黄金地段的高档四合院成了棚户区危房，到底该给多少拆迁补偿？

文章导读：薛某签拆迁安置补偿协议时，拆迁方工作人员说能给5千万补偿，实际才给200万，怎么会发生这种事？黄金地段的高档四合院成了棚户区危房，到底该给多少拆迁补偿？

（第一部分）案例

（1）几个月前，薛某作为户主，在拆迁安置补偿协议上签字之后，并没有按约定得到补偿。本来说好给5千万补偿款，两个门面房，实际只给了200万现金和两套楼房。为什么会这样？事情是这样的，薛某家住在代代相传的四合院祖屋里，去年听说家里附近要进行棚户区改造，自己家的房屋也被列入棚户区范围之内。由于房屋年久失修，显得有些破旧了。如果在拆迁之后，能给安置新楼房，还能给一些现金补偿，这本来是件好事。但是拆迁方工作人员来家里谈了好几次，都没有谈妥补偿条件。

（2）拆迁方工作人员认为薛某的房屋被划分在棚户区范围内，而且也没房产证，能拿到一些补偿就不错了。薛某说自家的祖屋可是清朝留下来的，这套四合院非常值钱，怎么能像那些普通民房一样，按照棚户区危房的标准给补偿呢？又过了一周，拆迁办的工作人员拿着拆迁安置协议来到薛某家里，说已经经过申请，同意按照他的要求给补偿。可以补偿5千万现金和两个门面房。签了协议之后，该填写的内容都空着，工作人员说要马上走，还有一户要去谈补偿的事。等回去填了内容，盖好公章了，再把协议给薛某送来。过了两个月，薛某的账户收到200万补偿款，这个时候，也没有人把盖好章的协议送过来。他去找拆迁办的人询问，想要回自己的协议，才看到协议上填的补偿款这项就是200万元。怎么会这样呢？薛某想去法院打官司。

（第二部分）法律对此类案件是如何规定的？

1、棚户区改造也要拆迁，应满足国有土地上房屋拆迁基本条件。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

2、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

3、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

4、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。楹庭理解为公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

5、哪些没房产证的房子可获得拆迁补偿？

（1）代代相传的祖宅

有些名人后代，拥有祖上遗留下来的房产，这些房产很多是没有房产证的。这些房屋面临拆迁时，只要能证明房产是自己祖先留下来的，就可以获得拆迁补偿。

（2）有特殊历史背景的老房子

A比如在民国时期建成的老房子，在房屋建成时没有房产证，后来也没有补办房产证。但是家人们一直住在这样的房子里。在这种老房子被纳入拆迁范围时，只要能证明一直住在房子里，也可以获得拆迁补偿的。

B尤其是从20世纪50年代到60年代这段时间流传下来的房屋，由于有特殊的历史背景，即便是没有任何证件也算是合法的，可以获得全额补偿。新房新规矩，老房老规矩。只要房子建造时是符合当时的政策规定的，都可以获得赔付。

（3）村里的自建房

对于一些没有房屋产权证明的农村自建房屋，只要村集体成员根据房子具体情况作出证明，村集体的证明同样具有法律效力，也可以获得拆迁补偿。

（4）城中村集体土地上的房屋

只要是当初依法建造的房子，即使权利人没有房产证，在拆迁时也是可以获得补偿的。在城市的城中村会有很多外来人口在城中村租房居住。楹庭认为很多城中村房屋的主人私自加盖了楼房。城中村的房屋绝大多数是没有房产证的。但是，这并不影响房主们获得相应的拆迁赔偿。

（第三部分）争议焦点

1、争议焦点（1）：棚户区是怎么认定的？棚户区房屋怎样给补偿？

棚户区房屋的结构简单，抗震、防火、抗洪性能差，为居住带来很大安全隐患。棚户区的住房通常面积狭小，居住拥挤，采光通风差，路况不好，没有绿化带和公共活动场地，影响了居民生活水平的提高。由于棚户区房屋的价值可能比较低，补偿的数额也可能会被拉低。本案中，薛某在签安置协议之前，应该确定一下被划为拆迁范围的房屋，是否属于棚户区内的房屋。再看看拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。对于明显不属于棚户区，而被强行当做棚户区房进行拆迁的，薛某可以与其他拆迁户联系起来，要求组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。也可以起诉征收决定，看看能不能将征收决定予以撤销。本案中薛某的房屋是清朝留下来的四合院，看上去价值不菲，如果以棚户区危房的标准来补偿，实在有些偏低。

2、争议焦点（2）：薛某的祖传四合院没房产证，可以有补偿吗？

这个四合院地处黄金地段，附近房价非常高。薛某的曾祖父是当年的社会名流，薛某的房屋是清朝留下来的祖屋，家里人代代生活在这个四合院里。众所周知，这个四合院就是薛某的。根据我国相关法律规定，对于名人后代，拥有祖上遗留下来的房产，在面临拆迁时，只要能证明房产是自己祖先留下来的，就可以得到拆迁补偿。所以说，本案中薛某的房屋面临拆迁时，可以按照房屋实际价值要求补偿。

3、争议焦点（3）：签的空白协议和口头协议有法律效力吗？薛某签字之后反悔，可以打官司吗？

其实这类情况是比较常见的，有些拆迁户只是听信了工作人员的口头承诺，或者直接在空白协议上签字，也没有拿到拆迁补偿安置协议原件。这样就造成了一些后患。如果拆迁方不按照口头承诺给补偿怎么办？签了空白协议之后，拆迁方工作人员可能会随便填内容的。楹庭建议大家不要轻信口头承诺，与拆迁方协商好补偿条件再签字。本案中，薛某已经在协议上签字，在法律上就形成权利义务关系，即使找律师打官司，如果主张协议无效，在司法实践中也几乎没有胜诉的可能。所以说，被拆迁征收人在签协议时一定要谨慎！

楹庭提示您：

在实践中，由于棚户区房屋的价值可能比较低，补偿的数额也可能会被拉低。所以，首先应该确定一下，自家被划为拆迁范围的房屋，是否属于棚户区内的房屋。再看看拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行。有时候，会出现拆迁方以棚户房为由，随便拆除房屋的违法行为。在被通知自家房屋所在区域，即将被棚户区改造的情况下，应该提前拍摄房屋内外的照片，留存被拆前的证据。在房屋被拆除时，要拍摄拆迁时的现场场景，保存所有证据原件（照片和视频）。必要时可以打电话报案，同时录音，作为被强拆的证据。如果您的房屋遭到非法强拆，请在6个月内通过行政复议、行政诉讼等法律途径维护自身权利。超过这个时效，就失去了法律救济的机会。为了争取最大利益，您可以多查阅相关法律知识，了解征拆项目的内容，也可以向征拆专业律师寻求解决方案。

每个案例都有一段故事，如果你也遇到了类似的问题，可以发私信，一对一咨询。