楼市“金九银十”的风吹了两个月，最终还是在秋末的一片萧瑟冷清中走向了收场。

根据诸葛找房数据，10月重点40城新房销售面积2014.43万㎡，环比微降3.1%。一线、二线、三四线城市新房销售面积环比分别为-1.3%、1%、-12.3%。

在市场大环境和政策加持下，购房者观望情绪愈加明显，“银十”市场延续“金九“的低迷趋势，尽管期间各大房企纷纷借势开展降价促销活动，但从整体来说，新房销售量并没有得到明显提升，表现平平。

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落到烟台市场，情形大致与国内市场保持一致——九月楼市有所回温，成交和价格都有所上涨，而十月市场又回归了冷清，成交下滑近两成，均价下降近10%。

之前的推文中我们曾经简单分析过九月楼市回温假象，简单来说就是两点：

1.成交中高总价大面积的改善型住房占据了很大的比例，提升了面积和均价

2.开发商的借势降价促销拉动了销售

K叔早在文章中讲过，这是“虚胖”：只是表面上数字比较好看，事实上只是刚改产品撑起来的虚势，真正的市场热度依旧低迷。

现在事实也的确如此——在经过9月一个月的购房需求释放之后，尽管开发商降价促销活动越来越多，十月的成交仍旧出现了明显下滑。

随之下滑的，还有被高价位改善房源拉高的房价。

在腾策给出的10月数据中，可以明显看到150万以上的高价住宅成交出现了明显下降。

没了高价房源拉动，均值当然会出现下跌。

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“金九银十”就这样过去了，回顾这两个月，“降价促销”恐怕是最为显眼的关键词之一。

投资卖家在政策压力下逐步退出地产市场、个人手中二手房源流出稀释新房需求、银行融资收紧、购房者观望情绪加重回款困难，重重压力之下撑不住宣布倒闭的中小房企从年初至今已有四百多家，而且还在以平均每周10家的速度持续增长。

过去趾高气昂的龙头房企为了“活下去”也不得不放下身段想方设法开始促销，甚至为了不让之前买房的业主知道，还要求享受优惠的购房者签保密协议，以防现价走漏风声。降价规模可见一斑。

两个月下来，从送面积送车位送物业费送电器的“暗度陈仓”，到“明修栈道”直接降价，房企三巨头的位子甚至都因此而重排：8月底就抢跑的恒大爬上了亚军的银座，降价力度不明显的万科则被挤到了第三。

而现在，金九银十虽然已经过去，开发商的促销战并没过去，相反倒是越发热闹了。

为了促销，房企可谓使出了浑身解数。

从街头巷尾各种传单举牌到置业顾问的电话骚扰；

跨界联合电商的双十一1元拍卖、特惠房源活动；

甚至还有某楼盘在猪肉身上做文章，到访就送猪肉补贴券

……

不管形式如何奇葩，后面的焦虑都是一样的，毕竟时间进入十一月，距离年末大考已经只有一步之遥。

而金九银十表现平平未达预期，剩下的销售压力全落在了最后的两个月里。

只是不知道开发商大佬们是否意识到现在的低温可能是过去自己一手制造的。

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金九银十两个月，大量开发商想搭旺季“顺风车”跑量，房源扎堆入市。

虽然行情显现亮色，成交有所增长，但要将上升了35%的成交量和上涨了106%的供应量放在一起，局面立马就变得尴尬了起来。

扎堆入市的房源硬生生把烟台本就久高不下的存量抬上了另一个新高度，去化周期自然也随之攀升达到14个月。

也就是说，从现在开始，就算是没有新房继续入市，只卖存量也要买上一年零两个月才能卖完。

——贪心不足蛇吞象之后的消化困难来了。

失衡的供需关系将房企自己放到了不利位置上，热门板块开盘连连，购房者选择空间增多，心态更加平和，买房从“难选”变成了“优选”，几个差不多的楼盘想要争取到买主，只能在价格上下功夫。

之前我们就说过，价格战是个好东西，从经济学角度上讲，真正能让一样东西便宜下来的只有卖家之间的竞争。

目前来看，很多房地产项目的价格还存在一定下调空间。

而四季度的业绩压力近在眼前、融资渠道收紧的大背景依旧没有改变、楼市下行趋势明显、其他房企的“以价换量”战略比比皆是，甚至有地产公司明确表示不惜“可以采取价格策略，放弃一定的利润”……

楼市严冬中，这一切无疑都是拉开房企之间价格战的催化剂。

现在的地产市场已经站在了淘汰赛的赛道上，经历了半年的拉锯战之后，市场已经烽烟四起。

接下来就是房企之间的竞争了。

而我们要做的就是静静等待，等待战场上战火消散之后，在废墟上重建更好的家园。