要问最近西安购房者的烦恼，有一种叫做“上车难”，上半年摇号，每套房子都要和他人PK运气。下半年观望情绪，担心买到高位。
住宅难买，不少人选择B计划。
目前在西安，住宅投资属性几乎被锁死，总价相对较低，又不占房票的小户型商办类产品，成为众多投资者的心头好。
那么，在商办产品的投资上，如何选择“潜力股”呢？
数据显示，2019年1-9月，成交16526套，成交面积107.8万方。其中，1、4、9月份商办产品的供应量比较大，5月份是0供应，其余6个月份销售面积均是大于供应面积的，整体呈现供销两旺的态势。（数据分析来自图表）
▲图表数据=美城股份
产业、商业和政务集中的核心地段，容易产生商务办公的先决条件。
2019年9月西安办公成交面积占比前三的区域分别为后卫寨、高新和曲江，其中后卫寨成交面积占比44%。（数据来源美城股份《2019年9月西安房地产市场报告》）
后卫寨所在的位置属于沣东新城的三桥现代商贸板块。这也释放出一个信号，大西安新的商务圈即将诞生。
一是地铁1号线2期的开通。二是陕西自贸产业带的辐射板块。三是产业带动区域人口的激增，预计2025年西咸新区人口约220万。（数据来源《西咸新区产业发展规划（2019-2025年）》）
国家中心城市、关中平原城市群等关键词，西咸新区在国家重大战略中的功能定位更加清晰、支撑作用更加凸显。同时都在明确西安城市“西进” 。
在大西安的发展雏形中，将以西三环为新城市中线，东侧将为“老城区”，西侧将为“新城区”。
一条L型自贸区轴线，从高新区唐延路-锦业路-软件新城-沣东大轴线-能源金贸区-秦汉新城-空港新城，串起了未来大西安的产业走势。
▲陕西自贸区板块
受到主城区外溢首轮涟漪的沣东新城，是西咸新区五大新城中发展最有基础的新城，将着力打造现代化大西安新中心中央商务区，三桥将是“西进融合”的门户区和粘合剂。
经常往返沣东、沣西、咸阳等地方，西咸大道成为必经之路，从三桥立交转盘，转上回西安主城区的快速干道，连接三环、二环甚至可以直达钟楼。
这样便利的主干道交通，源于三桥的历史地位，三桥在历史上有“长安西大门”和“西北第一大镇”的商埠，千百年前就是一个商业聚集地，是通往大西北的重要门户。
▲三桥实拍图
如今的三桥，在新时代的变迁中蝶变。
在《西安市商圈建设三年行动方案(2018-2020年)》中，明确表示：“把三桥商圈打造成城市重点商圈，建设成以专业卖场、文旅商业、服务贸易、整车销售为特色的综合性商圈”。
这也预示着，沣东新城三桥商圈建设再加速。三桥将建设成为大西安西部的区域级高端品质商圈及以自贸区为核心的大西安新中心国际化商圈，全力推动三桥商圈高品质规划、高质量招商和高速度建设。
▲ 三桥现代商贸板块规划效果图
图片来自沣东新城规划馆视频截图
提到三桥商圈，华润置地42万方体量的西咸万象城，无缝对接地铁1号线三桥站，不仅开启了西咸新区的“商圈时代”，更是一个城市地标级的存在。
1、 多维交通：
地铁1号线（1+2期），3期已批复，正在地勘中。加之西三环、绕城高速等多横多纵的干道交通，不管是上西三环去高新，还是坐地铁抑或走快速干道去市中心，都非常便捷。
▲ 地铁1号线示意图
2、政商环境：
毗邻大西安未来三大轴线之一的“科技创新引领轴”，也即“西轴线”，拟在2020年初步建成。这条轴线是坐落总部基地、西咸办公区及陕西自贸区西咸商务中心等，是产业轴、“中央商务轴”，是西咸新区的经济发展引擎。
此外，西咸新区招商及产业的大部分是落在了沣东新城，是西咸新区的重点落地区域。
3、 万象商圈：
华润置地2012年进入西安，打造了西咸新区品质项目华润二十四城及一站式购中心西咸万象城，成为区域商居消费中心，带动和改变城市商业格局。
西咸万象城的开业，迅速形成了以万象城为核心的“万象商圈”，承担着西咸人居的购物、就餐、娱乐等生活所需。
▲万象城实景图
4、 央企实力：
对于华润，大家并不陌生，一座座奥体中心， “场馆建设+片区开发+产业引入”的方式，以央企的开发实力，让华润大放异彩。2017年华润与大西安签署了“1+2”项目合作框架协议，布局了西安奥体中心、西安丝路国际会展中心等和诸多商业项目。
5、 投资价值：
从产品投资角度来说，从2015年SOHO办公、住宅均价6000元涨到现在的14000元以上，房价已经超越了原来很多。
而且配套完善的华润项目房价增值都是高于周边项目的房价，参考西安市场地铁沿线租赁情况，商办产品租金普遍比周边高出20%以上。
不管投资还是自用，价值高地都是值得入手的。
生活以外，是华润的“造中心”能力。
在杭州，提到TOD大城、地标综合体，对标的就是杭州万象城；又如华润在深圳南山区的万象天地，成为深圳乃至全国城市区域空间改造的新标杆。
▲ 深圳华润万象城
同样，在西安华润以万象城塑造西咸TOD地标大城，总占地约500亩，总建面约150万㎡。由西咸万象城、品质住区华润二十四城、商业金街、超高层写字楼、润街、超高层集群万象域组成。
在西咸万象城之西，华润置地·万象域规划上集高端酒店、写字楼、BLOCK商业街区、双创中心、双倍空间等多种业态于一体。
华润置地·万象域项目共有8栋超高层和1栋高层以及商业街组成，将来可以满足万余人次的办公需求及个性化自用。
即将首开的是T9号楼商办类产品，目前正在意向登记中。
▲华润置地·万象域效果图
在功能配置上，有6大万享空间：包括乐活空间、聚友空间、食尚空间、元气空间、创享空间、无忧空间等多个主题空间，提供购物娱乐、商务办公、休闲观光、社交聚会等城市功能，将成为都会时尚潮流生活场景。
值得一提的是BLOCK商业街区，与西咸万象城形成功能互补。开放式街区也叫BLOCK，一般是指居住和商业的集中地与融合地。
如北京798艺术区、上海新天地、成都太古里……一个综合体想要想称得上BLOCK，既要拥有居住的功能，也要配备丰富的商业与生活配套，还必须带有一种“开放包容”的态度。
▲ 西安地铁三期线路图
2019年，西安进入了“地铁年”：9线共建，6线齐发。随着地铁线路的增多，对于“TOD大城”的角逐也日渐激烈。
华润置地所在的沣东核心是西咸一体化的关键节点，承前启后，华润TOD大城是大西安城市拓展首要波及的红利区域。万象域占据沣东新城价值潜力的土地资源，又是沣东自贸区的核心位置。
未来随着西咸区域功能建设的完善，人口的填充，“央企开发+地铁1号线+大型购物中心+超高层+大型人居区”组合，就是城市“优质价值产品”。
▲华润置地·万象域效果图
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