裕花園售樓處 李貝貝 攝
華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 崑山報道
作為對接上海“第一站”，蘇州市崑山市花橋板塊曾是承接上海樓市置業需求溢出的重要區域。過去幾年間，在上海等周邊城市投資客的追捧下，花橋“地王”頻出，其房價漲勢更是領跑環滬周邊，“居住在花橋，工作在上海”也成為不少“滬漂”的選擇。
《華夏時報》記者近日實地走訪花橋板塊發現，花橋眾多在售項目推出了花樣繁多的優惠活動，以“人才購房”打通限購障礙，更以“送面積”來吸引置業者。但儘管如此，不少項目的銷售情況仍不容樂觀。
業內人士指出，花橋降溫已久。由於前期需求存在透支後期增長乏力，花橋市場將延續調整態勢。上海中原地產首席分析師盧文曦認為：“現在是休養生息，自己慢慢調整，等真正自住的人多起來，市場才會好。”
大打擦邊球，花橋樓市進入“冰凍期”
隨著蘇州調控的持續升級，有著“上海後花園”之稱的花橋板塊，其樓市熱度正一降再降。僅從新房市場來看，根據盧文曦提供的新房成交數據，儘管今年“金九”期間曾短暫回溫，但花橋樓市整體熱度不高：7月份花橋共成交729套新房，為全年最多。相比驟降的8月，“金九”期間花橋成交量為641套，但10月直接“腰斬”，僅成交315套新房，價格也較9月微跌。而根據崑山市房產交易管理中心發佈的預售公告，《華夏時報》記者不完全統計，今年1月至今，花橋鎮共有18個項目拿到了預售證，但去化率多在30%左右。
在近期的實地走訪中，《華夏時報》記者發現，目前花橋在售項目幾乎都推出了花樣繁多的促銷、優惠舉措。但在“房住不炒”的大環境下，樓市依然寒意陣陣。
“花橋冷了很久了。”11月12日，在11號線終點站花橋站，分銷中介李波（化名）向《華夏時報》記者介紹，從2018年初至今差不多2年時間中，自己一週僅能接待三四個看房者。而在2015、2016年間，幾乎每天都有好幾組看房者，“忙不過來”；成交方面，目前一個月差不多可以成交兩三套，“這是之前1周的成交量”。
在李波的帶領下，《華夏時報》記者來到位於花橋鎮西環路上的濱江·裕花園。之後約40分鐘內，偌大的售樓處僅有記者一名看房者。置業顧問表示，該項目為現房簡裝，且有不少69-72平米的小戶型，總價較低，所以頗受剛需及投資者歡迎，但其也坦言“現在沒有一期賣得快了”。為了讓記者儘快決定購房，該名置業顧問主動提出可以給到總價九八折的優惠。
距離濱江·裕花園不遠，象嶼都城售樓規模較前者約大了4倍。但在數十分鐘內，記者也只看到一對購房者在與銷售交談。置業顧問向記者解釋說，這並不是售樓處的常態。由於大多數看房者都是剛需，“平時要上班，週末售樓處人山人海”。
象嶼都城的均價目前為23000元/平米。置業顧問稱，如果客戶在3-15天內付清首付，將可享受總價九五折的優惠，同時可額外獲贈軟裝一套（需向公司申請）。看房結束之後，李波反覆提醒記者，如果確定購房，通過他這邊來付款，還可以有更多折扣。
值得注意的是，兩個項目均“有買有送”。據悉，除了“飄窗全送”，設備平臺也均被作為贈送面積。在濱江·裕花園，69平大一房的戶型可贈送約2平米的設備平臺；而在72平米的一室兩廳戶型，設備平臺的面積甚至高達8平米，相當具有吸引力。在宣傳手冊上，記者看到設備平臺被標註為“靈動空間、生活雜物、儲存間”。而在象嶼都城，記者同樣被告知交房後可以自行改造設備平臺。面對記者“是否違規”的疑問，兩個項目的置業顧問均保證“沒問題，已經通過審批了，花橋所有的項目都這樣”。
不僅如此，對於外地人在花橋被限購的問題，上述兩家項目的置業顧問及李波等人也明確表示“不是難事”。據介紹，本科學歷以上的購房者可以通過人才購房或人才落戶的方式購房。如果由項目代辦，大概需要2萬元的費用；如果不著急拿到現房，可以補繳兩年社保，不過需要約4萬元，且需要等待2年時間。而此前的7月25日，蘇州調控再度升級，其中購房條件調整為“應提供自購房之日起前3年內，連續繳納2年及以上個人所得稅或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者強調，“包裝人才”、“代繳社保”都是違規行為，對購房者而言，存在較大的風險。面對這類違規現象，各職能部門要加強監管和執法力度，而購房者也要拒絕誘惑。
大環境影響，投資客離場
“我印象中很早就降溫了。”盧文曦告訴《華夏時報》記者，實際上從2016年起，隨著調控政策的愈發嚴格，花橋樓市就沒有之前那麼火熱了。到今年7月底蘇州樓市調控升級，對花橋的影響就更大了。其認為，根據記者走訪的情況，即使可以通過人才落戶打通購房屏障，市場也依然沒能像以前一樣火熱，說明花橋樓市的“冷”是深層次的、長期的。“前面一波炒太高了，都是投資客，市場上實際的購房需求沒那麼高。政策一降溫，花橋樓市徹底‘歇菜’了。”
與盧文曦看法一致，58安居客首席分析師張波也認為，花橋樓市降溫主要在於“大環境影響，環滬投資的需求在明顯減少”。其稱，尤其是在上海降溫的大背景下，不少購房者已經將目光重新放回上海。
嚴躍進則認為，實際上目前花橋板塊的房價已經偏高，已經減弱了投資客的興趣。而其他環滬板塊的崛起，也是造成花橋樓市趨於冷清的重要因素。“在環滬城市中，嘉善、汾湖、湖州等地區的投資機會近年不斷增加，也吸引走了很多投資客的資金”。在採訪中，置業顧問及中介均向記者確認，來自上海的投資客的確大幅減少。但象嶼都城的置業顧問強調，實際上開發商更歡迎普通購房者，這對項目的人氣和未來的物業管理都大有裨益。
象嶼都城 李貝貝 攝
“現在是休養生息，自己慢慢調整。”盧文曦認為，由於前期需求存在透支致使後期增長乏力，花橋樓市短期內還將延續調整態勢，“等真正自住的人多起來市場才會好”。
那麼如何才能吸引真正的購房者？業內人士普遍認為，這需要花橋提高自身的實力。但張波強調，對花橋來說，增加實力不可能一蹴而就，短期來看並不能起到直接作用，“還是要看大環境，尤其是房產降溫的情況下，外溢需求的同步減少無法避免。”
從目前的發展來看，由於通過11號軌交直接連通上海，花橋在環滬城市中的認可度依然頗高。而現在，蘇州市軌道交通第三期在建的S1線（西接蘇州3號線夷亭路站、東聯上海11號線花橋站，花橋區域內共4站）也成了在售項目的火熱賣點。
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