尘
二手房，卖家想用买家的首付款来偿还银行贷款以解除房屋抵押权，如何最大程度规避风险？
我认为，可以从以下几个方面做好相关准备工作:
查询不动产登记簿
- 卖家打印个人征信报告
- 买卖双方共同到贷款银行咨询相关事项及应注意的问题
- 办理抵押权注销登记和转移登记
01
查询不动产登记簿
查询不动产登记簿，主要涉及到以下三个方面的内容：
（1）查询主体
最好由买卖双方共同到不动产登记机构去查询，卖方将该套住房的登记簿打印出来。
注意，权属证书上的信息远没有登记簿丰富，且物权的内容和归属以登记簿为准。
如果自己不太懂，找个专业的人帮你去看并分析。
（2）重点关注的内容
重点关注登记簿记载的权利人是谁，如果是一个人的名字且已婚，那么，权利人的配偶就是隐性共有人。交易前，买家必须与权利人的配偶见面，当面核实权利人出售房子这件事，配偶是否知情。
换句话说，如果交易成功，权利人的配偶必须到场签字，除非登记簿中注明为权利人单独所有。意思就是说，如不动产权证上记载为单独所有，权利人一个人就可以签字，不需通过其配偶到场签字。
（3）注意抵押情况
除此笔贷款之外，是否还有顺位抵押。
顺位抵押，指的是在该套住房上，有二笔或二笔以上的贷款。
现实中，我也看到与此类似的情况，卖家拿到买家的首付款之后，又说还有一笔银行贷款需要偿还。
02
卖家打印个人征信报告
如果是中介居间，买家要通知中介，需卖方提供个人征信报告，包括房屋权利人及其配偶。
通过该报告，可以知道权利人及其隐性共有人的借贷情况，有没有严重的不良记录，如果有，建议应谨慎对待，或取消这次交易。
03
买卖双方共同到银行咨询相关事项及应注意的问题
这里，要做好这样几项工作：
（1）查询未归还银行贷款数额
除查询该笔未偿还的贷款数额之外，还要向银行问清楚，是否包含罚息。
如有罚息，先让卖家自己把罚息缴清，买方只负责未偿还贷款的本金和利息（或双方协商的金额）。
（2）与银行约定提前还款时间
掌握了需偿还的贷款数额之后，再与银行明确约定偿还的具体确切时间，最好是上午上班时间，为后续一并办理相关手续赢得时间，现实中，已有人在这个问题上吃了亏。
（3）找到银行贷款专员，约定好银行扣款的方式
提前偿还贷款，一般是将资金打入卖方的还款银行卡。
为了保证首付款的安全，看银行能否同意短时间内将资金从卡内划扣走，尽量减少资金在卡内存留的时间。
不建议买方将钱打给卖方，由卖方自己偿还贷款，这样做非常不安全。正确的做法是，在银行通知提前还款的当天，买方到银行打款，不提前也不推后。
（4）第一时间拿到不动产登记证明或他项权利证书
与银行沟通的过程中，要问清楚，如果贷款还清以后，多长时间内可以拿到不动产登记证明或他项权利证书，因为，到不动产登记机构办理抵押权注销业务，需要登记证明或他项证书，还需要银行开具的介绍信。
意思就是说，贷款还清后，要第一时间拿到能够办理抵押权注销登记的所有证明资料。这件事要提前和银行沟通好。
把银行的贷款还清后，要马上拿到他项证书和银行介绍信。
04
办理抵押权注销登记和转移登记
告知银行，介绍信中写明：由买家去办理抵押权注销登记。
拿到他项权利证书或不动产登记证明、银行介绍信后，买卖双方马上赶到不动产登记机构办理抵押权注销登记。
抵押权注销登记完成后，紧接着办理转移登记。
应提醒的是，要将办理转移登记的相关资料提前备齐。
05
结语
将资金打入卖方还款银行卡开始，到之后拿到他项证书、介绍信、办理抵押权注销登记和转移登记，最晚不能超过一天，最好半天之内完成所有业务。
我是江南的文蕴世界，持续关注房地产方面的问题。欢迎关注。
江南的文蕴世界
二手房买卖中，这种情况大约占一半，房屋买卖主要还是看买卖双方的诚意和契约精神。这里提到如何最大限度的规避风险，那我来说一说。
一：找中介或者第三方亲属也行。但最好找中介，因为中介对于房屋的交易流程较熟悉。让中介核实房屋的状态，是在那个银行抵押，确定剩余贷款金额，解押需要什么手续，解押后在银行抵押的房屋手续是否能当天领取到。这些都要详细的核实，只有做到清清楚楚，明明白白，才能完成整个交易。
二：核实清楚抵押的手续后，买卖双方签署买卖合同，合同中也要注明第三人的责任。约定办理解押的时间。
三：这一点很重要，一天内要完成。给卖方付首付款，付清首付款后，紧接着让卖方去银行办理提前还款手续。还款手续完成后，紧接着领取该房屋的抵押材料。领取后如果不放心卖方那就让卖方办理一个公证过户手续给第三人。公证以后，卖方的过户就由第三人和你办理，后期的卖方在不在场都可以办理过户手续。所以找这个第三人就比较重要，找自己信任的人。
四：这一步主要虽然不需要卖方参与，但还是尽量让卖方和买方及第三方一起，办理抵押手续，让卖方和第三人知道办理的情况。不然你的首付款保证了，卖方的剩余房款就没办法保证了。所以尽量的让卖方知道办理到那一步，打消卖方的顾虑。
总的来说，房屋买卖双方，还是本着诚信、公平、公正的态度来办理，双方都替对方多考虑考虑，保证了首付款的同时，也要保证后续的款项能够按时付清，才是最重要的。
手续中最重要的还是公证这一步，这个就要买卖双方协商。卖方怕买方公正过户后，过户的时间自己无法掌控，就怕买方过完后，不配合办理贷款手续，延迟办理贷款手续。如果不公证买方又怕卖方拿着首付款还清银行贷款后消失。所以怎样沟通协商，还是要看双方。
以上纯属个人见解，如有不对，还请斧正。祝大家买到心仪的房子，如果房屋买卖中有什么不懂的地方，可关注我咨询！
小平的VLOG
1.对房子的属性做好详细调查！比如是否有其它抵押贷款，是否有高息借贷，是否有租客！卖房的真实理由！有些需要听中介说，更重要的是去银行做产权调查，也可以走访小区邻居！
2.确认好解压金额！尽可能你出的首付款不超过需要解压的金额！不然后续银行一旦房款，多余的钱在卖家手机，你会很被动！
3.如果实在吃不准！不想冒风险，就让卖家走担保公司，让担保公司垫资！这就和你没有关系不大了，无非是他要出利息！就看协商了，还要看卖家着急卖房与否？
4.及时你垫资的款项能转为首付款也要小心！二手房当中由于垫资出现很多问题！
5.建议慎重，这种事情和房东人品和中介的素质都有关系，最好是解压问题让卖房的自行解决！
6.牢记：不要有贪快，贪便宜等心理！一切按流程来，该谁的事情谁去解决！宁可房子不要了也不要冒险！说不定会有更好的房子等着你！
祝购房顺利，不要踏坑！如有问题可以留言！
叼馋记餐饮
这种情况真的很多，房东用你的首付款还掉剩余贷款之后，才能拿出他项权证到房产交易中心注销掉权证，同时会在房东的产证上在加盖一个公章。你找的中介公司那么让他们给你控制风险，虽然中介公司收取了你的中介费，但是他们不会偏向任何一方，处理不好大家都麻烦！问好房东所在银行还清所有贷款后，他项权证几天可以拿出来（地方不一样，银行不跟一样时间是有所不同的）如果当天可以拿到他项权证的就更好了，拿你的首付款帮房东还掉贷款后，直接去房产交易中心注销权证，同时网签。
如果需要几天或者一个礼拜的，那么题主你跟中介公司沟通好，然后自己考虑一下。实在不行让中介公司，或者让中介公司找人垫资几天，但是需要出一定的费用。以上仅供参考！在你们签订购房协议时一定要明确违约责任等问题
AD星期五
这种情况很正常！你可以去银行问问！银行有绑定还款程序！不需要把首付钱给卖房！
以良
这种情况还比较多。一般的房，都是贷款买房，遇到做什么事情需要资金，手上又没有钱的时候，就需要买家解压你。
由于业主急需用钱，需要买家的钱来解压，你给业主解决了问题，业主也会让利给你，所以，房价一般的就会比较便宜。
把握的好，还是没有风险。
在帮业主解压之前，要进行风险评估，业主是为什么没有钱解压，是因为债务问题还是换房暂时没有钱？
为了降低风险，要把握两点:
不能把钱直接给业主。
业主先到银行去预约还款，然后买家和中介公司一起到银行还款。
解压后业主不能去取不动产证，这个要中立的中介去取，或者买家和中介一起去取证。
银行取证后就到不动产登记中心解除抵押，准备过户。
业主身份证和户口本要押在中介公司
取了证之后，要把业主的户口本和身份证拿到手，要防止业主用身份证和户口本到不动产登记中心去补办不动产证。
如果你要做按揭，先和业主到银行做面签，银行审核通过后，再到银行去还款取证也行。
不动产证取出后，要尽快进行产权交易，以防其他问题出现。
在重庆以前就有个例子。在两江新区有个房，比其他房价格要低26万，要求买家出钱卖家解压，买家直接把钱给卖家。
过了几天，卖家到澳门转了一圈，把钱花光了，没有钱解压，之后被锒铛入狱。
找一个经验丰富的中介公司，只要把握的好，就没有问题。
重庆老杨侃大山
最大的隐患就是卖家拿着首付款去做别的事，没有用来还贷，导致房屋没法过户，而卖家又出国了，或是当起老赖来了。但是最终卖家还是讨不得好处，只是买家就会被这个事情牵绊住，最后进行漫长的诉讼过程。
稳妥点，就是拿着首付款陪着卖家去银行还贷，当面看着他把钱还进去，这样如果卖家还有其他债务的话，你的房子是可以正常过户的。
别的也没什么，只要签了合同就生法律效益，至于他是拿你的首付款解押还是借钱解押从另一个角度来说与你没太大关系。找个懂得人把你合同上的签约，还贷，过户日期写好，后续问题不大，如果你的首付款还不足以还清他的银行抵押，就要弄清楚卖家是否有能力解决，否则拖延的是你的时间和精力。
诚信合伙人
有关房产问题需咨询可关注
这个问题在二手房交易中是一个很常见饿问题，其实只要通过中介，他们都会提您把控风险的！
中介首先会让业主向银行申请提前还款，待还款时，同时和业主去公证处办理产权公证，这样就不会怕业主耍赖不过户了！没那么复杂的事，但是专业的事还得专业的人来做
房产资讯先锋
这个你可以把钱给中介、由中介出面去缴清贷款、然后房产证拿出来也保留在中介那、然后你们一起过去过户、过完户你拿房产证去贷款、反正全程由中介操作、切记不要把钱给卖家
九一85741640
专业的二手房过桥垫资公司来操作，费用协商，借款人是房东
