同纠纷上诉案

——小区地面停车位收费的相关问题

【裁判要旨】商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

【案号】一审：(2017)苏0621民初5586号　二审：(2U18)苏06民终1076号

【评析】

本案主要涉及以下三个问题：第一，商品房小区的地面停车位归属；第二，物业公司向业主收取停车费的权利来源；第三，小区停车费收益应当如何分配。

一、商品房小区的地面停车位归属

地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于此类地面停车位的权属，按我国物权法第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。物权法第七十四条的前两款中都提到了“规划用于停放汽车、车库的归属”，容易使人误解前两款针对的是规划车位，而第三款针对的是非规划车位。事实上，前两款是针对只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地，其权属都由全体业主共有，而不论该车位是否经过规划许可。因为商品房小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，占用业主共有使用权的土地表面，其所谓产权实际上是土地使用权。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，由于案涉车位并未办理产权登记，天宝公司也不能举证证明可以办理相关专有产权登记，仅凭该地面停车位经过了规划认可，并不能证明其属于开发商或其他特定主体的专有部分。

最高人民法院在(2017)最高法民申2817号民事裁定书中也采纳此观点：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。

综上分析，本案认定地面停车位属于占用业主共有场地用于停放汽车的车位并无不当。

二、物业公司向业主收取停车费的权利来源

物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。一般而言，其收取停车费的权利来自于物业服务合同的约定或停车位权利人的授权委托。

(一)基于物业服务合同的约定。小区物业服务分为前期物业服务和业主大会成立后物业服务两个阶段。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在前期物业服务阶段，房地产开发商负责与选聘的物业公司签订前期物业服务合同，购房人在房屋交付时一般需按照该前期物业服务合同为样本签订前期物业服务协议，此时购房人对物业服务公司并无选择权。如果该前期物业服务合同中对小区停车位的收费进行了约定，那么物业公司照此收取停车费具有相应的合同依据；即便前期物业服务合同中未作约定，房地产开发商也可以通过书面授权的方式，委托物业公司对小区停车位进行收费。因为此时房地产开发商就是小区的最大业主，其意志的表达可以视为业主大会的意志表达，全体业主只能遵守。当然，该阶段车辆停放费的收费标准，应当按照价格行政主管部门核定的标准执行，且车位、车库也应当首先满足小区内业主的停车需要，对于收益的分配也应当符合相关规定。

随着房屋销售的不断进行，当物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积或者物业管理区域内业主已入住户数达到一定比例时，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。如《江苏省物业管理条例》第十三条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。此时房地产开发商不再是最大业主，其意志不能再代表业主大会的意志，而应当召集或由业主提议召开业主(代表)大会，由业主(代表)大会对是否续聘前期物业公司、是否对小区公共设施包括对停车位等进行收费等进行决定。如业主大会决定续聘或者更换物业公司后，在物业服务合同中对停车位收费进行了协商确定，或者业主大会对小区地面停车位是否收费、如何收费、收益如何分配作出决议，并经过公示等程序，办理了相关手续，全体业主依法应当遵守，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。此时物业公司依据物业服务合同或者业主(代表)大会的决议进行收费，也具有相应的权利基础。 (二)基于停车位权利人的授权。根据物权法第七十四条第二款、第三款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。即一般情况下，建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定，有约定的按照约定办理；无约定，则应当看该车库或车位是否可以办理专有产权，如该车库或车位可以办理专有产权凭证的，则该车库归属产权凭证所载明的权利人所有。如地下停车位，在房地产开发商可以举证证明其建造成本未摊入公共建设费用，并可以办理相关的专有产权时，该地下停车位可以认定为房地产开发商所有。如果此时物业公司接受开发商的委托，按照价格行政主管部门核定的标准对该地下停车位进行收费，则具有相应的权利基础。而对于地面停车位，如前分析，不论规划车位还是临时车位，只要占用了业主共有的道路或场地，就应当归属业主共有。如果物业服务合同中对此未作约定，物业公司收取停车费则需要得到业主大会或其授权的业主委员会的同意，由业主大会或者代表大会形成决议，确定是否收费、如何收费、收益分配等事宜，并办理相关手续，业主委员会负责具体实施。

三、小区停车费收益的分配

首先，房地产开发商未出售或者未附赠的车位、车库，所得收益归属房地产开发商所有。房地产开发商可以与物业公司就停车位管理费用进行约定，由物业公司计提一定比例的管理费后，其他收益交由开发商所有。此类车位、车库应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

其次，对于业主共有的地面停车位的收益，根据《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条规定，物业公司可以按照物业服务合同的约定、业主大会或者业主委员会决定收取汽车停放费，并应将汽车停放费单独列账、独立核算，业主委员会对收支情况进行监督，向业主大会报告。所得收益在业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，依法办理有关手续并公示，所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用，未约定的，参照业主大会成立前的方式使用。

最后，对于依法配建的人防工程平时用作停车位的，物业公司可以对其进行管理出租，但应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠，所得收益应当依照有关规定用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定使用。即业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

曹忠明；陆炜炜

江苏省南通市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2018年第29期

杜律师

看看这些整天无所是事的网上垃圾键盘侠，无休止无事生非造谣丑化物管，目的是想搞社区祸乱国家。如物业违法违规，或不作为可向政府或主机关投诉求助，在网上责骂物管就应该指名道姓是那个公司，否则，造谣者必死全家。智慧的网民也不应随便相信而被垃圾们利用。

用户71174462621

合理，就比如你买了房子，物业还收物业费是否合理一样。

很多人会有这样的误解，自己没有买车位，开发商把未出售的车位或者人防车位出租收取费用，应该清楚下这个费用包含车位的使用费跟管理费。很多人把使用费跟管理费等同了，认为买了车位，费用就不用交了。其实你买了车位，只是拥有车位长期使用权，物业还需要对车库的保洁维修巡逻协调。有人占了你的车位还是要物业安保去处理。

举个例子，你买房之前租房子住，需要付房租物业费水电等费用。买完房子后是不是就不用付物业费？不是的，还是要付的。

这物业费不论你拖多久，最终都是要付。至于物业是否管理到位，服务是否周到，这是另外说明。