應該說，好久沒有掏心掏肺地談樓市了。能說的早在專欄裡說過了，不能說的自然還是不能說。在開篇之前，個人表達下歉意，在去年的這個時候，曾以為樓市調控會在今年下半年會有所放鬆，但事實證明，樓市調控還是一如既往的嚴厲，即使一些地方調整所謂的“引進人才購房”政策，但對市場的影響也微乎其微。
離2020年到來還有一個半月時間。回想時間過得也真是快，21世紀都過去20個年頭了，也正是這20年，中國房地產經歷進入了“黃金”發展時期。對於我們老百姓個體來說，一套房子由幾萬元，漲到了今天幾十萬，幾百萬，成為了我們大多數家庭最重要的資產。
有讀者就問了，如此龐大的資產，房價這麼高了，我們的資產還會繼續上行嗎？抑或是縮水？對於這個問題，房君想說的是，中國數百個城市，即使同一個城市，不同板塊也表現不一，你讓我如何回答呢？這算真言，也算套話吧。
01
這波樓市調控真的不一樣。如果數據上沒記錯的話，本輪樓市調控自2016年國慶開啟，全國出臺各類房地產調控次數，2017年為250次，2018年405次，2019年還沒結束，會少嗎？根據中原地產研究中心發佈的最新數據顯示，1-10月份，這個數據已經達到482次，超出去年同期20%，自然也超過了去年全年。
在很多專家看來，包括本人，曾想當然地認為，這波樓市調控跟此前不會有大區別，畢竟房地產作為國民經濟支柱產業，這些年都是遵循“房價調整，政策放鬆，房價上漲，政策收緊”的模式，特別是在一個國內外經濟複雜的情況下，是不是更應該保持房地產的增長呢？
如果說今年一季度出現的樓市“小陽春”被調控到戛然而止是短期措施的話，那麼隨後的730會議，從最高層首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這應該讓我們回到現實。從國家表態和實際舉措來看，樓市調控不只是說說，讓我們有理由相信這次樓市調控跟歷次都不一樣。從國家在樓市調控過程給出的一些關鍵詞來看，我們或許能從中找到答案。
關鍵詞一，房住不炒。這是本輪樓市出現的新名詞，如何做到呢？提高購房資金成本，無疑是最有效的金融調控手段。目前房貸利率持續維持在高位，全國首套房貸利率基本維持在5.5%以上，有的地方二套房貸利率已經超過6%，這相較於4.9%基準高出不少，相比前幾年的8折、9折利率，增幅達到50%以上，無論是誰買房，都會把這個高昂的資金成本考慮進去，會思慮再三。
關鍵詞二，不用房地產來刺激經濟發展。房地產之所以能快速發展，與在對經濟的巨大貢獻是分不開的。根據有關機構數據顯示，房地產及其關聯行業對GDP的貢獻在20%以上，我們說，一個行業對GDP貢獻超過5%就屬於國民經濟支柱產業，房地產顯然是當之無愧。不過，國家也非常清楚，如果一直扶持一個行業，那勢必會影響到其他行業的平衡發展，最終也會影響到經濟健康發展。從社科院報告顯示，中國房地產對經濟貢獻自2018年開始迎來拐點：對經濟貢獻由正轉負。看到這裡，我們也應該看到相應決策的由來。
02
開發商從大把賺錢到求生自保。所謂“春江水暖鴨先知”，開發商無疑最能知道市場冷暖。當樓市遇冷時，開發商往往會做出打折促銷，加快資金迴流速度，同時減少在土地市場舉牌。過去有過嗎？有的，但這次不一樣。為什麼這麼說呢？
今年以來，我們的樓市調控中加入一些重要措施，阻止非房地產資金流入房地產領域，不僅體現在大型商業銀行，也覆蓋中小銀行，向信託融資難度也加大。在過去，每次降準，都有可能引起房地產市場的“騷動”，但現在的降準，沒有多少人會跟房地產聯繫到一起，因為在從今年以來央行的幾次降準看，都明確要求不允許資金流入到房地產，而且通過相應措施跟進檢查，基本杜絕了“熱錢”流入到房地產。
房企缺少了“外援”資金，對這樣一個資金密集型行業的打擊無疑是沉重的。早在這個樓市“金九銀十”到來之前，以恆大、碧桂園為首的房企開啟了全員營銷模式，各種促銷動作紛至沓來。房子，對於開發商來說，握在手上是負債，而不是資產。快速去化手中庫存，是給當下所有房企 “唯一”的選擇。
一邊要變現，另一邊還得省著花錢，“活下去”不再是口號。根據克爾瑞研究中心數據顯示，全國300城在10月份土地成交金額同比下跌16%。實際上，早在今年上半年，全國土地流拍數量就已經超過去年全年。就眼下的土地市場來看，除深圳由於這些年鮮有土地供應而保持土地市場熱度外，其他城市土地市場無一例外持續降溫。這段時間以來，土地市場關鍵詞：中止出讓（無開發商報名）、底價成交、低溢價率。就拿筆者所在城市某區域地塊來說，以前開發商拿地4.5萬元樓面價，而目前3萬元都難過。
根據相關數據顯示，今年全國房企倒閉數量已經超過400家，跟往年相比，已實現翻倍。按過去的理論，房企倒閉，相關部門應該選擇放鬆調控，給房企融資開“綠燈”。但從目前來看，絲毫未看到這種放鬆跡象，更別說到實際“拯救”操作。所以，對眼下的房企來說，大力賣房，少拿地，或不拿地，是現實選擇，不過，即使如此，市場已變，這“400家”絕不是最終數字。
03
炒房客退出，剛需觀望。炒房客退出是因為賺不到錢，剛需觀望是因為房價不怎麼漲了，但也沒感覺跌多少。從整體上講，在過去的一二十年裡，如果算房價增長平均幅度的話，大多數城市每年10%應該是一個起碼數字。但現在呢？價格變化不大，如果你是投資房產的話，算上資金成本，根本就賺不到錢，如果是貸款買房投資的話，高房貸利率還可能讓你虧本。現在換成是誰投資買房，都會權衡再三。
人們都有“買漲不買跌”心理，在房價快速上漲時，氛圍起來了，很多人會去追漲，當房價平穩，甚至有下降趨向的時候，剛需們反而不著急了。他們在等待一個有利的時機，即使不降價，也不用那麼著急買房了。
對此，剛需購房者們應該是有底氣的，正如第1和第2點所說，國家對調控樓市的決心是堅定的，市場也得到了充分體現，即使部分城市和部分區域還有熱點，但這些不過是需要時間來證明而已。
不過，剛需們不要抱有“房價暴跌”甚至“腰斬”的幻想。因為這對誰都沒有好處，正如人民日報此前發表的評論所說，“中國房地產市場拒絕大起大落”。所以，在可以預見的未來，我們的房地產市場將真正步入健康平穩發展軌道，即使行政調控手段最終會退出，但與之替代的則是長效機制，若隱若現的房產稅，甚至呼聲較高的空置稅或都可能會到來。
寫在最後，房君雖然是房產樂觀派，但對未來的樓市也應該多一分理性。房價漲跌一定受到人口、貨幣和土地供應影響，全國600多個城市，同樣的政策，用到不同城市，也會產生不同的結果，何況各個城市政策本身也不一樣。如果剛需買房是無奈之選的話，那麼以保值增值為目的投資買房，則需要對所在城市的人口淨流入或流出、土地供應是多還是少、樓市庫存是否超過平衡線做出分析和判斷，三思而行。
盲目買房、閉著眼買房的時代真的過去了。
學習更多房產和購房知識，歡迎關注本號
房產專家肺腑之言！2019年買房、賣房經驗良心總結篇，建議收藏
閱讀更多 專聊房君 的文章
