撰文 | 逍遥子
今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点，融资成本上了一个台阶。
也就是说，房企大佬们的钱袋子瞥了。
行军打仗，粮草先行。余粮不足，“攻城略地什么的”就要更加谨慎了。
近日，广州连续终止了3宗宅地出让，均为纯宅地，包括市中心区域的荔湾兴达地块。而截止目前，今年广州终止、流拍、中止的地块共有25宗，其中，商住地有20宗，纯宅地16宗。
广州土拍市场，大热之后，翻车了！
01.
广州土拍市场，从溢价45%到持续熄火
今年上半年，广州土拍市场就是两个字——火热。
年初金融城板块土地开拍，各大开发商激烈竞争56轮之后，最终被合景泰富以37亿、45%的溢价率、自持55%的比例收入囊中，折合楼面价37465元/㎡。
5月份，白云区黄石西路第三煤矿有限公司地块，超过14家房企争抢，经过38轮竞价，龙湖拿下，折合楼面价35281元/平，为白云土拍第三高价。
6月份，南沙灵山岛尖土拍吸引碧桂园、保利、华润、绿城、中海、龙湖、合景、越秀等二十多家企业争抢，揽金超28.5亿元。如果扣除自持面积，两个地块实际可售部分楼面价已刷新南沙纪录。
不过，两极反转，简直来得不要太直接。
来到下半年，广州土拍市场就翻车了！！
截止昨日，今年广州终止、流拍、中止的地块共有25宗，其中，商住地有20宗，纯宅地16宗。
妥妥的大型翻车现场，证据确凿。具体的大家可以参考下面图表。
土拍市场往往是房价市场的前瞻。
如果一个地方频出地王，房价上涨的时机随之而来；如果土地出现流拍，说明市场过于冷淡。
从这个层面来讲，广州土拍市场从溢价45%到持续熄火，房企抢地热情不再，反映的就是广州楼市处于下行通道。
看到这里，“空军”就高兴了，“看吧，翻车了吧，说了不要买房了……”
但事实果真如此吗？
02.
广州土拍市场熄火≠广州楼市翻车
首先，今年以来房企大佬在布局广州，有很大一部分精力放在了旧改方面。
据广州乐居不完全统计，有近40余家房企介入或者操刀广州超百余个旧改村落，详细数据图下表，点击查看大图：
这对于广州楼市有什么利好呢？
首先需要明确一点，广州地均GDP落后于香港和深圳，关键原因之一是被几百平方公里低产值的三旧土地拉低。
所以，广州加快城市更新的进度，把废弃厂房、仓库等旧楼宇，重新包装成为商业商务楼宇出租，无疑是能够提高土地的利用价值，进而有利于广州的GDP发展。
在淘房志看来，随着这一轮广州城市更新热潮，广州未来会出现多个点状的新兴板块，经过产业转移等利好，这些新兴板块会迅速连成一片，加速广州的城市化进程。
楼市机遇就很明显了。
此外，土拍熄火，还有很重要的一点是，挂牌的地块地段不好，性价比不高。
举一个例子，前两天终止拍卖的增城区朱村横塱村9017地块，在7月份已经流拍过一次。很核心的一个原因就是，地块的地段太差了。
众所周知，现在楼市分化很明显，其中一个方面就是，“好的很好，差的很差”，具体怎么说呢？大家可参阅下文：
广州降价寒潮真的要来了……？
增城楼盘支撑点在于地铁21号线，近地铁21号线站点的优质项目，价格都在在“2万+”以上，而且价格坚挺、不愁卖，譬如说网红热盘科慧花园。
反观，朱村横塱村9017地块，在地段上，很明显不在21号线的辐射区间，以后的销售很大概率是滑铁卢的，大家参考下云溪四季的销量就很明白了。
云溪四季去化很慢，对比同期的项目，别人都在收尾了，而它还在走量。
开篇我们就讲过，现在房企大佬们拿地谨慎，都在精打细算，类似“朱村横塱村9017地块”这样的地块，自然是不会接手的了。
毕竟，目前而言，稳定压倒一切。
至于为什么我们依然坚定看好广州楼市，有几个观点跟大家分享一下：
1）政策利好已经来了，支持广州“四个出新出彩”建设，广深同等重要。深圳“先行示范区”大礼包出来后，楼市的反应大家是有目共睹的，虽然广州的市场反应速度没有深圳那么迅速，但该来的还是会来的；
2）广州核心板块有条不紊地推进中，譬如说琶洲的建设就很快，而且这边聚集的都是腾讯、阿里等龙头企业，预计将汇聚超过10万的精英人才，而这部分人，毫无疑问是有买房需求的；
3）明年就是“全面建成小康社会”的节点时间，要完成GDP的目标，加大固定资产投资是必须，而房地产是固定资产投资的重要一环，显然楼市是不会掉链子的。
对此，大家有什么看法呢？
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