自2019年5月开放展示中心以来，沉寂长达半年之久，号称“东部深圳湾一号”的龙岗大运“668米地标”世茂深港国际中心上周重回大众视野。
原定于11月10日开盘的世茂深港国际中心，11月9日晚，该盘却玩起了突击认筹，认筹后可直接选房，11月10日，正式开盘这天，更启动了全城中介联动。
2019年5月，世茂深港国际中心正式开放展示中心，当时对外出售的公寓“吹风均价”一度高达7万元/㎡，而当前龙岗大运新城住宅整体价格不过4万-5万元/㎡。
与大规模启动全城中介二三级联动造成的火热态势相比，该盘开盘所交出的市场答卷却并不十分理想。
当天的开盘监测数据显示，截至11月10日晚，项目共计去化368套，去化率为25.8%。
不过又有其他媒体消息指出，至11月10日晚上10:30，世茂深港国际中心的实际销售套数仅约90套。
如果按照此前获批的1421套公寓总量计算，项目实际整体去化率仅有6.33％？
不过，此消息目前暂未得到世茂证实，而笔者登录世茂官网，却已查不到该项目其它任何信息。
“地标公寓”佣金高达6个点？
11月8日，世茂深港国际中心一期1421套1-5栋公寓获批预售许可，户型建筑面积38㎡-255㎡，备案均价在51595元/㎡，单价区间在4.2万-6.3万元/㎡，总价区间在162万-1616万元/套，总价价差近10倍。
拿1栋来说，最贵的2803号房，单价为60070元/㎡，2栋最贵的4103号房，单价也为60070元/㎡，而单价最贵的3栋，4702号房，单价达到了62513元/㎡，总价也达到了1595万元。
据链家APP显示，目前龙岗在售住宅均价为4.2万元/㎡，其地标所在的大运中心住宅均价为4.8万元/㎡。
参考该地标周边新房住宅，佳兆业未来城一期住宅卖至5万元/㎡左右，京基御景中央价格也在5万元/㎡左右。
而这个价格，均价基本与周边新房住宅价格持平，大户型单价甚至超过住宅单价约1万-1.2万元/㎡。
另据论坛网友爆料，该盘中介佣金高达为6%。不过，过往在世茂官网查询发现，官网注明项目已启动全民营销，佣金为1%。
▲论坛网友评论截图
而开盘当天，发现大量地产中介在各个路口和公交车站与经过的路人搭讪，卖力推销，他们都声称自己能够拿到更优惠的折扣。
不断涌来的车辆堵在了停车场入口，甚至阻碍了公交车辆的通行，青春路上更是停满了挂着外地牌照的车辆。
而据部分经纪人员向中房深圳爆料，该盘佣金为4个点起跳，最高达6个点。比起常规住宅的2-3个点的佣金来说，也算是高出较大一部分了。
高额佣金并未转化成太多实际的成交，被刷屏的网红地标公寓，其实也并没有那么好卖。
交房距全部落成，间隔长达7年
世茂深港国际中心为超级综合体项目，总占地面积约为32万㎡，总建筑面积约为136万㎡。
项目共分东西两地块，一期规划有6栋公寓产品，平均容积率为4.17，户型为38㎡-288㎡1-5房，其中83㎡及以上面积段的产品带阳台、通燃气。东地块则以1栋668米超高层建筑、4栋超甲级写字楼和约31万㎡商业组成，西地块包括一、二期公寓，还有演艺中心、会展中心、国际学校、图书馆和美术馆等各项公共配套。
可售公寓量占全部项目的18%，其余82%由世茂自持。据了解，本期开盘的1421套1-5栋公寓，3栋为本次开盘的一期公寓“楼王”，全部为建筑面积200㎡以上户型，很有可能将会"打包”整售。
值得一提的是，700米高的深港世茂国际中心预计到2028年才能落地建成，而项目公寓将预计在2021年2月交房。
等到全部落成，中间间隔时间达7年。
△世茂深港国际中心最新沙盘
地块周边有多个新型项目开发建设中，譬如启迪协信科技园、佳兆业未来城、京基御景中央、京基体育新城、益田硅谷新城、龙岗天安数码城，以及国际大学城内的深圳北理莫斯科大学、香港中文大学等多个创新产业集群项目，体量达400万㎡。
遭人诟病的还有该盘的户型使用率，一套建筑面积在255.22㎡的大户型，套内使用面积仅有165.18㎡，部分网友称价格看起来不高，但是这个使用率仅有65%，性价比较低。
而小户型方面，41㎡套内使用率只有27㎡，使用率也仅66%。
△网友供图，摄于11月10日下午4时
从网友提供的实景图可以看出，5A和5B布局呈“回字形”，所以户型皆为单侧采光，部分西向和北向单位存在日照不足的问题。
而在大户型和小户型的区分上，同样”待遇“差距明显。
同时有传闻，该楼盘将引进哈罗公学旗下的双语学校品牌——哈罗礼德学校，购买大户型公寓可直接申请入读，否则需要购买800万元的学校教育基金，才能获得入读资格，该所私立学校包括幼儿园、小学和初中教育。
目前，项目周边无地铁通过，在建地铁为16号线“大运北”地铁站，预计2023年通车，而该站点距离目前开卖的项目一期公寓直线距离为900米左右（百度实际测量）。
渐冷的“东进”？
作为深圳未来第一高楼网红，该盘自拿地、动工、亮相起频受关注。
2017年12月6日，福建世茂新里程投资发展有限公司作为唯一的申请人以239.43亿元的底价，成功拿下龙岗大运新城G01046-0095号宗地，计划建设一栋668米超高层建筑，楼面价约1.75万/㎡。根据土地出让条件，世茂深港国际中心建成后，自持比例超过一半。
2018年3月，该项目正式动工，世茂方面称，作为布局深圳的龙头项目，总投资额将达500亿元。
拍地当年，就有媒体指出，以240亿元成交的该地，其对龙岗大运新城的意义，不亚于当年西部大空港310亿元出让的国际会展中心地块。
近年来，深圳无论是规划发展还是房价，均“一路向西”。而据各项统计，宝安近5年时间房价更是上涨了125%。例如，福永沙井松岗也受到地铁11号线利好，房价上涨了30%左右。
不过，对于位于东部片区的龙岗来说，就没有这么幸运了。龙岗本身发展不足，目前深圳“西强东弱”的格局一直客观存在。
且两个区域的房价正在逐渐拉开，从当初宝安比龙岗贵5000元/㎡，拉开到了近10000元/㎡的差距。
据一点资讯统计，2017年12月，龙岗的二手房均价为35737元/㎡，2019年5月，龙岗的成交均价为37755元/㎡，将近3年的时间，龙岗房价涨了5.6%。
而2017年12月，宝安二手房均为为40725元/㎡；截至2019年5月，已经涨到47377元/㎡，上涨了16.3%。
当龙岗均价还在“4字头”慢跑，宝安部分二手房已经破10万元/㎡了。
而世茂位处的龙岗大运新城，最闪耀的时刻，莫过于2011年举办的第26届大学生夏季运动会，此后却逐渐归于平静。
△大运体育场
直到2015年，深圳市“十三五”规划提出“东进战略”的城市发展构想。2016年，东进战略领导小组第一次会议审议并通过《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》及相关配套方案，计划总投资1.4万亿元，才再次吸引了众人的目光。
2017年，深圳城市建设规划确定将龙岗—坪山中心作为东部发展的主轴。其中，大运新城首居“东进战略”的最前沿，被定位为深圳拓展粤港澳大湾区经济腹地、辐射粤东北的“桥头堡”。
为了加速东部建设，一系列改善交通的政策规划也将在这里陆续落地，包括14号线（在建中）、16号线（在建中）、21号线（远期规划）、3号线东延（在建中）以及有轨电车（规划中）等等 。
不过，目前仅仅依靠大运新城巨无霸地标+地铁14/16号线，却让许多购房者质疑，无产业和人口支撑的龙岗大运片区，未来是否能支撑得起这个地段的公寓投资溢价。
以下为业内人士点评，（仅供参考，不构成投资建议）
优势
1.地段所处的大运新城片区，是龙岗价位较高的片区，大运新城是深圳重点区域，作为城市副中心的主要抓手，也是目前落地速度较快的片区之一，“一核、两轴、六片区”的发展格局，“高校+研究+产业”的产学研一体化，未来利好会逐步兑现。
2.地标建筑，配套商圈成熟，文教配套比较齐全，距离大运中心体育馆约950米直线距离，2公里内有星河cocopark、山姆会员店等。
劣势
1.龙岗片区产业聚集度与人口密度不足，而地标建筑房价则需要依赖产业和人口支撑，如果是买来投资或出租，如果片区价值起不来，投资价值就会相应降低。
2.户型公摊面积达33.3%至34.9%，户型使用率偏低。
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