上海热门小区换手率图鉴，最高达124%

什么是换手率？

楼盘换手率（换手率=成交房产数量/总户数）是指在一定时间内市场中二手房转手买卖的频率，是反映房产流通性强弱的指标之一。

换手率高代表楼盘易于转手交易，无论是自住还是投资，这类楼盘都是市场的香饽饽；

反之换手率低，代表楼盘转手交困难、转手周期长，换手率低的楼盘分2种情况：1）优质楼盘，多数业主准备常住，不舍得出售；2）问题楼盘（地段差、楼龄老、户型差等），市场接受度低。当然第1种情况的楼盘是少数派，多数换手率低的楼盘都存在一定问题。

可见在房产买卖中，“换手率”的确是一个需要参考的因素。

鉴于此，小编统计了上海各个总价段热门小区的换手率情况

为避免一些规模特别小的小区对整体数据的干扰，我们剔除了总户数小于100套的小区。最终锁定109个

下文换手率计算原则：

本文中的换手率是指楼盘整体换手率，即楼盘开盘至今二手房交易总次数/总户数，而非该楼盘某一年的换手率。

其中总户数是根据网上房地产统计得出，部分房龄较老的小区网上房地产无数据记载，本文不做统计。

还有部分小区由多期构成，但其中几期房龄较老，网上房地产也无数据记录，那么该小区的换手率=最新几期二手房成交量/最新几期总户数。

上海热门小区换手率图鉴

*颜色越深代表换手率小区整体越高

热门小区换手率TOP30

(仅限我们统计的109小区)

哪些因素成就了小区的高换手率？

我们以案例的形式进行解答：

案例1：换手率TOP1世茂湖滨花园

世茂湖滨花园位于浦东碧云国际社区，其各面积段换手率情况如下

世茂湖滨花园各主要面积换手率情况

世茂湖滨花园换手率最高的主要集中在300平以内的户型

其中200-300平户型表现极为亮眼

该面积段的房源目前挂牌价基本在2000W以内

这个价格在浦东中环线内买200平以上的次新房大平层

仅7个主要项目可选（去除部分挂牌极少的房源）

从房源可选性、价格来看

世茂湖滨花园绝对是一个不错的选择

浦东中环线内<2000W次新房大平层（>200平）楼盘情况

此外，世茂湖滨花园周边别墅，高尔夫球场、公园、水系环伺，居住环境极佳。且楼盘靠近市中心、金桥现代产业服务园区等就业集中地，就业环境一流。不仅如此，世茂湖滨花园还是一条马路之隔的九年制上海实验学校东校的学区房。这样一个居住环境、就业环境、教育环境极佳的楼盘，高换手率不足为奇。

案例2：换手率TOP2联洋新苑

联洋新苑位于浦东联洋地区，其各面积段换手率情况如下

联洋新苑各主要面积换手率情况

联洋新苑换手率比较高的面积段集中在

目前该小区在链家网上无挂牌房源，

但根据其真实成交价可以大致推算出

该面积段房源总价基本控制在1400W以内

联洋新苑真实成交价信息

1400W万在内环内买110平以上的次新房

价格还是相当具有吸引力的

联洋新苑靠近世纪公园和区政府，地理位置绝佳，且小区对口区重点学校进才实验小学、进才实验中学。双学区加持、优越地理环境、适宜的价格成就了其高换手率。

案例3：换手率TOP3锦绣江南家园

锦绣江南家园位于闵行金虹桥地区，其各面积段换手率情况如下

锦绣江南家园各主要面积换手率情况

锦绣江南家园换手率比较高的面积段集中在110-160平之间

该面积段房源在链家网上挂牌均价6.8W，总价在910W左右

在这总价段在闵行可选性还是比较多的

锦绣江南家园主要胜在周边配套丰富，项目靠近绿地、水系，居住环境较好；协和双语学校就在隔壁；购物中心环伺，生活便利；且项目紧贴漕河泾开发区，职住两不误，这可能是大多数人选择该小区的原因。

可见地理位置、教育环境、就业环境、周边配套、价格等都是影响小区整体换手率高低的重要因素。

但小区整体换手率，仅代表该小区长时间段的累计表现，对于建成时间不长二手房还没开始或者刚刚开始挂牌上市的小区，这种统计方法是有失偏颇的；且这种统计方法反映不出该小区动态情况。

因此小编在此数据的基础上，进一步统计出了这些热门小区近10年的换手率波动情况，看看那些才是真正的换手率王者。

各总价段热门小区近10年换手率情况

(仅限我们统计的109小区)

<300W

300-500W

500-700W

700-900W

900-1100W

1100-1500W

1500-2000W

>2000W

整体来看自2015-2016这波行情过后，随着部分小区房龄越来越老，替代楼盘越来越多，外加新房限价、一二手倒挂，带来的市场冲击，上海热门小区的换手率基本都处于下行状态。但其中也不乏逆势上涨的比如浦东的森兰名轩。

2017、2018年开盘新房房源，竟然在2018年已经有二手房放了出来并成交了30套

当然森兰名轩二手房换手率突增，也在意料之中，毕竟2018年194套房源，891组认筹，摆在那里，那么多没有买到新房的客户，总会有些等不及的人转战二手房。

森兰名轩为什么会越来越吸引广大购房者，换手率逆势上涨

森兰名轩所在的森兰国际社区，是外高桥集团打造的专门服务自贸区高端商务人士的国际社区。规划75万方的商业、3.34平方公里的绿化和水域，外加引进的国际教育资源，随着这些规划的落位，森兰的价值越来越被广大购房者认可。

且与同是国际社区的碧云、新江湾等动辄10W+的价格相比，森兰名轩的价格显得格外亲民。也是促成其高换手率的原因。

总结下来

无论时间怎样变迁

高换手率楼盘永远是

地段和价格双赢者

打败他们的可能只有时间

更多的109个小区各面积段换手率情况，可添加房导航小助手微信号：fangdaohang111，获取。